CNBC Class Intervista al Presidente di Assoedilizia Colombo Clerici

Class Cnbc, la televisione del Gruppo Class, ha intervistato il Presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici sull’impatto della crisi economica sul mercato immobiliare italiano e sulle prospettive di ripresa.

 Dopo aver riaffermato che non si può parlare di scoppio della bolla immobiliare perché, a differenza di altri Paesi, bolla immobiliare in Italia non c’è stata nonostante il calo delle compravendite e del prezzo degli alloggi (da luglio 2008 a giugno 2009 rispettivamente -15% e -8%),  Colombo Clerici ha rilevato come, a causa delle aspettative di mercato, rivelatesi errate, si sia costruito troppo rivolgendosi alle classi  economiche medie e medio-basse, proprio quelle che risentono  maggiormente della congiuntura economica sfavorevole.

  Perciò oggi si contano, nel residenziale,in Italia, almeno 250.000 nuovi alloggi ultimati o in fase di ultimazione in attesa di essere venduti, e 50.000 solo in Lombardia.

 Tra l’altro gli ingenti investimenti edilizi che si stanno impostando in alcune città, fra le quali Milano, per operazioni di trasformazione urbanistica e di sostituzione edilizia, che beneficeranno anche dei premi volumetrici previsti dalle diverse leggi regionali, rischiano di inflazionare il mercato con un’offerta esorbitante di nuovo prodotto edilizio.

 Il mercato dunque manterrà una certa stabilità dei prezzi e dei valori se non si innalzerà sensibilmente il cosiddetto flottante (l’ammontare annuale delle transazioni relative agli investimenti non strutturali; cioè  legati all’utilizzazione diretta dell’immobile)  che storicamente si è aggirato attorno all’ 1-1,5 % del valore dello stock immobiliare complessivo.

 Questo innalzamento può derivare o da una sovrapproduzione edilizia, o dall’esigenza dei proprietari di monetizzare l’investimento a causa della crisi economica in atto, ovvero ancora dallo scarso interesse economico a mantenerlo a causa di una riduzione della rimuneratività o dell’aumento dei costi di gestione e del carico fiscale.

Un esempio: noi abbiamo tra i nostri soci soggetti che posseggono nelle grandi città patrimoni immobiliari a reddito, dell’ordine di uno,due ed oltre tre miliardi di euro ciascuno.

 Ebbene è opportuno che questi investitori non siano dissuasi dal mantenere in vita il proprio investimento dalla permanenza di politiche fiscali punitive.

 Si potrebbe diversamente innescare un  effetto domino assai preoccupante.

 Si aggiunga che d’altronde non è da pensare che in presenza di una depressione dei mercati finanziari e borsistici, l’investimento immobiliare possa catalizzare da sé solo i  flussi di denaro.

 I cicli storici dell’andamento del mercato immobiliare attestano che la crescita dei prezzi è stata conseguente a periodi in cui si era stata creata una grande disponibilità di ricchezza finanziaria da ricollocare.

 Oggi si è bruciata, a livello mondiale, una ricchezza finanziaria pari a qualcosa come 9 trilioni di dollari: più o meno il valore di tutto il patrimonio immobiliare italiano.

 Si aggiunga al quadro valutativo il problema della restrizione delle linee del credito destinato ai mutui casa da parte del sistema bancario, che non mancherà di produrre effetti negativi sull’andamento del mercato.

 Per quanto riguarda il settore locativo, esso è in calo da alcuni anni; ciononostante  il valore degli affitti resta al di fuori delle possibilità di accesso da parte della fascia di popolazione meno abbiente (giovani,nuove coppie, studenti, immigrati, pensionati).

 Considerato che, a causa dell’assenza di  una politica della casa – da trent’anni non si costruiscono alloggi di edilizia residenziale pubblica – l’onere della locazione ricade quasi esclusivamente sul privato, è indispensabile che lo Stato ricorra ad incentivi quali la cedolare secca al 20% sui canoni di locazione.

Il passaggio dalla tassazione delle locazioni in vigore (aliquota  Irpef marginale media del 28%) alla cedolare secca del 20% porterebbe a una perdita di gettito pari a  1.456 milioni (cifra calcolata partendo dai dati del governo, relazione tecnica al decreto-legge n.261/2007 che si riferiscono al 2006).

 Ma gli effetti positivi saranno:

 – far emergere il “sommerso” nel settore della locazione ( una stima questa che presenta margini di incertezza);

 – incentivare l’investimento privato nel settore delle locazioni abitative;

 – recuperare a tassazione gli immobili attraverso il passaggio dal regime di esenzione al regime di imponibilità; con un gettito complessivo di circa 2 miliardi, tra Irpef,Registro ed ICI.

