A proposito della politica comunale sull’ICI, si parla del dato di 80 mila seconde case sfitte in Milano.
A parte la questione numerica,  perché il dato, che ci sembra francamente sovrastimato, andrà certamente verificato, riteniamo occorra capire meglio di cosa stiamo parlando.

Nel numero delle case dette impropriamente “seconde case sfitte” (che si dovrebbero meglio definire case, diverse dalla abitazione principale, non destinate alla locazione)  si ricomprendono:

1) gli alloggi tenuti permanentemente a disposizione da stranieri e da forestieri per motivi familiari, di lavoro, di studio (non certamente per il tempo libero o per vacanza, come avviene a S. Remo, a Cortina, a Venezia, in parte a Roma, a Capri e via dicendo);

2) gli alloggi “fisiologicamente” non occupati  in ragione del dinamismo della vita cittadina ( Ristrutturazioni -Esigenze familiari, ad esempio matrimonio figli – Fallimenti – Successioni e divisioni ereditarie – Cambio residenza – Esigenze di lavoro );

Occorre aggiungere che, in questi ultimi anni, è cresciuto notevolmente il numero  degli alloggi che non si riescono ad affittare a causa della contrazione della domanda di mercato e della sovrabbondanza di offerta.

Il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici, commenta: “Sostanzialmente oggi non esiste la tipologia delle case tenute sfitte per libera scelta del proprietario. Questa situazione si verifica solo per necessità del possessore e per fatti fisiologici nella vita della famiglia e della società.

Chi dovesse tenere oggi una casa sfitta per un puro tornaconto economico andrebbe incontro a tasse, spese condominiali, di gestione amministrativa, di manutenzione, di adeguamento, di assicurazione, tali da dissuadere chiunque da una simile idea.

E questo a maggior ragione da qualche anno a questa parte poiché in una fase di mercato, come l’attuale, caratterizzata da prezzi calanti il proprietario non può nemmeno confidare nella compensazione derivante dalla rivalutazione dell’immobile.”

TABELLA

Alloggio semicentrale  mq. 100

Canone locazione indicativo:  12.000 euro Incasso medio dedotta IRPEF (33% )  8634

                *    *    *

Costi standard annui minimi: 7.000 euro
– spese generali e riscaldamento
– ICI  TARSU   ed Imposte sul reddito
– Assicurazione e amministrazione
– Obsolescenza e costi manutentivi.      

Totale.         7.000

Il proprietario dunque che non loca, invece di incassare 8.600 euro (che pur non sono netti, ma gravati dell’ICI, delle spese manutentive e di ripristino dallo stato di obsolescenza, gestionali e di assicurazione), ne paga 7.000 con un danno annuo di circa 13/14.000 euro.

 

PATRIMONIALE SUGLI IMMOBILI: PER LA CASA UNA DEBACLE TIPO BORSA

Da Roma il presidente di Assoedilizia e di Federlombarda Edilizia Achille Colombo Clerici dichiara :

“Il dibattito sulla patrimoniale, nelle varie prese di posizione, politiche o accademiche, che si susseguono quotidianamente, sta assumendo gradatamente i toni del populismo punitivo che contrassegnavano alcune posizioni politiche nei primi anni Settanta e che da tempo non si riscontravano.

Ed anche le dichiarazioni di alcuni esponenti del mondo industriale, nel tentativo evidentemente di scaricare su altri il peso di un onere che deve essere viceversa il più possibile generale, e che deve partire comunque prima dallo Stato e dalle sue risorse, propongono una patrimoniale sugli immobili che finirebbe con il travolgere anche l’economia del settore produttivo primario.

Già il fatto che regni questo clima a livello di puro dibattito e che vengano avanzate dalle più diverse parti le ipotesi di tassazione  del comparto immobiliare più disparate, ma tutte seriamente allarmanti per la loro portata espropriativa, ha prodotto e produrrà effetti nefasti sul mercato.

Chi progettava investimenti immobiliari, con gli attuali chiaroscuri, desiste volentieri dal proposito; mentre chi ha già investito ha fortissime perplessità sulla convenienza di mantenere l’investimento.

Purtroppo il mercato ha ragioni diverse da quelle della politica.

Dopo l’enorme perdita di ricchezza mobiliare che ha contrassegnato l’andamento dei mercati finanziari in questo agosto, nessuno sa oggi quale perdita di ricchezza possa esser intervenuta nei risparmi delle famiglie, investiti negli immobili.

Infatti, al di là dei valori di “affezione” che ciascuno può avere in mente per la propria casa, il valore reale è quello che risulta in sede di conclusione di una transazione: la verifica solo allora si può ottenere.

Non vorrei esser giudicato una Cassandra.

Dico solo: trattative molte, operazioni concluse poche e risicate nei valori.

Conclusivamente credo sia auspicabile, piuttosto, che ogni esercizio di fantasia, nell’articolare “ricette” politiche e di categoria per il pareggio dei conti pubblici, si abbia ad orientare sforzandosi di trovare spazi e modalità per la riduzione dei costi della politica, degli sprechi delle pubbliche amministrazioni e dell’evasione fiscale.

Senz’ altro ne beneficerebbe l’economia nazionale.

Ahimè, è un’idea che sfiora ben pochi: è più facile parlare di patrimoniale sugli immobili.

Ma contro i luoghi comuni, soprattutto se politicizzati, si perde ogni ragione, anche quella economica.”

 

Roma 20 agosto 2011

Commento del presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici:

“La patrimoniale permanente fino allo 0,5% sugli immobili c’è già (qualunque sia l’entità del patrimonio) ed entrerà in vigore, secondo quanto previsto nella manovra estiva, nel 2012.
A tale patrimoniale si aggiunge la possibilità di una addizionale fino allo 0,1% .

Rimangono escluse solo le prime case.

