Italia Oggi 27.7.2010

Per scaricare il pdf:  http://www.assoedilizia.mi.it/contenuto.asp?t=rassegnastampa

La Torre Velasca in vendita.
Commento del presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici al Corriere della Sera:

“Rispetto al Duomo, in posizione simmetrica con il Castello Sforzesco ed eretta in asse con la direttrice viaria storica della città, la via Emilia che conduceva a Roma,  la Torre Velasca, disegnata dallo studio BBPR (Banfi, Belgiojoso, Peressuti, Rogers) è un simbolo di continuità nella storia di Milano, visione contemporanea della città turrita, perfetto contraltare al Castello.

Dal punto di vista della funzionalità la Torre Velasca, a fronte di questo imponente impatto esteriore in termini simbolici, ha sempre mantenuto rigidamente il carattere della privatezza.

Una vera torre, visibile da tutti, ma accessibile a pochi; solo a titolo privato e non per recarsi in uno spazio aperto al pubblico (come in altri casi di edifici simbolici ad esempio: grattacielo di piazza Diaz-terrazza Martini, grattacielo Svizzero, grattacielo Pirelli,grattacieli del Comune e delle Poste).
Internamente, è uno dei palazzi più riservati.

Quanto alla sua tutela, i cambiamenti dovuti ai passaggi di proprietà non preoccupano.
Non c’è infatti correlazione tra proprietà storica e palazzi simbolici.
Milano cambia pelle e volto ogni 10 anni.
Ciò che importa è che non venga stravolta l’identità e la funzione dell’edificio.”

www.assoedilizia.com

AUFOAUFO

L’Assemblea generale di Assoedilizia
COLOMBO CLERICI – Il Pgt di Milano elimina il dirigismo pubblico, ma porta la ragione finanziaria ad orientare lo sviluppo urbano.
A tutt’oggi, nessuna buona notizia sul fronte legislativo in materia di fiscalità immobiliare, di federalismo fiscale e di service tax.
Promuovere l’offerta di abitazioni in affitto.

 
Milano, 21 luglio 2010

– Il problema abitativo, del settore commerciale e degli uffici; il piano di governo del territorio; la cedolare secca sulle locazioni; l’aspetto fiscale e tributario; il federalismo fiscale e la service tax; l’aggiornamento catastale; le continue proroghe degli sfratti; la revisione catastale nelle microzone; ma anche temi che riguardano la società milanese nel suo complesso, quali la sicurezza delle case e nelle case con particolare riferimento al gas metano, gli imbrattamenti dei muri, l’inquinamento acustico,  l’immigrazione.

Questi i temi principali affrontati dalla relazione del Consiglio Direttivo di Assoedilizia svolta dal Presidente Achille Colombo Clerici ai Soci all’annuale assemblea generale, che ha tra l’altro nominato un nuovo consigliere nella persona del dott. Antonio Sormani di Missaglia.

Il dibattito sul PGT – oggetto anche di recenti interventi critico-costruttivi dell’Associazione ospitati dai principali mezzi di comunicazione – ha assorbito buona parte del dibattito in quanto da esso dipende il futuro della città e di chi vi opera, vi investe, vi risiede.

“Per andare incontro al  soddisfacimento del fabbisogno abitativo espresso dai ceti meno abbienti (giovani coppie, studenti, anziani, immigrati) – ha affermato Colombo Clerici – occorre urgentemente intervenire con misure premiali e di incentivazione nei confronti dei proprietari che locano.

Un alleggerimento del carico fiscale gravante sulla locazione varrà a ridurre il costo della casa per gli inquilini ed a promuovere l’offerta di abitazioni in affitto.

Solo così Milano eliminerà l’emorragia di abitanti importando anzi forze attive di cui ha grande bisogno per il proprio sviluppo”.

www.assoedilizia.com

In Versilia, a Forte dei Marmi, si sta preparando la stagione dei concerti nelle dimore delle famiglie, che si svolgerà nel prossimo mese di agosto.
Una iniziativa ormai ultradecennale coordinata dall’Ente Ville Versiliesi presieduto dalla signora Fernanda Giulini di Milano.

Achille Colombo Clerici, in onore della manifestazione presenta un “Ritratto in miniatura” celebrativo della Versilia.

