Building The Real Future – “Futuri scenari dei luoghi in cui vivere, lavorare, divertirsi” – Seminario Convegno Rödl & Partner, patrocinio Corriere della Sera – Assoedilizia Alberico Barbiano di Belgiojoso

giugno 13, 2014

A s s o e d i l i z i a
Property Owners’ Association Milan Italy

BUILDING THE REAL FUTURE

“Futuri scenari dei luoghi in cui vivere, lavorare, divertirsi” Prima edizione – Rödl & Partner, giugno 2014 – Convegno patrocinato dal Corriere della Sera

 Intervento di Alberico Barbiano di Belgiojoso per Assoedilizia.

 *     *     *

Il “valore” derivante dalla Qualità Urbana e dal rapporto efficace tra Innovazione e Conservazione nella città

Il mio contributo, di studioso di Progettazione Urbana e di Paesaggio, riguarda il fatto che il “modo di vivere”, la qualità di vita negli edifici, perciò il loro stesso valore immobiliare, dipendono molto dalle condizioni del contesto in cui sono collocati, nello spazio urbano, e nello spazio extraurbano, nel paesaggio, e dai rapporti che, nella vita di tutti i giorni, nelle visuali verso l’esterno, nelle condizioni cosiddette “ambientali”, ecc , creano le “connessioni” fra la casa e l’ “intorno” , e questo “contesto”.

A questo si può, ed è necessario, dedicare attenzione, c’è spazio per realizzare miglioramenti, condizioni di miglior qualità, ma occorre lavorarci.

Vi sono alcune questioni concettuali e di metodo, da chiarire, per sviluppare questo lavoro:

 – appurare in cosa consiste realmente, per le persone, la Qualità Urbana, cioè la qualità della vita e dell’ambiente, quanto conta la presenza di edifici storici, di luoghi d’arte, sia vicini all’abitazione che in punti più lontani facilmente raggiungibili, e la presenza del verde, ma anche la presenza di intensità di vita e di attrezzatura urbana, negozi, luoghi di svago, e d’altra parte anche la tranquillità, l’isolamento, il silenzio, e naturalmente la distanza a cui si trova il mezzo pubblico, e a cui si trovano le “strade commerciali”;

– appurare come si riesce a valutare il “vivere bene”, come viene percepito, e come si può misurarlo; come viene effettivamente utilizzato l’ambiente, come “lo si vive” nella casa, e come fuori, quali sono le cose che contano, le caratteristiche che interessano, nello “spazio immediato”, nelle strade, nei punti che si frequentano, e anche nella città nel suo insieme, nelle attrazioni che questa offre, nel significato che si individua nelle caratteristiche dello spazio urbano, nelle attrezzature di cui possono usufruire, e come le si conoscono; e infine, naturalmente, come questo sistema di ambiente e di vita, può venire organizzato, nell’intricato insieme di politiche e strategie urbanistiche e ambientali.

Tutte questioni che la Progettazione Urbana, opportunamente organizzata, è in grado di individuare.

E invito voi, noi, quando studiamo questi “scenari futuri”, a guardare a questi fatti, e a badare a come i responsabili, le Amministrazioni Comunali, li curano, li trasformano, e a inserire nelle vostre iniziative immobiliari, anche le attività per migliorare l’ambiente urbano.

Nelle città queste questioni dipendono essenzialmente dai rapporti che si riescono ad instaurare fra i diversi operatori; si tratta infatti non di progettazione, ma di lavoro sugli “attori” che provocano la trasformazione e la Qualità della città:

– la Pubblica Amministrazione, con i suoi Piani e le sue norme,
– gli operatori immobiliari, che decidono se, dove, e come intervenire,
– gli esercenti dei negozi e servizi, che aprono attività dove ne vedono la convenienza, e fanno “vivere” le strade e le piazze,
– i residenti e i visitatori, che scelgono dove fare gli acquisti, frequentare i ristoranti, i bar, ecc.