Cosa si intende, dunque, quando, come ha fatto ItaliaFutura, si propone una patrimoniale ordinaria sui patrimoni oltre i 10 milioni di valore ?

Estenderla a seconde case,  depositi bancari, titoli finanziari, risparmio gestito, possessi aziendali, beni mobili, artistici, di pregio e di valore, beni immateriali?”

 

TURISMO, 13,5 MILIARDI DI TASSE NON PAGATE

Il fatturato del comparto, compreso l’indotto, toccherà nel 2011 i 185 mld di euro, pari al 12% del PIL.

Le presenze italiane e straniere ufficialmente si equivalgono – 170 milioni di unità-giorno – anche se, soprattutto per la componente italiana, va considerato che, specie nelle accommodations di tipo familiare, nelle pensioni e nei b&b, talvolta viene omessa la registrazione.

Milano, Roma  19 agosto 2011

– Il giro d’affari in “nero” del turismo in Italia nel 2011  supera la bella cifra di 36 mld di euro (scontrini non emessi, iva non dichiarata, imposte sul reddito evase ecc.).

Il mancato introito per le casse dello Stato è pari a 13,5 miliardi di euro: poco meno di un terzo  della manovra “lacrime e sangue” che il governo si accinge a varare.

Evadono principalmente, ma non esclusivamente pensioni, b&b, accommodations di tipo familiare, stabilimenti balneari, bar, ristoranti ecc.

Sono le stime prudenziali del Cescat-Centro Studi Casa Ambiente e Territorio di Assoedilizia che elaborano il dato del PIL,  previsto per il corrente anno in 1560 mld di euro, e tengono conto, inoltre, dei flussi del turismo italiani e stranieri (circa 170 milioni di presenze per entrambi i settori), dell’incidenza del “turismo familiare” (ospiti di parenti e amici), dei flussi del fine-settimana, del turismo organizzato (tour operator), del turismo fluttuante, roulottes, viaggiatori individuali,  crociere e quant’altro.

L’intero comparto, compreso l’indotto, fattura 185 mld di euro,  pari al 12% del PIL, cifra che non si discosta di molto da quella degli anni  precedenti, eccezion fatta per il 2009.

Per indotto si intende quanto non si può considerare spesa diretta di consumo turistico: a titolo di esempio, l’acquisto di alimentari di chi passa le vacanze a casa  propria o nei campeggi, le spese  per generi quali carburante, indumenti, souvenir (specialmente gli stranieri approfittano delle  vacanze in Italia per acquisti – dagli abiti agli alimenti – di cui è ricca l’offerta tanto che il nostro Paese viene considerato,  a livello mondiale, al primo posto per la combinazione dell’offerta paesaggistica, culturale ed enogastronomica.

Sull’entità dell’evasione fiscale, notevoli le differenze tra macroaree del Paese: il “nero”, al Nord, si aggira sul 20% ma raggiunge il 35% nel Sud e nelle Isole.

Comunicazione www.assoedilizia.com

 

Da Roma,  il presidente di Assoedilizia  Achille Colombo Clerici ha dichiarato:

“Se l’interesse superiore oggi è quello di pareggiare i conti dello Stato e l’esigenza quella di reperire a tal fine risorse finanziarie con lo strumento fiscale, c’ è da chiedersi come mai, analogamente a quanto si propone perla Chiesa Cattolica, non si pensi che lo Stato, in uno slancio di responsabilità, abbia a disporre il pagamento dell’ICI su tutti gli immobili di proprietà pubblica (stato, province, regioni) sugli ospedali, sulle scuole, sulle caserme, sulle stazioni ferroviarie,  sugli uffici pubblici, sulle sedi delle Camere di commercio.

La risposta, a prima vista, è intuitiva.
Perché lo Stato siamo noi cittadini, mentre la Chiesa, anzi le diverse Confessioni religiose (visto che il sistema è generale) sono altro: e quindi, mentre è logico che nella gestione pubblica lo Stato non paghi a se stesso, ma eviti “partite di giro”, cioè incassi da una parte e rifinanziamenti dall’altra, la stessa cosa non può pensarsi per l’attività delle Chiese.

A ben vedere, però, questa ragione è profondamente errata, poiché il nostro ordinamento non considera i cittadini come “animaletti, sia pure intelligenti e istruiti”, ma senz’anima, dei quali lo Stato si debba occupare esclusivamente in termini di lavoro, di diritti civili, di istruzione, di salute, di sicurezza, di benessere in genere e di quant’altro.

Nell’ ordinamento italiano, come d’altronde avviene in molte nazioni straniere, la spiritualità religiosa è considerata una componente fondamentale della natura umana, e quindi una faccia della persona (alla stregua della fisicità e dell’intelletto) che non può esser relegata nella sfera del privato; e dunque rappresenta un bene fondamentale che, al pari della salute, della cultura, del benessere, deve esser assicurato e garantito al cittadino dallo Stato.

L’equivoco, in cui si cade, di ritenere le Chiese, nella loro funzione,  altro rispetto allo Stato, nasce dal fatto che quest’ultimo non pretende di esercitare l’attività di culto e di religione direttamente o attraverso la supplenza di altri soggetti (come avviene per le attività “laiche” di interesse collettivo, dalla assistenza, alla cultura): ma riconosce che questa attività, svolta dalle diverse confessioni religiose secondo i propri fini istituzionali, risponde in sé al requisito dell’ interesse collettivo.

E dunque le esenzioni ICI, stabilite per gli immobili destinati ai compiti istituzionali delle Confessioni religiose, non sono graziose e benevole elargizioni  previste nei loro confronti, né tantomeno nei confronti della sola Chiesa cattolica (come d’altronde non lo sono per gli enti no-profit che esercitano attività di interesse collettivo); ma rispondono alla stessa logica delle esenzioni stabilite per gli immobili pubblici.”

 

C’è già una patrimoniale ordinaria sugli immobili, ed è l’ICI dovuta annualmente. 