 *       *       *

 Giardino, “imago mundi”

Se plani in questa “serenità di luce” mediterranea ed hai tempo di scorrere, di soffermarti con lo sguardo e con la mente sugli esseri terrestri, di distinguere, di capire, sia pur con fatica, riesci a discernere, come dipanando un pensiero contorto.

Lontano “il palpitare di scaglie di mare”, nell’abbaglio del sole.

Sotto di te la terra, addormentata nel tepore del meriggio, accoglie una vita che dalle altezze non si scorge, ma traspare dai segni lasciati dall’uomo, come solchi, nella natura.

Nella scura macchia di una antica e mistica foresta di alberi secolari, nel “grandeggiare di eccelse fronde” intravvedi larici, “ondanti platani”, aceri, “ampi faggi”, ippocastani, tigli, sicomori, pioppi tremuli, noccioli, ontani e querce, “elci antiche e negre”.

Più presso all’aria del Tirreno, boschi ceduli di corbezzoli, mirti, lecci.
Acacie, ginepri, pini marittimi, sugheri, allori, ginestre, “bianchi ligustri”.

E con le “tamerici salmastre”, con le palme, con le lentiggini dal profumo squisito, con gli oleandri, con le rose canine e le mimose, con i fichi d’india, convivono uliveti, “glauche vigne” e ficaie, limoni e aranci, “il melograno dai bei vermigli fior”.

Osservando con cura scorgi il contrasto che regna nell’ordinamento del creato.

Senza la mano dell’uomo la natura selvaggia è in lotta con se stessa.

Rovi e sterpi, canneti occupano ogni spazio vitale; il sambuco tiranneggia sul fico, le edere mangiano i coriacei ulivi dalle ombre contorte: le sassifraghe tentacolari minano le rocce, e soffocano “l’elce ai cavi sassi ombrosa” e lo “stillante muschio”.

Ma l’uomo forgia la natura ad immagine del pensiero; vi immette la sua cultura, il suo spirito.

“Una veduta è molto simile alla tristezza o alla gioia”. La natura costruita si fa allora paesaggio. Ed il paesaggio, nel particolare, si fa giardino.
Hortus conclusus, governato, disegnato ed ordinato dall’uomo, luogo di pace, popolato di ‘erbe’ per il riparo dagli sguardi estranei e la protezione, in senso leopardiano, del pensiero.

Il giardino, figura allegorica della vita.

Ciascun uomo lo concepisce a sua misura.
 ”Se il contemplatore dei parchi guarda con l’occhio inconscio del latifondista la superba distesa del suo paesaggio, così l’occhio del previdente massaio pascoliano è capace di sublimarsi nello spettacolo degli ‘inutili’ fiori campestri e del suo giardinetto improduttivo. Che è poi la memorabile e portentosamente paradigmatica equivalenza del trifoglio e della rosa”.

Etica e retorica . La natura brada e la natura doma: prodigioso, divino dualismo.

Il massimo del disordine ed il massimo dell’ordine. Due evidenze antitetiche, ma perfette ed equivalenti, come spesso accade in natura: sul piano della composizione molecolare il vetro e il diamante, tanto simili e tanto dissimili tra loro.

In entrambe – ma non c’è via di mezzo – lo spirito dell’uomo riposa.
Così è in questo lembo di terra, paesaggio-giardino della Versilia.

Ho citato immagini di
John Ruskin, Eugenio Montale, Lucrezio,Catullo, Virgilio, Francesco Petrarca, Gabriele d’Annunzio, Alceo, Giosuè Carducci, Orazio, Edoardo Sanguineti

Commento di Achille Colombo Clerici alla curiosità “Abbatto il Castello per il mio grattacielo” pubblicata sul Corriere della Sera di sabato 10 luglio 2010.

Un architetto milanese ha provocatoriamente presentato, depositando in Comune una Dia nel 2009, un progetto per la demolizione di una parte del Castello Sforzesco per far luogo ad una torre edilizia. 

 *       *       *

Il Castello di Milano non è nuovo ad attenzioni del genere.