E dipendono dai “meccanismi urbani”, che sono i modi in cui la realtà urbana, e cioè i vari “operatori”, reagiscono alle norme; quali effetti queste generano, che non sono affatto scontati, e che si conoscono meno di quanto sembri; a volte gli “effetti” sono diversi dalle intenzioni di chi ha deciso le norme.

Faccio degli esempi di operazioni in cui mi sono trovato a lavorare, sia per la messa a punto di concetti e metodi, sia nell’organizzare sperimentazioni dirette e progettuali.

Il Centro Storico di Genova

Il Centro Storico di Genova è un patrimonio gigantesco e meraviglioso, palazzi di notevoli dimensioni, con grandi spazi comuni, atrii e scaloni, perfettamente conservati, ed anche all’interno grandi sale eccezionali, ma nella stramaggioranza dei casi molto male usati, degradati, decaduti, usati a livelli economici molto bassi.

Un maggiore recupero di questo patrimonio porterebbe un grande aumento di valore: diretto per i palazzi stessi, ma anche indiretto per tutto l’insieme, con benefici anche ad altri, compresi quelli già restaurati; e produrrebbe anche l’innesco di “effetti indotti” di “autorestauro”; cioè i proprietari troverebbero stimoli e motivazioni concrete per migliorare l’attività di manutenzione.

Io ho avuto due occasioni di studiare il fenomeno, e di mettere a punto criteri di intervento, diretti e indiretti.

Nel Centro Storico, nella zona del Carmine, ma inserito in un’operazione coordinata per l’intero Centro Storico, abbiamo studiato un intervento che definirei “strutturale”, che cioè voleva utilizzare i compiti assegnatici con l’incarico del Comune, per fermare il processo di degrado, anzi invertirlo; non limitarsi cioè al restauro e all’imbellettamento, ma individuare le cause del degrado, e introdurre interventi che potessero fermare e invertire il processo; oltre naturalmente a dare prescrizioni progettuali per il restauro.

Il degrado è causato dalla mancata manutenzione, che è dovuta a costi non coperti dall’introito degli affitti.

Abbiamo individuato degli interventi per “rigenerare”.

Abbiamo operato delle analisi delle trasformazioni che avevano subito i negozi; molti erano chiusi, che prima funzionavano.

A monte avevamo dei quartieri residenziali di alto livello , e l’Albergo dei Poveri destinato a Università, a valle il Centro Storico, con la sua attività commerciale.

Per cui l’operazione è stata:

– ricreare (perché vi erano e poi sono stati chiusi) i flussi pedonali per dare ai negozi la frequentazione necessaria, per migliorare l’attività;
– migliorare ambientalmente l’area, per cui pedonalizzare la zona centrale, perché ciò avrebbe aumentato il valore degli immobili, e l’attrattiva per le attività commerciali;
– e creare al perimetro accessibilità veicolare e piccoli parcheggi, per aumentarne il livello economico, e perciò il rendimento
– infine fare in modo che si realizzassero affitti lunghi (che facilitano il restauro da parte degli inquilini); organizzazione della gestione dei condomini, che è spesso causa di degrado; scuole di artigianato edile per restauro;
– e, nelle prescrizioni, indicazioni “mirate” secondo il tipo di proprietà, in particolare se proprietà unica, o condomini di residenti in piccole proprietà, o affittuari,
– ed anche l’inserimento di “ascensori comuni” organizzati dall’Amministrazione Pubblica.

 Sono misure assolutamente all’interno delle spese normali di un Comune, occorre “mirarle”.

 Ancora a Genova, in occasione degli Itinerari Colombiani

Un incarico del Comune di Genova, 1990, per indicare i punti in cui operare restauri e miglioramenti in occasione delle Celebrazioni Colombiane.