E c’è già una “addizionale” all’ICI ( le tasse di scopo) che i Comuni sono facoltizzati ad istituire.

Nel corso dell’intevista rilasciata a Radio 24 stamani, 11 agosto 2011, Achille Colombo Clerici, in sintesi, ha dichiarato:

“Esiste già, nel nostro sistema tributario, una patrimoniale ordinaria sul valore, e non sul reddito, dei beni immobili: l’ICI.

Il nostro sistema tributario è imperniato sul principio della proporzionalità del prelievo alla capacita contributiva.

Quest’ultima in via ordinaria è rapportata al reddito e non al valore del bene.

Per esigenze straordinarie si ammette, eccezionalmente, cioè “una tantum”, una imposta che abbia come base imponibile il valore del patrimonio.

Nel caso dell’ICI  ci troviamo di fronte ad una imposta patrimoniale vera e propria (che colpisce non la generalità dei cespiti, bensì solo quelli appartenenti ad una unica categoria) con cadenza ripetitiva annuale e permanente: quindi siamo in presenza di una patrimoniale ordinaria.

La prova sta nel fatto che si prescinde, nella applicazione dell’ ICI, dalla capacità del cespite di produrre reddito: nel caso in cui l’immobile sia inidoneo alla produzione di reddito l’imposta è comunque dovuta, sia pure nella misura ridotta del 50% .

– La legge sul federalismo fiscale municipale ha ripreso ed inasprito l’attuale prelievo ICI con l’IMU e con le tasse di scopo: queste, nelle due forme previste, comunale e provinciale, costituiscono una vera e propria “addizionale ICI” e potranno comportare un maggior prelievo fino al 20% dell’attuale ICI; mentre l’IMU prevede un aumento dell’attuale prelievo ICI fino al 112%”.

 

 

Dichiarazione del presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici:

“Da notizie di stampa si apprende che le possibili misure fiscali di natura patrimoniale che potrebbero inasprire la tassazione immobiliare riguardano l’ipotesi di anticipazione dell’Imu che secondo la legge vigente dovrebbe entrare in vigore nel 2014, ed una tassazione straordinaria delle seconde case.

Non si comprende a tal proposito se si faccia riferimento alle sole abitazioni non costituenti “prima casa”, o anche agli immobili destinati ad uso diverso dall’abitativo.

Infatti il numero di immobili citato nel dato riferito, di 10 milioni di unità che non risulterebbero locate, su un totale complessivo di 58 milioni, si riferisce non alle sole abitazioni, ma al totale delle unità risultanti al catasto.

Ricordiamo che l’entrata in funzione dell’IMU comporta già la possibilità di un aggravio del carico ordinario ICI fino al 112 % in più (oltre il raddoppio) sugli immobili che non siano locati.

Prima di pensare ad aggravi a carico di chi già paga le tasse, sarebbe bene focalizzare meglio l’area e le modalità di evasione fiscale del settore, ancora presenti dopo le modifiche legislative introdotte dalla legge sul federalismo fiscale; ed introdurre misure specifiche atte a ridurre il fenomeno, se non a debellarlo.”

 

 

Dichiarazione del presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici:

“Nessun diritto di superficie per le spiagge.

Il Ddl comunitaria, se introdurrà il diritto di superficie per le spiagge, rischia di pregiudicare la sorte di un bene pubblico la cui salvaguardia è vitale per l’ambiente ed il paesaggio italiano, e per il turismo del nostro Paese.

La concessione amministrativa è finalizzata al pubblico interesse; il diritto di superficie all’ interesse privato.

*     *     *

Stralciata dal cosiddetto Decreto Sviluppo, la materia riguardante la proroga delle concessioni e la istituzione del diritto di superficie per le spiagge è all’attenzione del legislatore in sede di Disegno di legge comunitaria.

Il meccanismo derivante dalla costituzione del diritto di superficie per le spiagge (in sé un diritto reale), sia pure per vent’anni, potrebbe prestarsi a  pregiudicare a tempo indeterminato la sorte dei beni  demaniali che ne fossero oggetto; poiché se ne ridurrebbe la possibilità di tutela.

Non solo, infatti, chi costruisce ha la proprietà dei manufatti; ed alla scadenza del diritto superficiario ha diritto ad ottenerne il costo-valore da parte del titolare della proprietà: cioè lo Stato o l’ente pubblico locale.

Ma, quel che più conta: con la concessione amministrativa occorre una doppia volontà per realizzare interventi edilizi, pur sempre nel rispetto di leggi, regolamenti e prescrizioni urbanistiche e di tutela: la volontà del concessionario privato e quella concorrente dell’ente pubblico.

Per cui si esercita un duplice controllo: quello di legittimità e quello di opportunità o di merito (anche sul piano puramente estetico-tecnico), la cosiddetta discrezionalità amministrativa; essendo peraltro la concessione amministrativa sempre finalizzata al perseguimento di un pubblico interesse.

Con il diritto di superficie, viceversa, spostandosi il regime giuridico del diritto di costruire dal campo pubblico a quello privato, e venendo meno la finalizzazione diretta al pubblico interesse, basterebbe una sola volontà a determinare la scelta edificatoria: quella del titolare del diritto superficiario.

Una forte riduzione, quindi, delle possibilità di tutela del bene pubblico, anche se, ovviamente, il titolare dovrebbe sempre progettare e programmare gli interventi edificatori,  nel rispetto della legittimità; unica ragione di opposizione che rimarrebbe alla Pubblica Amministrazione.

E dunque, come si vede, la tutela del bene ambientale ne uscirebbe assai affievolita, se non annullata.

E’ chiaro poi che, data l’ incapacità futura dello Stato di “riscattare” gli immobili edificati (lo si vede oggi con la difficoltà di esercitare le prelazioni che spettano di diritto in campo artistico e storico-monumentale e lo si vedrà sempre maggiormente in futuro) quel diritto ventennale rischierebbe di trasformarsi in perpetuo.