Già nell’ultimo scorcio dell’Ottocento, in concomitanza con la redazione del primo Piano Regolatore di Milano, il piano Beruto, il sindaco Giulio Bellinzaghi si trovò coinvolto in una querelle originata dalle pretese di un gruppo di operatori che intendevano demolire il Castello Sforzesco per far posto ad una zona urbanizzata.
La vicenda portò a tutt’altro esito: alle dimissioni di quel sindaco. 

Il caso odierno è diverso.

Nel novembre del 2008 il decreto legge anticrisi, varato dal Governo conteneva una norma a dir poco dissennata.
Gruppi, non meglio specificati, di cittadini erano facoltizzati a presentare, su beni o spazi pubblici, microprogetti di arredo urbano volti a realizzare interventi edilizi.
Decorsi sessanta giorni sarebbe scattato il silenzio assenso.

Conducemmo allora una decisa, ma isolata, battaglia in sede parlamentare contro questa norma di cui intravvedevamo gli effetti catastrofici, del tipo di quelli comportati dal caso odierno .

Alla fine, in sede di conversione, fu approvato il principio opposto: decorsi i sessanta giorni il progetto avrebbe dovuto ritenersi respinto.
Insomma, da un estremo all’altro: non c’era bisogno di arrivare a tanto.

Venendo al caso riferito dal Corriere, qui sembra addirittura che si sia ricorsi, attraverso la presentazione della Dia, alla procedura ordinaria.

Solo che, perché questa procedura stia in piedi, è necessaria la legittimazione del richiedente: che sussiste solo, secondo i principi generali dell’ordinamento, in presenza della titolarità di un diritto sull’immobile oggetto dell’intervento.

 Ed il bene pubblico, per fortuna, non è ancora diventato res nullius. 

Va considerato anche che con la Dia non è possibile far “passare” qualsiasi intervento.

Ma solo gli interventi legittimi: cioè quelli conformi a leggi, regolamenti, piani urbanistici. E non mi sembra che qui sia il caso.

Oltretutto, se è necessaria la dichiarazione di legittimità dell’intervento edilizio da parte di un tecnico abilitato, c’è pure il rischio di severe sanzioni nel caso che questi voglia scherzare.

www.assoedilizia.com

 

Commento di Achille Colombo Clerici alla curiosità “Abbatto il Castello per il mio grattacielo” pubblicata sul Corriere della Sera di sabato 10 luglio 2010.

Un architetto milanese ha provocatoriamente presentato, depositando in Comune una Dia nel 2009, un progetto per la demolizione di una parte del Castello Sforzesco per far luogo ad una torre edilizia. 

 *       *       *

Il Castello di Milano non è nuovo ad attenzioni del genere.

Già nell’ultimo scorcio dell’Ottocento, in concomitanza con la redazione del primo Piano Regolatore di Milano, il piano Beruto, il sindaco Giulio Bellinzaghi si trovò coinvolto in una querelle originata dalle pretese di un gruppo di operatori che intendevano demolire il Castello Sforzesco per far posto ad una zona urbanizzata.
La vicenda portò a tutt’altro esito: alle dimissioni di quel sindaco. 

Il caso odierno è diverso.

Nel novembre del 2008 il decreto legge anticrisi, varato dal Governo conteneva una norma a dir poco dissennata.
Gruppi, non meglio specificati, di cittadini erano facoltizzati a presentare, su beni o spazi pubblici, microprogetti di arredo urbano volti a realizzare interventi edilizi.
Decorsi sessanta giorni sarebbe scattato il silenzio assenso.

Conducemmo allora una decisa, ma isolata, battaglia in sede parlamentare contro questa norma di cui intravvedevamo gli effetti catastrofici, del tipo di quelli comportati dal caso odierno .

Alla fine, in sede di conversione, fu approvato il principio opposto: decorsi i sessanta giorni il progetto avrebbe dovuto ritenersi respinto.
Insomma, da un estremo all’altro: non c’era bisogno di arrivare a tanto.

Venendo al caso riferito dal Corriere, qui sembra addirittura che si sia ricorsi, attraverso la presentazione della Dia, alla procedura ordinaria.

Solo che, perché questa procedura stia in piedi, è necessaria la legittimazione del richiedente: che sussiste solo, secondo i principi generali dell’ordinamento, in presenza della titolarità di un diritto sull’immobile oggetto dell’intervento.

 Ed il bene pubblico, per fortuna, non è ancora diventato res nullius. 