Ci siamo proposti l’obiettivo di:

– utilizzare le risorse messe in campo per un grande evento per rigenerare il Centro Storico; andrebbe bene ora per l’Expo a Milano;
– individuare i punti in cui l’intervento avrebbe generato il massimo degli effetti sull’insieme;
– studio del sistema socio-economico e di uso, e dei processi di trasformazione in corso,
– utilizzare delle risorse “interne” (cioè gli esercenti, e i proprietari) per la rigenerazione; ed evitare le “concessioni” ai grandi operatori;
– organizzare i tipi di interventi, piccoli e semplici, senza intoppi, e portare il coordinamento a un gruppo di studio, e non affidarlo al grande operatore;
– programmare la successione di interventi, pubblici e privati, in modo da ottimizzare gli “effetti indotti”, interventi pubblici “trainanti”, e interventi privati che partono quando le condizioni sono favorevoli.

 Anche questo può essere un esempio di un tema generale. I proprietari dovrebbero organizzare loro stessi questi tipi di studio del sistema generale, ed anche investire in alcuni interventi decisivi. È un tema molto presente in tutta Italia, anzi “tipico” dell’Italia; non aspettare il Pubblico, organizzarsi fra privati.

A Milano: in studi al Politecnico e nelle Iniziative Culturali sulla città abbiamo messo a punto alcune convinzioni.

È macroscopica la potenzialità di miglioramento dell’insieme; il Piano di Governo del Territorio non fa politiche di questo tipo, delega all’Attuazione, si deresponsabilizza, abdica alla sua funzione di scegliere il “tipo di città”, e di individuare di conseguenza le strategie nel rapporto fra Conservazione e Innovazione; e la decisione dipende da vari soggetti, senza una scelta generale, che invece dovrebbe esserci.

Ci è sembrato di poter indicare alcuni “punti-chiave”, su cui puntare per diffondere Qualità Urbana, dei veri e propri “appigli”, dei “fattori”, su cui l’Amministrazione Comunale dovrebbe lavorare:

– perfino nel Centro Storico, c’è ancora molto da fare per valorizzare la presenza della Storia; i valori ci sono e non se ne percepisce la presenza (abbiamo studiato ad esempio il Sistema di: S. Satiro, S. Nazaro, Università Statale, e anche Piazza Diaz);
– ma anche per i Caselli neoclassici, Ticinese, Venezia, Volta, P.ta Garibaldi, P.ta Nuova, dei mirabili monumenti con uno spazio intorno che invece ora li sacrifica;
– e anche appena all’esterno di essi, la fascia di fine Ottocento inizio Novecento, con magnifici esempi di architettura, e di urbanistica, un sistema urbano di grande qualità, intriso di storia, di architettura innovativa (i piani regolatori di Beruto e Pavia Masera);
– ma anche per la Cintura Ferroviaria è possibile (e necessario) un restauro, da parte delle Ferrovie; con un’unica operazione si rigenererebbe una intera fascia urbana, e la si valorizzerebbe, e con essa l’intera città;
– e per la Periferia, molte possibilità di miglioramento; invece che distruggendo e sostituendo, che fa introdurre realtà ancora più allucinanti, come a Lambrate il quartiere Rubattino, ma valorizzare e incentivare l’esistente, mettere in attivo certe situazioni, più legate al sistema originario, sedimentato nel tempo che sono sorte ad esempio proprio a Lambrate; lo ha fatto anche il Salone del Mobile.

 Conclusione

Io credo che effettivamente l’attività immobiliare, i Fondi stessi, le Associazioni della Proprietà Edilizia ecc, dovrebbero dedicare attenzione e iniziative all’ambiente urbano, perché da esso dipende il valore degli immobili; perché l’Amministrazione Comunale non dedica attenzione a questa dimensione dell’ambiente pubblico urbano e a questi esempi di Qualità Urbana.

Foto: Achille Colombo Clerici con Alberico Barbiano di Belgiojoso

Achille Colombo Clerici con Alberico Barbiano di Belgiojoso

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