Dopo la recente sentenza della Corte Costituzionale 18 luglio 2011 n.213, che ha dichiarato illegittime le norme di alcune leggi regionali (Abruzzo, Marche, Veneto)  contenenti la proroga automatica delle concessioni demaniali sulle spiagge, occorrerebbe rafforzarsi nell’idea di stralciare dal Ddl Comunitaria, sia la norma contenente la proroga della concessione sulle spiagge, sia la sua trasformazione automatica in diritto di superficie ed a maggior ragione  l’ istituzione stessa del diritto di superficie sulle spiagge.

Le direttive comunitarie, secondo le quali dal 2016 le concessioni balneari debbono esser poste all’asta per esigenze di rispetto delle regole di libera concorrenza nel settore, bene possono essere egualmente rispettate attraverso il mantenimento dell’istituto della concessione, senza bisogno di alcun diritto superficiario.”

 

COMUNICATO STAMPA

VACANZE 2011: VADEMECUM PER LA CASA IN SICUREZZA E PER LA PROTEZIONE DEGLI ANZIANI SOLI

Milano – Alla vigilia delle vacanze estive con milioni di case incustodite in città, Assoedilizia rinnova i propri suggerimenti per limitare al massimo ogni sorpresa e danno conseguenti all’abbandono disattento ed imprudente della casa.

E, con il pensiero rivolto agli anziani che le vacanze proprio non le fanno e che restano ancora più soli in condominii semideserti, indica alcuni elementari regole di comportamento di prudenza.

 AVVERTENZE GENERALI

1 – Lasciare al custode (se la casa è munita di portineria) il numero di telefono dove si è reperibili in caso di emergenza.

Assoedilizia da anni ha istituito corsi di formazione dei custodi di palazzi; istruendo, ad oggi, circa 10 mila addetti.

Assindatcolf, peraltro, che svolge presso Assoedilizia l’attività complementare di assistenza ai datori di lavoro al personale domestico segue oltre 3000 associati.

Se lo stabile è privo dell’utile servizio di portineria, lasciare il proprio numero di telefono, e magari una copia delle chiavi di casa a persona di fiducia (il vicino che non fa le vacanze, ma anche il panettiere, il barista che rimangono in città).

Utile pure un messaggio, sempre con il numero di telefonino, sulla propria segreteria telefonica.

2 – Mettere al sicuro oggetti di valore, riprodurre e conservare con sé documenti personali, delle automobili o motoveicoli e delle proprietà, nonché le polizze di assicurazioni.

3 – C’è chi incolla un bigliettino sulla porta di casa per informare dove è reperibile, dimostrando senso civico, ma anche un po’ di leggerezza: è come dire che l’appartamento è vuoto; i ladri si accomodino.

Evitare che si accumuli posta nella cassetta delle lettere accordandosi con il postino affinché la trattenga o facendola ritirare da un parente od amico.

4 – GAS METANO – E’ opportuno chiudere bene i rubinetti di afflusso del gas di tutti gli apparecchi, compresi gli scaldabagni e le caldaiette; e, per maggiore sicurezza, chiudere anche il contatore. Se questo è collocato in locale diverso dall’abitazione, ed è di difficile accesso (ad esempio, la porta è chiusa a chiave), tenere presente che c’è sempre un rubinetto sul condotto principale di afflusso del gas nell’abitazione, e operare su quello.

 – Se si avverte un forte odore di gas provenire da un alloggio, non suonare alla porta, telefonare o usare il citofono (eventuali scintille delle apparecchiature elettriche potrebbero innescare la miscela esplosiva), ma bussare e chiamare a voce nell’eventualità chein casaci sia qualcuno.

 – Se il pericoloso combustibile si è diffuso nella tromba delle scale, aprire le finestre per ‘depurare’ l’atmosfera satura, quindi chiamare i vigili del fuoco. Questi possono entrare nell’abitazione, arrecando il minor danno possibile alla porta o alle finestre, risolvere il problema, e, dopo essere usciti, devono bloccare l’apertura in maniera tale che l’alloggio non sia accessibile ai malintenzionati.

Se questo non è possibile, il caposquadra ha l’obbligo di avvertire la pubblica sicurezza. 

5 – ELETTRICITA’ – Il discorso è più complesso. Si può togliere la corrente dalla rete domestica agendo sul salvavita o sul contatore: ma in questa maniera si manda in rovina il contenuto del frigorifero e, se c’è un impianto di allarme, esso comincia a suonare.

Provvedere comunque a togliere dalle prese elettriche a muro le spine di elettrodomestici, lampade, televisore, computer ecc.

6 – Ricordarsi di togliere dalla presa anche il cavo dell’antenna tv. In caso di temporale può succedere che un fulmine sia attirato dall’antenna e che si scarichi all’interno dell’appartamento, danneggiando irrimediabilmente tutti gli apparecchi collegati e provocando, talvolta, un incendio. 

7 – ACQUA – Chiudere tutti i rubinetti della cucina e dei sanitari e il rubinetto centrale di adduzione del liquido. Ricordarsi che i vigili del fuoco possono intervenire in assenza dell’occupante dell’alloggio – con le inevitabili conseguenze – anche in caso di allagamento. 

8 –  FURTI  – Provvedere ad una efficace ‘difesa passiva’ garantita da porta blindata, inferriate per le finestre accessibili anche dal tetto (mansarde, solai), ‘fermi’ alle tapparelle le quali devono essere di materiale antisfondamento.

9 – Opportuno dotarsi di impianto di allarme, realizzato da un tecnico.

Se l’assenza è di pochi giorni, un altro deterrente è costituito dal lasciare accesa una luce oppure la radio. 

10 – Chi avesse una cassaforte in casa sarebbe opportuno che trasferisse in banca il suo contenuto; lasciandone nel contempo spalancato il portello,ad evitare scassi inutili.