Va considerato anche che con la Dia non è possibile far “passare” qualsiasi intervento.

Ma solo gli interventi legittimi: cioè quelli conformi a leggi, regolamenti, piani urbanistici. E non mi sembra che qui sia il caso.

Oltretutto, se è necessaria la dichiarazione di legittimità dell’intervento edilizio da parte di un tecnico abilitato, c’è pure il rischio di severe sanzioni nel caso che questi voglia scherzare.

www.assoedilizia.com

 

Dichiarazione del presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici:

“La istituzione della Zona pedonalizzata in via Montenapoleone e nel Quadrilatero della moda porterebbe ad  aggravare l’isolamento dell’intero quartiere, con le prevedibili conseguenze di un decadimento complessivo della qualità dei frequentatori (problema, non solo estetico, ma di funzionalità sul piano commerciale della stessa via) e di un ulteriore colpo alla vita, anche serale, della zona.
Assoedilizia ha sempre manifestato la sua contrarietà ad una novità di tal genere.
 La città, il quartiere, vivono infatti grazie ad un mix di funzioni che non può prescindere dalla componente fondamentale rappresentata dalla residenza di coloro che  abitano od esercitano attività professionali e artigianali. E nessuna artificiosa attività o manifestazione vale a sostituire la vita urbana spontanea.
Maggiore è l’equilibrio tra queste  funzioni e quella dominante nella pubblica via (la funzione commerciale) e più facile è il mantenimento della vitalità alla zona.

La chiusura delle vie al traffico veicolare, penalizzando le funzioni deboli (ad esempio i residenti che abitano in quelle case saranno sempre più difficilmente raggiungibili da chi vuol far loro visita o dall’artigiano che deve effettuare una riparazione; certo, si può sempre pensare che possono spostarsi al Lorenteggio) impedisce, soprattutto in presenza di una funzione forte, quale è nella specie quella commerciale, quell’equilibrio essenziale alla vita del quartiere.

Se sussistono in zona aspetti di criticità (traffico indisciplinato, parcheggio selvaggio, problema del carico e scarico delle merci ) prima di introdurre innovazioni dirigistiche che rischino di stravolgere quel che funziona, cerchiamo di migliorare la situazione facendo rispettare le norme già esistenti.

Quando si ha un gioiello che abbisogna di esser pulito, non lo si sottopone ad un trattamento con l’acido, ma si usa acqua e sapone.
Prima di rischiare di guastare il gioiello di via Montenapoleone, vediamo di fare solo l’indispensabile per migliorarlo; altro che trasformazione radicale.”

www.assoedilizia.com

ASSEMBLEA DI  FEDERIMMOBILIARE

 Mercoledì 7 luglio 2010  presso la nuova sede ASPESI di Piazza Diaz 1 – Milano si è tenuta la prima Assemblea di Federimmobiliare.

 L’Assemblea si è  svolta in videoconferenza con la Sala Andrea Pininfarina in Confindustria dove era riunita Assoimmobiliare

 Intervenuti da Milano:
– Il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici – Invitato
– Il Presidente di Aspesi Federico Filippo Oriana 

Da Roma:
– Il Presidente di Assoimmobiliare Gualtiero Tamburini

Il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici, ha incentrato la sua relazione sulla rilevanza sociale ed economica della locazione immobiliare nel nostro ordinamento.

Dopo aver ribadito la necessità della cedolare secca per tutti i redditi da locazione, quale misura incentivante gli investimenti e per eliminare il sommerso in questo settore  ha concluso considerando “che la “service tax”, per come sembra configurarsi nella mente del nostro Governo, significherebbe il colpo di grazia alla locazione.

Infatti essa riproponendo lo schema concettuale dell’ICI, ne proietta in prospettiva gli effetti distorcenti.

Distinguere infatti, all’interno del settore immobiliare, tra edifici soggetti all’imposta (immobili locati e commerciali) ed edifici esentati dalla stessa (immobili non locati ed utilizzati come abitazione principale), potrebbe andar bene semmai finché si tratti di imposta di natura patrimoniale, quale è ormai diventata l’ICI.

Non va più bene quando questa imposta viene finalizzata al pagamento dei servizi comunali fruiti dagli utenti.