 – generare una crescita economica attraverso un incremento del PIL dell’ordine dell’1-1,5% ed un recupero di una cospicua parte di immobili ad una economia dinamica e produttiva di gettito fiscale ( incremento delle imposte sui redditi e dell’IVA)

 Per chi intende investire, comunque, Colombo Clerici suggerisce alloggi di uno-due locali in prossimità di università, di aree soggette a grandi riqualificazione urbane e di sviluppo di metropolitane; ed in prospettiva lungo gli assi delle nuove reti infrastrutturali di collegamento viario e particolarmente in coincidenza dei raccordi con le strade ordinarie.

 A Milano nel centro storico e nelle fasce limitrofe semicentrali, a Bovisa e Bicocca, nei dintorni  di Citylife e Porta Nuova, lungo la nuova linea metropolitana 4.

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Centro Studi di Estimo e di Economia territoriale
Università degli Studi di Milano – Dipartimento di Economia e Poltica Agraria, Agro-alimentare e Ambientale

 XXIX Incontro di Studio Ce.S.E.T.

 La Valutazione degli Investimenti Infrastrutturali Urbani ed Extraurbani
Aspetti Giuridici, Estimativi ed Ambientali

  Milano 16-17 ottobre 2009
Università degli Studi di Milano – Aula Magna
Via Festa del Perdono, 7

 con il patrocinio di Assoedilizia

 Programma del Convegno

 16 ottobre 2009

h. 9.00                         Registrazione dei partecipanti

h. 9.30                         Saluto Presidente Ce.S.E.T.
                                       Prof. Augusto MARINELLI
                                       Magnifico Rettore Università degli Studi di Firenze 

                                       Saluto delle Autorità

 

I Sessione

 
Chairman:                    Prof. Luigi COSTATO
                                         Università di Ferrara

 h. 10.00                       Il quadro finanziario degli investimenti
                                        
Prof. Andrea BOITANI
                                         Università del Sacro Cuore di Milano

 h. 10.20                       Il quadro delle Infrastrutture urbane
                                         
Prof. Lanfranco SENN
                                          Presidente Metropolitana Milanese s.p.a.
                                         
Università Luigi Bocconi – Milano 

h. 10.40                       La valutazione nell’ambito delle espropriazioni per pubblica utilità
                                       
Prof. Mario POLELLI
                                        Università degli Studi di Milano 

h. 11.00                       Coffee break

  

II Sessione

Chairman:                    Prof. Giuseppe STELLIN
                                         Università degli Studi di Padova 

h. 11.30                       La valutazione delle Infrastrutture extraurbane
                                       
Prof. Marco Guido PONTI
                                        Politecnico di Milano 

h. 11.50                       Le Infrastrutture nel processo di sviluppo delle aree metropolitane
                                       
Prof. Giulio MONDINI
                                        Politecnico di Torino 

h. 12.10                       La definizione delle aree strategiche e della governance delle Infrastrutture
                                       
Prof. Enrico CICIOTTI
                                         Presidente del Laboratorio di Economia Locale (LEL)
                                        
Università del Sacro Cuore di Milano

 h. 13.00                       Colazione

 h. 14.30                       Sessioni parallele
                                        
Coordinano:

                                         Prof. Enrico MARONE
                                         Università degli Studi di Firenze
                                        
Area Economico-estimativa 

                                        Prof. Paolo ROSATO
                                        Università degli Studi di Trieste
                                       
Area Urbanistica

                                       Prof. Luigi COSTATO
                                       Università degli Studi di Ferrara
                                      
Area Giuridica

 h. 16.30                       Coffee break

 h. 17.00                       Sintesi delle sessioni parallele

 h. 17.30                       Assemblea dei Soci

 h. 21.00                       Cena sociale al Castello Sforzesco di Milano

  

17 ottobre 2009

 h. 10.00                       Tavola rotonda 

Coordinamento Prof. Umberto BERTELÈ
Presidente Business School of the Politecnico di Milano

                                          Dott. Francesco BETTONI
                                          Presidente Bre.Be.Mi.

                                          Ing. Paolo BUZZETTI
                                          Presidente Ance 

                                          Prof. Giampio BRACCHI
                                          Presidente Milano-Serravalle

                                          Avv. Mario CIACCIA
                                          Amministratore Delegato BIIS Intesa–San Paolo

                                           Prof. Roberto RUOZI
                                          Presidente Touring Club Italiano 

                                          Avv. Achille Lineo COLOMBO CLERICI
                                          Presidente Assoedilizia
                                         
Vice Presidente Confedilizia

                                          Avv. Maurizio DE TILLA
                                          Presidente OUA
                                        
(Organismo Unitario dell’Avvocatura Italiana)

                                         Ing. Giancarlo MORANDI
                                         Presidente Cobat

 