11  – ANZIANI SOLI IN CASA

– Nel caso di stabile privo di portineria, non aprire mai a chi citofona se non si tratta di persona conosciuta (naturalmente il portone d’ingresso deve essere sempre chiuso, lo impone il regolamento condominiale).

Stessa precauzione se uno sconosciuto si presenta alla porta: non aprire mai, anche se fa riferimento a vostri congiunti.
Se insiste, chiamare subito le forze dell’ordine.

12 – Diffidare anche se lo sconosciuto si presenta  munito di tesserino di riconoscimento (dell’azienda del gas, della luce ecc.): il tesserino può essere falso.
Non son mancati casi di gente che si presenta in divisa.

 Se lo sconosciuto insiste adducendo motivi di emergenza (controllo per una fuga di gas, ad esempio), telefonare all’azienda per controllare se è vero; oppure chiamare un vicino/a.

13 – Se si decide di far entrare in casa lo o gli sconosciuti, sempre e solo con l’assistenza di un vicino/a, controllarne a vista gli spostamenti. Se sono più di uno,  evitare che si separino: succede infatti che mentre uno intrattiene l’anziano, il complice passi rapidamente in rassegna le stanze arraffando quanto capita.

14 – Tenere ben presente che nessun rappresentante di ente fornitore può chiedere denaro per qualsiasi motivo: eventuali addebiti verranno fatturati in bolletta.

15 – Si sa che l’anziano solo spesso accoglie con piacere ogni novità che allevi la monotonia della giornata: evitare comunque sempre di far entrare in casa venditori ambulanti, arrotini ed impagliasedie, sedicenti rappresentanti ed esponenti di comunità religiose, presunti benefattori alla ricerca di fondi per qualche opera buona: i beneficati sarebbero solo loro. 

 www.assoedilizia.com

 

Possiamo affermare con soddisfazione che, anche nel 2010 la nostra Associazione, e per essa i suoi dirigenti e collaboratori tutti, ha svolto in modo appropriato e proficuo il compito di tutelare i diritti, il ruolo e le posizioni della proprietà edilizia e dei proprietari di case, a tutti i livelli: culturale, sociale, legislativo e amministrativo.

In particolare la nostra azione si è svolta nei più diversi settori e con riferimento a tutte le tematiche che potessero in qualche modo riguardare non solo la proprietà immobiliare, ma la stessa città di Milano, la sua provincia, la Regione Lombardia, in un quadro complessivo di problematiche nazionali. A titolo esemplificativo: dalla tutela dall’inasprimento fiscale, all’aspetto estetico e funzionale della città; dalla lotta contro gli sprechi della politica e della pubblica amministrazione, al miglioramento delle condizioni di vita e di sicurezza dei  cittadini, dalla semplificazione delle procedure amministrative, alla razionalizzazione della gestione immobiliare.

Procedendo in un quadro sistematico, i nostri interventi hanno riguardato:

 Il fisco

E’ proseguito anche nel 2010 il nostro impegno avverso la kafkiana operazione di riclassamento degli immobili, attuata per tramite delle avversatissime ed inique microzone, che ha dato luogo a soluzioni complicate, spesso farraginose e quasi sempre sostanzialmente penalizzanti, che hanno provocato l’incremento oneroso delle rendite catastali, in molti casi assolutamente ingiustificato.

Operazione che comunque ha comportato un incremento degli oneri tributari e dei costi per moltissimi proprietari, in un momento economico estremamente delicato, in cui il mercato è palesemente in crisi e l’economia generale non consente una adeguata economicità dell’investimento immobiliare.

Grazie anche alla nostra critica costruttiva, perché svolta sul piano meramente giuridico, ed alla campagna minuziosa di informazione,la Commissione Tributariain qualche pronuncia ha  valutato nella giusta luce i relativi accertamenti della Agenzia del Territorio, e ci auguriamo che in futuro si possa approdare a risultati più generali di revisione dell’azione dell’ Amministrazione finanziaria.

Taluno si è spinto ad ipotizzare la reintroduzione del tanto vituperato contributo di miglioria in riferimento alle nuove linee metropolitane, e non solo.
Fortunatamente l’idea non ha avuto seguito, anche grazie ad una nostra strenua azione di contrasto.

Sul piano più generale, è continuata ferrea e perseverante la difesa contro l’eccessiva pressione fiscale a carico della nostra categoria e, più in generale, contro l’iniquità del sistema della fiscalità nazionale, che vede i contribuenti della nostra Regione e della nostra stessa città, come i soggetti più colpiti dal prelievo fiscale dello Stato.
Il prelievo fiscale a carico di milanesi e lombardi è elevatissimo, anche in ragione della nostra maggiore produttività e redditività; sussiste peraltro una sperequazione, rispetto ad altre regioni, tra quanto viene pagato pro capite allo Stato e quanto viene ricevuto dallo stesso in termini di spese, trasferimenti ed investimenti diretti.

E’ ora che, pur riconoscendo le giuste esigenze delle regioni meno favorite, i nostri gettiti tributari trovino più sostanziosi investimenti sul nostro territorio in virtù di un federalismo che non può restare solamente sulla carta.
Occorre perequare, non solo in sede di redistribuzione, ma anche in sede di devoluzione diretta.

E’ finalmente stato introdotto il meccanismo della cedolare secca (flat tax, imposta  sostitutiva sui canoni di locazione) che rappresenta un primo passo verso quella auspicabile maggior perequazione fiscale, per la quale ci siamo a lungo battuti.
Confidavamo in una maggiore estensione della applicabilità della relativa normativa, in modo tale da rilanciare concretamente il mercato delle locazioni, che  è attualmente in sofferenza; ma anche nei termini in cui è stata decisa questa misura tributaria può costituire un passo avanti verso una razionalizzazione delle imposte sugli immobili; ed entro certi limiti essa è anche idonea a far emergere una larga quota del sommerso.