Cosa facciamo?

Facciamo pagare i servizi comunali solo a tre cittadini su dieci?

O addirittura, come avverrebbe in alcuni comuni, solo ai villeggianti ed ai commercianti, ai professionisti ed agli artigiani ?

E nei paesi della provincia italiana, dove non ci sono nemmeno i villeggianti con le loro seconde case, chi paga?

Senza dire delle distorsioni legate alle sperequazioni dei valori catastali.

E tutto questo, perché si deve tener ferma la logica dell’ICI ?

Risponde viceversa ad equità che i servizi comunali siano pagati da tutti coloro che effettivamente li consumano, indipendentemente dal possesso di un immobile, sia esso prima o seconda casa; o dal fatto che abbiano la residenza in città diversa. 

Mentre, legare il finanziamento dei servizi comunali agli immobili, riproponendo il meccanismo distorcente dell’ICI, è del tutto errato ed iniquo.

Occorre dunque impostare diversamente il finanziamento dei bilanci e dei servizi comunali.

Noi, per la verità, un’ idea ce l’abbiamo e l’abbiamo proposta; ma questo è un altro capitolo.”

Il testo integrale della relazione in:
www.instat.wordpress.com

La locazione immobiliare ha nel nostro ordinamento una rilevanza fondamentale, sotto il profilo sia sociale, sia economico, con una indubitabile valenza anticiclica in questo momento di crisi.

Esaminerei anzitutto il comparto della locazione abitativa.
Procedendo per semplici enunciazioni possiamo dire che sussistono almeno 7 buone ragioni perché si debba ritenere che in Italia occorra   incrementare il numero degli alloggi offerti in locazione.

1) Anzitutto, primo effetto positivo sarebbe quello di un calmieramento dei prezzi; non solo nel settore della locazione, ma anche in quello della compravendita, perché anche in questo campo la domanda viene alleggerita di una pressione impropria.
Disporre di una minor offerta abitativa in locazione (per via del fenomeno di mercato conseguente alla rarefazione dell’offerta) significa tener alto il livello dei prezzi del prodotto. E viceversa.

 2) Secondo effetto positivo: una maggior disponibilità di alloggi per coloro che non riescono o non intendono, per vari motivi, acquistarli.

 Troveranno casa a prezzi contenuti anche anziani, giovani coppie, pensionati; tutti coloro che rientrano nell’area del disagio abitativo.

3) Altro benefico effetto sarebbe una maggiore flessibilità del rapporto cittadino/abitazione (cioè una maggior mobilità abitativa); che meglio permetterebbe di secondare i processi di trasformazione socio-economica in atto a livello, non solo nazionale, ma globale.

Il radicamento degli italiani alla casa di proprietà e la marginalizzazione della residenza, con il conseguente fenomeno del pendolarismo,  continuano a rappresentare un serio ostacolo ai processi di ristrutturazione e di riconversione economico-sociali, così necessari alla competitività internazionale del nostro Paese.   

4) Sul piano economico. L’ovvio effetto di mobilitare nell’edilizia in locazione investimenti di risorse finanziarie, alla ricerca di collocazioni economicamente interessanti; risorse finanziarie che si trovano in possesso non solo delle famiglie (persone fisiche), ma anche delle persone giuridiche (società di gestione immobiliare, fondi di investimento, enti).

E dunque, sotto tale profilo, l’effetto positivo dell’incremento dell’investimento negli immobili in locazione abitativa sarebbe rappresentato da un aumento del PIL, e  da maggiori introiti fiscali  connessi all’attività edilizia ( Irpef-Ires-Iva).

5) Quinta buona ragione. In generale si registra un maggior dinamismo del rapporto conduttore/immobile rispetto al rapporto proprietario/immobile (senz’altro più statico: anzi improntato ad uno spiccato immobilismo;non parliamo del condominio che, fra tutti, è il soggetto meno reattivo di fronte alle esigenze di rinnovamento edilizio ed urbano).
La locazione in effetti dà luogo ad un sostanziale incremento degli interventi di manutenzione e di riqualificazione del patrimonio edilizio: con evidenti ricadute vantaggiose a favore di costruttori, professionisti, impiantisti, ed installatori. Il che non guasta in questo periodo di crisi.

