“La Verità” Dir. Maurizio Belpietro ediz. del 16.12.2016. Il tonfo del mattone troppe tasse nessuna garanzia e addio liquidità – Bernardo Fanti

dicembre 16, 2016

RISPARMI A RISCHIO

Il tonfo del mattone
Troppe tasse nessuna garanzia e addio liquidità

L’80% delle famiglie italiane possiede almeno un immobile. Ma le nuove generazioni non sono in grado di mantenerli

Bernardo Fanti

Case di proprietà, lavoro sicuro e pensione garantita.
Questi sono i tre pilastri della generazione italiana baby boomers che hanno distrutto la generazione X, ovvero quella dei figli, e stanno solidamente minando il futuro dei nipoti, i millenials e digital native. Oggi iniziamo con l’occuparci del primo. D’altronde siamo il paese dove l’80% delle famiglie possiede almeno un immobile.
Quasi un primato se pensiamo che in Germania la proprietà è in ragione del 45% dei nuclei familiari, in Francia del 6o%, in Olanda del 53%, in Svizzera del 35%. E non è consolante sapere che a batterci è solo la Romania (90%). Più precisamente, in Italia 20 milioni di famiglie (su 25 totali) sono proprietarie di 35 milioni di unità abitative.
Questo vuol dire che ci sono 15 milioni di case diverse dalla prima. Ma la proprietà di una casa è ancora sinonimo di “investimento sicuro”? E, soprattutto, lo è mai stato?

DISTORSIONI
Gli immobili sono il regno delle distorsioni cognitive.
Il loro possesso non è dovuto generalmente a ragioni economiche, ma più spesso culturali e psicologiche. “Il mattone”, si è detto per decenni, “non ha mai tradito”. E se aggiungiamo l’oggettiva difficoltà a stimare con precisione e frequenza il valore degli immobili, unita alla pessima educazione finanziaria, si capisce perché per molto tempo le case siano state considerate dagli italiani l’unico investimento possibile. Ovviamente ciascuno è libero di fare quel che vuole dei propri risparmi, ma il fatto di prendere ripetutamente decisioni finanziarie sbagliate provoca costi sociali enormi. E meno sono le ricchezze personali di cui si dispone, più diventa pericoloso fare delle scelte che placano soprattutto desideri che non una logica economica.

CONTANTI
Una casa, oltre ad avere una notevole ciclicità dei prezzi, non è liquida: ci vogliono mesi, a volte anni, per mutarla nuovamente in contanti.
Non è frazionabile: se ho investito 100.000 euro in un appartamento, e me ne servono 10.000, non posso vendere una stanza e tenermi il resto.
Ancora: ha un elevato carico fiscale e per di più in crescita (l’aumento di Imu e Tasi dal 2011 al 2014 è stato del 143,5%).
Poi c’è il rischio del degrado improvviso dell’area in cui si trova e, se affittata, di morosità dei conduttori.

AZIONI
Stando ai principi della profilazione Mifid (detta tra noi: “Io banca, chiedo a te, cliente, qual è la tua conoscenza in ambito di azioni, obbligazioni, fondi, polizze, e quanta esperienza hai in tal senso, in modo da costruire un “recinto di sicurezza” oltre il quale io non posso proporti niente”), l’investimento nel caro vecchio mattone dovrebbe essere equiparato a un investimento azionario.
Comprare case uguale comprare azioni? In termini di rischi, siamo li. E se è vero com’è vero nella maggior parte dei casi che gli immobili hanno storicamente generato un rendimento interessante, questo è banalmente dovuto al fatto che sono investimenti ad alto rischio.

TERMOMETRO
Chi volesse farsi un’idea del termometro immobiliare del momento, basta stare a sentire Achille Colombo Clerici, presidente Assoedilizia che recentemente ha affermato che oggi in Italia “non c’è più un mercato immobiliare. Nel senso che non c’è più, per chi abbia risparmi investiti in immobili, nemmeno una relativa certezza di poter all’occorrenza realizzare il valore patrimoniale, attraverso la cessione del bene”. In soldoni se in passato comprare la seconda o terza casa era parso agli italiani il modo migliore per valorizzare i risparmi, oggi non è più così. E molte di quelle abitazioni rischiano di diventare un monumento al risparmio incagliato. La gestione strategica di quei 15 milioni di immobili diversi dalla prima casa, gestione che può comportare la decisione dolorosa di vendere a prezzi inferiori di quelli attesi o di affrontare costosi processi di valorizzazione, è il problema numero uno per la ricchezza privata della borghesia italiana.

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MUTAMENTI È chiaro che stiamo parlando di mutamenti epocali nella cultura del risparmiatore e i tempi d’adattamento saranno lunghi, ma una maggiore consapevolezza della percezione di rischiosità dell’immobile impone una maggiore chiarezza nella gestione delle proprietà. Occorre sapere bene quello che si vuole fare di una casa: se è un investimento o se è un bene d’uso. E anche nel secondo caso occorre valutare con attenzione l’alternativa dell’affitto.

Prendiamo per esempio l’argomento principe che porta ogni volta dritti al rogito. Ovvero quando, a conti fatti, la rata mensile del mutuo viene più o meno uguale al canone di locazione.