La riforma della fiscalità locale

Anche l’IMU, imposta unica comunale, in sé potrebbe apparire come una innovazione opportuna, soprattutto sul piano della razionalizzazione e della semplificazione del sistema impositivo, della chiarezza e della trasparenza dell’onere, in quanto sostanzialmente andrebbe ad accorpare diverse imposte già esistenti in campo immobiliare; ma essa risulta comunque maggiormente onerosa per alcune categorie di proprietari.

Non si comprende, comunque, perché debbano essere quasi esclusivamente i proprietari immobiliari a dover pagare le spese per i servizi comunali di cui gode l’intera comunità. 

La notizia che il bilancio del Comune di Milano presenta un disavanzo di ben 186 milioni preoccupa grandemente i cittadini milanesi ed in particolare i proprietari di immobili assoggettati ad ICI.

Questa imposta, che verrà sostituita dall’equivalente IMU a decorrere dal 2014, rappresenta il pilastro sul quale poggia e poggerà la fiscalità comunale.

L’esclusione dall’ICI dell’abitazione principale in proprietà, realizzata nella forma della esenzione diretta e non viceversa attraverso la detrazione dalle imposte erariali, ha provocato un serio calo degli introiti diretti per il bilancio comunale, che lo Stato si è impegnato a ripianare, mediante trasferimenti compensativi.

Nella previsione di una progressiva contrazione dei trasferimenti in generale, il legislatore del federalismo fiscale municipale, peraltro, ha già introdotto in questo sistema un robusto incremento delle odierne aliquote ICI; portandole, con decorrenza sempre dal 2014, dall’attuale base del 5 per mille a quella del 7,6  elevabile fino al 10,6 per mille.

Non solo, ma ha altresì previsto altri canali di finanziamento, istituendo ex novo o dilatando una serie di imposte cui i comuni potrebbero ricorrere da subito in caso di bisogno.
– L’imposta di soggiorno per i turisti ospiti degli alberghi, con la tariffa da1 a5 euro per notte. 
– La tassa di scopo, per il finanziamento integrale di progetti riguardanti mobilità, trasporti, ambiente, pari allo 0,5 per mille del valore imponibile ICI su tutti gli immobili.   
Non trascuriamo di dire che essa  potrà cumularsi con una tassa analoga gestita dalla Provincia: portando ad un complessivo prelievo aggiuntivo sugli immobili pari al 20% della attuale ICI.
– L’applicazione dell’addizionale Irpef con una aliquota fino al limite dello 0,4 per cento per i primi due anni, elevabile successivamente di non oltre lo 0,2 annuo.
Se l’addizionale è di nuova istituzione l’aliquota massima è dello 0,2%.
– La devoluzione al Comune del 21,7 per cento del gettito della cedolare secca sugli affitti, oltre che di una quota del 30 per cento di altri tributi minori.
– La devoluzione al Comune del 50% del maggior introito derivante dal recupero di evasione fiscale alla cui scoperta il Comune abbia contribuito.

Il Comune di Milano, e di ciò bisogna dare atto alla precedente Amministrazione, non ha mai fatto ricorso, né alla addizionale, né alle tasse di scopo; ed ha applicato le aliquote ICI nella misura minore.

Ma se, come pare di capire dalle dichiarazioni dell’assessore competente, le entrate ordinarie non permettono di coprire le spese correnti, non poche preoccupazioni sorgono, in particolare per coloro che son tenuti a pagare l’ICI; i quali sono i veri finanziatori del bilancio comunale rappresentando però meno di un quarto dei cittadini di Milano.

Si pone anzitutto l’esigenza di una drastica riduzione delle spese del Comune, a cominciare da quelle straordinarie.

Ma sorge dunque anche l’esigenza impellente di chiamare al finanziamento del bilancio una più vasta platea di utilizzatori della generalità dei servizi comunali.
A cominciare da coloro che, con l’attuale meccanismo fiscale, i servizi li consumano stabilmente a Milano, ma li pagano ai comuni ove risiedono: alludiamo a pendolari e city users.

Il vero principio cardine sul quale basare il federalismo fiscale municipale dovrebbe esser dunque quello per cui il gettito tributario va devoluto agli enti comunali che forniscono i servizi.

Il Comune, in questa materia, ha le mani legate e può muoversi solo nel quadro delle normative statali esistenti: gira attorno alla questione del contributo dei pendolari, ora con la pollution, ora con la congestion charge; si arrabatta con le contravvenzioni stradali; ricorre abbondantemente al gettito dei contributi ed oneri urbanizzativi.

E’ dunque lecito chiedersi perché mai  non si ponga mano in modo serio ad una riforma legislativa al proposito.

Infatti, proprio di legislazione statale si tratta: visto che in materia tributaria vige la riserva di legge, né ancora si è data attuazione  alla riforma del titolo V della Costituzione  nella sua previsione di una potestà regionale di istituire tributi propri.

La gestione del territorio

Ci siamo molto preoccupati dei contenuti e degli effetti del nuovo Piano di Governo del Territorio della città (P.G.T.); si tratta di uno strumento fondamentale per determinare ed orientare i nuovi assetti relativi all’utilizzo del territorio, che non possono non tener conto delle nuove consistenze demografiche, e debbono prevedere ed indicare gli spazi ed i luoghi idonei e  funzionali alle esigenze ed ai ritmi di vita della città.

A questo proposito non ci hanno del tutto convinto i nuovi orientamenti che si sono voluti introdurre nello strumento urbanistico perché, se è vero che il liberismo contiene principi positivi per favorire la crescita della città, è altrettanto vero che questo debba sempre essere allineato a precise regole economiche e di sviluppo.

L’eccessivo liberismo, che non tenga conto del contingente equilibrio socio-economico, ma risponda piuttosto ad esigenze e spinte di carattere prevalentemente finanziario, non serve ad un razionale progresso della città, ma rischia addirittura di essere controproducente.