Chiusura dei lavori

                                        On. Roberto CASTELLI
                                        Viceministro alle Infrastrutture

 

 

Le problematiche delle grandi aree metropolitane saranno tra i temi fondamentali sui quali nei prossimi anni, si dovrà confrontare la politica, il sistema socioeconomico e il mondo scientifico.
In considerazione della complessità ed onerosità delle iniziative che debbono essere affrontate, si rende sempre più necessario mettere a punto metodologie atte a valutare la convenienza degli investimenti e la loro sostenibilità ambientale, nonché i vincoli giuridici che condizionano le diverse iniziative.
In particolare il sistema infrastrutturale interno alle aree urbane (metropolitane, aree dismesse, ecc.) ed esterno (autostrade e grandi vie di collegamento con la città) porta a dover affrontare molteplici metodologie di valutazione che vanno dalla convenienza degli investimenti, alla determinazione delle espropriazioni, alla valutazione delle compatibilità ambientali connesse al sistema complesso e strategico dell’area vasta.
Il Convegno, proposto per il 2009, si riallaccia idealmente a quello del 1996, organizzato dal Ce.S.E.T., tenutosi sempre a Milano, sulle aree dismesse metropolitane, che già allora mise a fuoco importanti criteri e metodologie sulle problematiche urbane che oggi si possono verificare nelle aree trasformate o in via di trasformazione. Oltre a questi aspetti va sottolineato come l’Expo 2015 ha avviato una fase importante di riflessione e confronto sulle infrastrutture che interessano un vastissimo territorio del Nord Italia, con baricentro proprio Milano, aprendo un articolato dibattito sui criteri da adottare per le diverse valutazioni.

 Sponsor
Società di Progetto BREBEMI SPA
METROPOLITANA MILANESE SPA
Italcementi Group
Cobat – Consorzio Nazionale Batterie Esauste
UNO Contract

 

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Invito Convegno Ceset_Pagina_3
L’invito in formato pdf e la scheda di iscrizione sono scaricabili dal sito www.assoedilizia.com

 

Dichiarazione del presidente di Assoedilizia e della Associazione Amici di Milano, Achille Colombo Clerici: 

“Chi propone o pensa di portare il Gran Premio d’Italia anche a Roma male interpreta il ruolo di ‘Roma Capitale’. 

Il suo compito, infatti, non è quello di fagocitare, quanto di meglio le altre città italiane sono riuscite a creare;  in virtù del maggior peso socio-politico e delle disponibilità finanziarie pubbliche, provviste da una legislazione speciale ed a carico dei contribuenti italiani.

Il ruolo di Roma Capitale è viceversa quello di aiutare e favorire la crescita delle altre città, come rappresentante e responsabile dei loro interessi e come garante delle loro prerogative e dei loro valori: come un fratello maggiore deve fare per proteggere i più piccoli.

Ogni diverso atteggiamento è inaccettabile ed antinazionale.”

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Invito alle banche: non solo finanziamento industriale e per la grande produzione edilizia e  moratoria dei debiti per le imprese, ma anche potenziamento del credito a sostegno delle spese delle famiglie nel comparto immobiliare.

  Cernobbio – Il Presidente di Assoedilizia e Vice Presidente di Confedilizia avv. Achille Colombo Clerici, intervistato da Radiocor 24 ore sulle prospettive di ripresa dell’economia nazionale, ha indicato nell’azione delle banche un elemento fondante per il dopo crisi.

 “Rivolgo un invito alle banche:  non privilegiare esclusivamente il credito alla produzione industriale o ai grandi progetti edilizi.

 Ma sostenere l’investimento delle famiglie nella casa potenziando il sistema dei mutui per l’acquisto e per le opere conseguenti agli interventi attuativi del cosiddetto piano-casa per le ristrutturazioni e gli ampliamenti volumetrici”. 

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E’ la convinzione del Presidente di Assoedilizia avv. Achille Colombo Clerici che partecipa al Meeting Ambrosetti sull’Economia di Cernobbio

Autunno caldo per le locazioni.

 Lo prevede il Presidente di  Assoedilizia avv. Achille Colombo Clerici a commento di una analisi del “Centro Studi Cittadino e Fisco” di  Assoedilizia che esamina alcuni fattori incidenti sull’andamento del comparto: la crisi generale dell’economia, con il rallentamento del dinamismo della domanda- offerta di locazione, le difficoltà economiche di molte famiglie di lavoratori-inquilini,  il blocco delle immigrazioni sia interne sia  dall’estero, il calo dei tassi di interesse sui mutui, il  consistente turn-over degli inquilini, la progressiva riduzione del  fondo sociale affitti, la mancata introduzione della cedolare secca.