Infatti, il “turn over” delle case in locazione implica un costante adeguamento del patrimonio edilizio.

Insomma, rispetto alla situazione della casa in proprietà, quando la locazione sia economicamente valida ( altrimenti si fa luogo al degrado, come avveniva con l’equo canone) la manutenzione degli immobili e la loro riqualificazione sul piano edilizio/urbanistico ne traggono indubbio beneficio.

Oggi si pone il problema della riqualificazione degli edifici sul piano energetico: settore nel quale i locatori, ed in particolare le società immobiliari, possono giocare un ruolo veramente importante.

Purtroppo una legislazione fiscale miope continua a penalizzare, proprio in questo campo, particolarmente le società di gestione immobiliare soprattutto se locano alloggi; quelle società che sono in definitiva i soggetti dotati di maggiori disponibilità, anche finanziarie, per interventi di tal genere.

6) Dulcis in fundo, se vogliamo guardare con l’ottica del Governo che deve fare cassa: introitare più imposte, non solo in termini di imposta di registro,  ma anche come ICI, IRPEF ed IRES, perché la locazione sposta l’immobile dal regime di esenzione al regime di tassazione.

Consideriamo che Irpef ed Ires  danno luogo ad un gettito che è di 7 miliardi e mezzo, poco meno di quello dell’ICI.

E non dimentichiamo che, a furia di costringere, con difficoltà di mercato e con privilegi fiscali, gli italiani a comprar casa, riconoscendo poi agli stessi per l’abitazione principale in proprietà una esenzione generalizzata da tutte le imposte, a pagar l’ICI e le imposte dirette fra poco, nel settore il residenziale,  rimarrà una esigua minoranza.

7) Non discriminare poi, sul piano delle agevolazioni tributarie, tra locazione convenzionata e locazione libera permette di perseguire una efficace politica di riqualificazione estetico-edilizia delle città.  

                  *     *     *

Fatte queste premesse, non vorrei sembrare stucchevole in questa affermazione; ma  mi sento di ribadire ciò di cui in fondo siamo tutti convinti : che occorre la cedolare secca per tutti i redditi derivanti dalla locazione immobiliare.

Prevederla solo per i contratti agevolati a canoni concordati, come si riduce a fare qualche emendamento alla manovra finanziaria in itinere, o come si pensa da parte di alcuni,  significa portare avanti una operazione di pura  facciata.

Cosi concepita, infatti, questa misura:

– Non incide significativamente sulla nostra economia e sul PIL, come provvedimento anticiclico di una qualche rilevanza.

– Non produce effetti di rilievo a livello di calmieramento degli affitti;

–  Non produce un sostanziale recupero di evasione nel settore delle locazioni;

– Persegue la linea larvata di dirigismo economico che era propria dell’equo canone: dirigismo che già aveva prodotto nefasti risultati sul piano sociale, urbanistico ed economico;

– Non permettendo la trasparenza, favorisce le sacche di privilegio che si annidano in quel comparto.

La cedolare secca (ad esempio nella misura del 20 % dei corrispettivi imponibili )  serve eccome; ma va applicata a tutte le locazioni indistintamente.

Assoedilizia, al fine di eliminare l’evasione fiscale,  ha suggerito addirittura di istituire legislativamente l’obbligo di pagamento dei canoni di locazione in banca o presso gli sportelli postali, nei paesi in cui  manchino agenzie bancarie.

L’introduzione della cedolare secca nella forma della ritenuta a titolo di imposta permetterebbe nel medesimo  tempo di ridurre  gli oneri fiscali gravanti sulla locazione, con forte valenza di incentivazione del settore e, quale tassazione separata dei redditi immobiliari, di realizzare una vera equità fiscale perché:

 – da un lato equiparerebbe i redditi immobiliare a quelli mobiliari (azioni, bond, gestioni patrimoniali), dando slancio agli investimenti in locazione, soprattutto abitativa, della quale il nostro Paese ha impellente bisogno.

 – in secondo luogo eliminerebbe quella odiosa discriminazione per la quale chi affitta una casa finisce per pagare maggiori imposte anche sui redditi derivanti dal proprio lavoro, autonomo o dipendente che sia. 