Da qui le nostre perplessità, che abbiamo evidenziato in più tempi ed occasioni, e che abbiamo esplicitato nelle osservazioni di rito depositate agli atti del Comune.

In particolare ci pare meritevole di ulteriore riflessione il principio dell’ampia scelta lasciata al privato dal principio di “perequazione” applicato su tutto il territorio comunale e non per ambiti territoriali omogenei, aventi cioè la medesima vocazione edificatoria; cioè dalla facoltà di poter trasferire in zone anche centrali volumetrie di pertinenza di altre zone anche periferiche, col rischio di veder snaturato ilcentro cittadino ela sua peculiarità funzionale, storica ed architettonica.

La casa e il mercato immobiliare

Il mercato degli immobili è stato decisamente stagnante per tutto il 2010 e solo da poco tempo dà timidi cenni di una ripresa.
Tuttavia non viene certamente agevolato l’investimento nel settore immobiliare dagli eccessivi nuovi oneri, quali riclassamenti catastali, certificazioni di ogni tipo, opere di adeguamento, di ammodernamento e di rinnovamento obbligatorie, che presentano costi non indifferenti spesse volte senza portare a validi miglioramenti del prodotto “immobile” sul  piano della sicurezza e della funzionalità e del valore economico.

Se si vuol veramente rilanciare il settore, gli immobili non vanno caricati di oneri e costi “politici”, ma piuttosto va incentivato l’intervento migliorativo necessario con agevolazioni reali selettive, come quelle, da noi proposte, dei mutui a costo zero per gli interventi derivanti dal piano casa.

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Le operazioni immobiliari avulse da un contesto di economicità sostanziale producono solo inaccettabili scompensi del sistema, che si ripercuotono negativamente su tutta la collettività, come si è visto purtroppo in recenti operazioni eccessivamente finanziarizzate.

Il mercato immobiliare ha bisogno di case per i cittadini a basso reddito e non disole casedi lusso; perché è questa la fascia in sofferenza che non è in grado di venir soddisfatta dalla nuova produzione edilizia.
A Milano c’è bisogno dicase inlocazione, ma non solo di alto tenore, bensì di quelle alla portata delle famiglie meno abbienti; le quali purtroppo non riescono a soddisfare le loro necessità, anche perché gli interventi pubblici sono minimi.

Il canone agevolato, d’altra parte, pur previsto dalla legislazione vigente, ha fallito l’obiettivo, sia per gli scarsi incentivi economico/fiscali, sia soprattutto per il mancato adeguamento dei canoni.

I privati proprietari, in assenza di reali incentivazioni, non possono che richiedere affitti proporzionati al livello del mercato e degli investimenti,  e non sono in grado di sostituirsi al pubblico intervento, assolvendo ad una funzione sociale che loro non compete.

In questo settore appare non rinviabile un sostanziale investimento di risorse pubbliche per garantire interventi pubblici di sostegno, per diretti interventi del finanziamento pubblico in favore dei più disagiati.
Ciò al fine di allentare le tensioni e di svolgere una corretta funzione sociale tipica del bene casa gestito dalla mano pubblica.

La disfunzione del sistema ha investito anche il settore delle locazioni agli studenti, i cui livelli di canoni imposti dai parametri della locazione agevolata sono risultati eccessivamente bassi e non congrui.

Anche nel campo degli immobili commerciali, il settore è profondamente in crisi, sia per il livello degli immobili sfitti, sia per l’abbassamento dei livelli dei canoni, e non solo perché la crisi economica ha ridotto le concrete possibilità operative degli addetti, ma anche perché la vigente legislazione risalente ormai al lontano 1978, impone una durata eccessiva al contratto.
Si pensi che alla scadenza dei contratti, la rinegoziazione del canone per il rinnovo di 12 anni, implica la valutazione aprioristica dell’andamento del mercato, per un tale periodo, al di là di ogni possibilità previsionale.

Non trascuriamo di sottolineare che una ripresa generale del sistema economico non può prescindere dalla ripresa del settore dell’edilizia e del mercato immobiliare.

Il rinnovamento degli impianti e le certificazioni

Ultimamente il settore immobiliare è stato pesantemente tartassato da oneri e costi spesso marginalmente utili o prevalentemente volti a generare occasioni di lavoro per determinate categorie di operatori economici.
Ci riferiamo alle varie certificazioni energetiche, alle opere di adeguamento, di ammodernamento e di sostituzione obbligatoria degli impianti, interventi della più varia natura, che rispondendo ad interessi sociali relativi comportano costi che vanno sempre più a gravare sul reddito edilizio continuamente aggredito sul piano fiscale e sul piano sociale.
Non dimentichiamo che dal 2012 nella nostra Regione entrerà in vigore l’obbligatorietà delle opere per la contabilizzazione del calore: un apparato di lavori, carichi ed oneri realizzativi e gestionali la cui complessità, farraginosità ed onerosità economica forse non è nemmeno a conoscenza di chi tale obbligo ha istituito.
Si teorizza, si teorizza; ma la burocrazia, a cominciare da quella europea, per scendere giù “per li rami” a quella statale e regionale, dovrebbe calarsi maggiormente nella realtà e soprattutto non essere sorda alle istanze dei contribuenti e dei risparmiatori nella cui sfera le previste misure incidono.

Si aggiunga la revisione obbligatoria degli ascensori ante 1999, quando è cosa risaputa che gli ascensori vengono rigorosamente controllati ogni anno, e comunque a periodi fissi, tali da garantire l’assoluta funzionalità e la sicurezza degli impianti stessi.

I nostri amministratori pubblici sono pienamente a conoscenza del fatto che i primi a tenere all’efficienza e alla funzionalità dei propri fabbricati (con pochissime e colpevoli eccezioni), sono proprio i proprietari, che oltretutto sarebbero i primi a risponderne direttamente.