BUTTATI “Tesoro, avremo un appartamento tutto nostro, e risparmieremo di più di adesso che siamo in affitto. Siamo sicuri che per 30 anni pagheremo sempre la stessa rata e mese dopo mese la nostra ricchezza aumenterà, mentre adesso con l’affitto sono soldi buttati via”. Il discorso sembra filare. Ma vediamo se è vero che risparmierebbero rispetto all’affitto. Probabilmente no, tenendo conto dei costi di manutenzione straordinaria che come inquilini non pagano.
Probabilmente no, dato che chi contrae un mutuo dovrebbe essere coperto su tutti gli eventi assicurabili che ne azzerano la capacità di rimborso, come la premorienza e l’invalidità permanente.
Un immobile è un bene fisico, soggetto a obsolescenza, esposto a obblighi di adeguamento a varie normative, e come tale richiede continui investimenti.

RICCHEZZA
Altro punto, l’aumento della ricchezza. Nessuno vuole negare che versando nel tempo la quota capitale della rata del mutuo, si accumulano tante o poche risorse.
Ma questo non sposta di una virgola il fatto che allo stesso tempo, rispetto all’affitto, aumenta il rischio di finire sul lastrico.
Ci si espone infatti a vari accadimenti non necessariamente rari che possono portare alla rovina.
1) La morosità sulle rate di mutuo a seguito di vari eventi in gran parte incontrollabili, come la perdita di un reddito, l’insorgenza di spese impreviste (come quelle sanitarie), e così via;
2) Se la casa è in condominio, la morosità sulle spese condominiali per gli stessi motivi;
3) L’oscillazione del valore della casa qualora si fosse costretti a vendere. Il prezzo potrebbe essere raddoppiato, ma anche dimezzato.
Chi si sentirebbe a suo agio con questa prospettiva?

FIGLI
“Lascerò qualcosa ai miei figli” è l’altra distorsione cognitiva molto comune. Le persone comprano una casa destinandoci tutti i loro risparmi per lasciare un bene (“un tetto sotto cui stare”) in eredità ai figli.
Ma di fatto gli sottraggono risorse proprio quando ne avrebbero più bisogno per costruirsi un futuro (soldi per studiare, per esempio). E un domani, quando babbo e mamma non ci saranno più e i figli nel frattempo si saranno trasferiti altrove per lavoro o amore, questi torneranno al paese natale per vendere una casa piena di ricordi ma magari svalutata. Sempre che non siano stati i genitori nel frattempo a venderla per andare a vivere (stavolta in affitto) vicino a uno dei figli. C’è anche da aggiungere che siamo in una fase storica di trasferimento delle ricchezze immobiliari dalle generazioni che hanno accumulato verso quelle che non sono in grado di risparmiare e quindi tendenzialmente prive delle risorse per mantenere i patrimoni in mattoni che ereditano.

PROPRIETÀ
E ancora: chi può essere sicuro oggi di vivere per i prossimi 5, 10 o 20 anni nella stessa città? Chi può essere sicuro, in caso di casa acquistata in coppia, che l’amore non finisca, con tutti gli sgradevoli fatti che ne conseguono?
Quando invece è proprio la nuova società, in cui mancano punti di riferimento, e che obbliga milioni di individui a navigare a vista nell’incertezza, a indurre a ricercare l’antifragilità.
E questa si avvicina con la riduzione drastica dei beni di cui si è proprietari (dalla casa all’automobile), come già fanno i millennials.

ROVINA
Sia chiaro, nessuno vuole sostenere che stare in affitto “sia meglio” (concetto abbastanza generico) che comprare casa. Si vuole invece affermare che chi lo fa è meno fragile. È questione di scelte, come altre nella vita: se vuoi diventare un po’ più ricco (mettendo tutti i risparmi presenti e futuri in un solo investimento rischioso), corri il pericolo di diventare drammaticamente povero. Ecco perché il saggio Warren Buffett dice: “Se vuoi aumentare il tuo benessere devi prima evitare di finire in rovina”.

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SITUAZIONE

FAMIGLIE
In Svizzera solo il 35% delle famiglie possiede un immobile, in Germania il 45%, in Francia il 60%, in Italia invece si arriva all’80%.

SECONDE CASE
20 milioni di famiglie (su 25 totali) sono proprietarie di 35 milioni di unità abitative. Questo vuoi dire che ci sono 15 milioni di case diverse dalla prima.

MANUTENZIONE
Un immobile è un bene fisico, soggetto a obsolescenza, esposto a obblighi di adeguamento a varie normative, e richiede continui investimenti.

EREDITA’
Le nuove generazioni non sono in grado di risparmiare e quindi spesso non hanno le risorse per mantenere i patrimoni in mattoni che ereditano.

VALORE
II valore di una casa oscilla troppo rapidamente e il rischio di vendere a prezzo dimezzato è molto alto

IMPOSTE
Il carico fiscale sugli immobili è cresciuto pesantemente: dal 2011 al 2014 IMU e TASI sono aumentati del 143 per cento

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