Va aggiunto che il sistema della ritenuta a titolo di imposta avrebbe come conseguenza una razionalizzazione ed un notevole risparmio per l’erario in termini di gestione degli uffici, perché si stima che potrebbero eliminarsi  centinaia di migliaia di denunce dei redditi.

         *    *    * 

Venendo alle locazioni ad uso diverso dall’abitativo,  un po’ ovunque, a livello nazionale, si registra una crescente difficoltà a locare  immobili, sia ad uso commerciale, sia ad uso uffici e/o terziario amministrativo.

Non solo, ma autorevoli organi di stampa hanno denunciato la chiusura di numerosissimi  negozi, mentre, si dice, l’apertura di nuove attività diventa sempre più rara.

La colpa di tale situazione è attribuita anche al livello dei canoni di locazione troppo elevato.

Occorre dunque esaminare quali sono i fattori che potenzialmente incidono sulla misura dei canoni richiesti in sede di negoziazione per il rinnovo o la nuova locazione:

– La durata del rapporto contrattuale di 12 anni che impedisce l’aderenza del canone all’andamento dei cicli economici.

– L’indennità per avviamento commerciale nella misura di 18 mensilità del canone vigente, cioè del 25% dei canoni percepiti negli ultimi 6 anni; indennità dovuta dal locatore in caso di mancato rinnovo.
Una indennità, così elevata, tende a “scaricarsi” sul canoni contrattuali.

– Non va trascurato il fatto che, in caso di subentro ad un precedente esercente, il commerciante paga a quest’ultimo delle buonuscite assai consistenti, che, se spalmate in un arco di tempo, costituiscono un vero doppione dell’affitto.

Non potendosi, peraltro, immaginare una normativa legata a cicli economici, con regole diverse ed opposte a seconda dell’andamento dell’economia, occorre dunque pensare ad una maggiore flessibilità del rapporto locatore/conduttore prevedendo o una durata inferiore dei contratti,  o la facoltà di modificazione o di aggiornamento dei canoni ad esempio ogni 3-4 anni.

– Andrebbe anche qui, e lo ripeto ad abundantiam, introdotta la cedolare secca sui redditi da locazione ad uso diverso dall’abitativo, in modo tale che, alleggerendo la pressione tributaria sull’immobile, si diminuisca il peso fiscale che si scarica sui canoni di locazione dei negozi e degli altri immobili commerciali.

               *     *     * 

Vorrei concludere toccando brevemente il tema del federalismo fiscale; considerando che la “service tax”, per come sembra configurarsi nella mente del nostro Governo, significherebbe il colpo di grazia alla locazione.

Infatti essa riproponendo lo schema concettuale dell’ICI, ne proietta in prospettiva gli effetti distorcenti.

Distinguere infatti, all’interno del settore immobiliare, tra edifici soggetti all’imposta (immobili locati e commerciali) ed edifici esentati dalla stessa (immobili non locati ed utilizzati come abitazione principale), potrebbe andar bene semmai finché si tratti di imposta di natura patrimoniale, quale è ormai diventata l’ICI.

Non va più bene quando questa imposta viene finalizzata al pagamento dei servizi comunali fruiti dagli utenti.

Cosa facciamo? Facciamo pagare i servizi comunali solo a tre cittadini su dieci?

O addirittura, come avverrebbe in alcuni comuni, solo ai villeggianti ed ai commercianti, ai professionisti ed agli artigiani ?

E nei paesi della provincia italiana, dove non ci sono nemmeno i villeggianti con le loro seconde case, chi paga?

Senza dire delle distorsioni legate alle sperequazioni dei valori catastali.

E tutto questo, perché si deve tener ferma la logica dell’ICI ?

Risponde viceversa ad equità che i servizi comunali siano pagati da tutti coloro che effettivamente li consumano, indipendentemente dal possesso di un immobile, sia esso prima o seconda casa; o dal fatto che abbiano la residenza in città diversa. 

Mentre, legare il finanziamento dei servizi comunali agli immobili, riproponendo il meccanismo distorcente dell’ICI, è del tutto errato ed iniquo.

Occorre dunque impostare diversamente il finanziamento dei bilanci e dei servizi comunali.

Noi, per la verità, un’ idea ce l’abbiamo e l’abbiamo proposta; ma questo è un altro capitolo.