 Le problematiche sociali e della città

Non è infine mancata la nostra attenzione sui problemi della società civile e della città; tematiche sulle quali non abbiamo mai fatto mancare la nostra fattiva e concreta partecipazione.

Infatti, abbiamo ripetutamente rilevato come non si potesse ritenere equo un sistema della finanza comunale che non ponesse le spese per i servizi a carico degli utilizzatori, ma le accollasse solo a parte dei residenti.
Al pari abbiamo continuato la lotta contro il degrado dei fabbricati ed il problema dei graffiti; sul tema abbiamo riproposto la soluzione di Parigi, cioè quella di un finanziamento pubblico per la ripulitura.

Ci ha inoltre colpito negativamente il progressivo abbandono dei negozi storici, specie nelcentro cittadino,per il qual fenomeno ribadiamo oltre che l’opportunità della revisione dell’attuale superato problema della durata e degli oneri delle locazioni commerciali, anche la necessità di un sistema di provvidenze pubbliche.

Non abbiamo neppure sottovalutato la necessità di studiare più efficaci interventi ai fini della riduzione dell’inquinamento atmosferico nella nostra città, proponendo soluzioni che non si limitassero al solo strumento dell’ecopass.

Ci siamo poi attivamente occupati della riforma del condominio in ordine alla quale èin corsoun faticoso iter legislativo; revisione normativa che non può vederci indifferenti, data la rilevanza e la diffusione dell’istituto.

Che il condominio si avviasse ad essere antistorico dal punto di vista urbanistico e sociale lo si era intuito da un pezzo: ma con la riformain corso di approvazione da parte del Parlamento (il testo approvato dal Senato è attualmente all’esame della Camera dei Deputati) si peggiora di molto la situazione.

Infatti, se c’è un soggetto nella vita della città, da un lato restio a qualsiasi rinnovamento edilizio e urbano, e dall’altro fonte inesauribile di contenzioso, questo è il condominio.

Sotto il profilo del recupero edilizio, è il turn-over abitativo che dà luogo alle opere manutentive e di adeguamento tecnologico, nonché agli obblighi di certificazione: senza turn-over, non si ha (quasi mai) riqualificazione.

Inoltre, il condominio rappresenta un freno alla sostituzione edilizia e ingessa – di riflesso – la città.

La frammentazione della proprietà tipica dell’Italia rende impossibili in radice i programmi di demolizioni e ricostruzioni caratteristici, ad esempio, delle città tedesche.

La riforma, nel testo approvato dal Senato, accentua questo fenomeno, limitando gli interventi di modifica della destinazione d’uso degli immobili e subordinandoli alla loro irrilevanza sul piano del godimento delle cose comuni.

Questo, però, significa andare contro la tendenza oggi in atto, da parte dei pianificatori comunali, di assecondare al massimo grado la funzionalità dell’immobile in rapporto alle esigenze espresse dal dinamismo della città: il caso del piano di governo del territorio (P.G.T.) di Milano è emblematico.

Ammettere poi un’azione autonoma dei conduttori a presidio delle destinazioni d’uso è una forzatura.

Sotto il profilo della litigiosità del condominio, il disegno di legge in esame alla Camera pare entrare in modo significativo nella sfera privata dei singoli condòmini.

Dietro la motivazione della sicurezza e della questione energetica, il testo prevede tutta una serie di interferenze da parte dei condòmini, dell’amministratore e dei conduttori, nella casa altrui.

Sul piano procedurale, peraltro, ad ogni piè sospinto di fronte ai minimi intoppi, è previsto il ricorso al giudice. Per rendersene conto basta vedere con quanta frequenza ricorrano nel testo le parole “ricorso” e “magistratura”. Questo proprio mentre la disciplina della mediazione ha fatto slittare di un anno l’obbligatorietà della conciliazione nel caso di controversie condominiali (che rappresentano, insieme ai sinistri stradali, il grosso del contenzioso civile).

Non è finita qui. Il testo attuale della riforma prevede – con una norma che si presta a più letture – che all’assemblea deliberante sulla gestione ordinaria possano partecipare i conduttori.

La norma è dettata per gli inquilini degli usufruttuari e già come tale non va bene perché usufrutto non significa uso dell’appartamento: ci sono  palazzi in condominio con decine e decine di unità godute, in modo esclusivo o insieme al nudo proprietario, da un unico usufruttuario e l’assemblea dei conduttori esautorerebbe il titolare del diritto reale di godimento dalla amministrazione del bene.

Addirittura alcuni interpreti sostengono possa valere per tutti gli inquilini; e ciò sarebbe ancor meno in linea con le esigenze della proprietà.

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Vogliamo ricordare la nostra partecipazione alle premiazioni dei cittadini più meritevoli attraverso il premio del Panettone d’Oro alla Virtù civica in collaborazione con il quotidiano “Il Giorno”.

Infine non abbiamo fatto mancare la nostra presenza consulenziale sui principali quotidiani milanesi e nazionali nelle materie di competenza e segnatamente condominiali e locatizie, e sulle problematiche della proprietà immobiliare.

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Per ultimo, ma non certo per importanza, ci preme informare come non solo sia proseguita la prestazione dei soliti servizi ai soci, sulla cui efficienza e professionalità non sta a noi tessere elogi, che peraltro non sono mancati da più parti; ma come ne siano stati introdotti di nuovi ed apprezzati.

Nel solo campo delle consulenze, che abbracciano i più disparati settori, da quelli legale e tecnico a quelli fiscali ed assicurativi, sono state rese ai soci più di 6200 prestazioni individuali, con l’ausilio di una valente e preparata schiera di professionisti che costituisce un nostro indubbio fiore all’occhiello, ed ai quali va il nostro più sincero e sentito ringraziamento, unitamente a quello dei nostri associati.