 Rispondendo innanzitutto ai dati forniti dai centri studi specializzati,  secondo i quali nel decennio 1999-2008 i canoni di locazione abitativa in Italia sono  aumentati mediamente del 60-70%, Assoedilizia precisa che nello stesso  periodo l’inflazione è stata del 38%: gli incrementi reali si  riducono quindi al 20-30%, due o tre punti all’anno; inferiori  all’incremento registrato da molti servizi e gravati oltretutto da un  progressivo aumento della pressione fiscale.

 Fra le cause principali della crisi del settore delle locazioni, la  perdita o il cambiamento del posto di lavoro, la riduzione delle entrate assieme ad  altri fattori creano difficoltà ai conduttori nel pagare l’affitto  con conseguente incremento degli sfratti per morosità, che oggi rappresentano il 70-80% del totale.

  Per contro il fondo governativo di sostegno affitti per le  famiglie in difficoltà si è dimezzato dal 2001.

  Ma a ridurre la domanda di case in locazione residenziale e ad accentuare la rotazione degli inquilini  concorrono altri fattori: i tassi dei mutui che hanno raggiunto  livelli minimi e resteranno tali presumibilmente per lungo tempo e i valori di mercato degli immobili in discesa inducono chi cerca  casa a puntare sull’acquisto.

 D’altronde, l’ipotesi del proprietario che preferisce  locare per breve tempo è, nella grande maggioranza dei casi, fuori di  logica perché anzitutto la rarefazione della domanda di locazione rende prezioso l’inquilino corretto e solvente, e poi perché la gestione amministrativa, sul piano contrattuale e dei rapporti con l’inquilinato, di un patrimonio edilizio caratterizzato da uno spiccato turn over degli inquilini, è impegnativa e costosa e presenta il rischio di vuoti di affittanza .

 Il risultato è che il proprietario subisce le conseguenze della  recessione al pari di ogni altro operatore economico, con in più l’aggravio del risparmio investito nel bene a reddito  che si svaluta.

 Per evitare la  continua fuga dell’investimento dal settore (tanto più grave socialmente in  quanto il pubblico non costruisce più alloggi, anzi tende a  dismettere quelli in patrimonio) e per calmierare, al contempo, i canoni delle locazioni, si  rende pertanto quanto mai urgente la tassazione separata dei redditi immobiliari (la cosiddetta “cedolare secca”) equiparandola a quella dei redditi mobiliari.

  Una misura dunque di incentivazione dell’investimento privato nella locazione che, oltre a far emergere il sommerso negli affitti, avrebbe un decisa portata anticiclica, in quanto propulsiva del PIL, secondo stime del Centro studi economici e fiscali di Assoedilizia, nell’ordine dell’1-1,5% .

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Partecipando al meeting Ambrosetti dell’economia, che si tiene a Cernobbio, il presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici, DENUNCIA le iniquità e la antieconomicità della fiscalità immobiliare. 

 La fiscalità immobiliare distorta rovina i bilanci delle piccole imprese e degli investitori del risparmio negli immobili.

 “Non è accettabile che lo Stato italiano, di fronte alle legittime richieste dei proprietari immobiliari rappresentate da Assoedilizia che ha, nel corso degli ultimi mesi, denunciato le iniquità della fiscalità del settore, continui a fare orecchi da mercante.

 – Questo atteggiamento dello Stato, improntato alla massima del “chi ha avuto ha avuto” , non va affatto bene.

A noi, lo Stato mercante non piace.
A noi piace lo Stato dispensatore di giustizia e di equità, responsabile delle sorti dei propri amministrati, non il furbetto.
Ebbene, come si fa a tollerare che si debbano pagare le imposte sul reddito anche quando questo non c’è più ?

O che lo Stato presuma un reddito sulla base di un parametro fissato arbitrariamente dallo stesso, con riferimento ad un valore immobiliare stabilito peraltro unilateralmente e di fatto insindacabilmente sempre dallo Stato stesso?

Alludiamo da un lato all’obbligo fiscale  del proprietario dell’immobile di pagare l’Irpef sui canoni di locazione commerciale anche se il conduttore è insolvente; senza che sia previsto alcun meccanismo di credito fiscale.
La Corte Costituzionale ha lanciato un monito in proposito, ma, né il legislatore, né le interpretazioni ministeriali lo hanno recepito.

D’altro lato pensiamo alla verifica di congruità dei canoni della locazione, sulla base del 10% del valore catastale capitalizzato: verifica che apre la strada agli accertamenti.
Ebbene, i canoni, per via della crisi economica, diminuiscono: ma i valori catastali, spinti al rialzo dai Comuni alla disperata ricerca di incrementi del gettito ICI, continuano ad aumentare.
E la congruità è sempre più lontana. 

Ma che razza di norme tributarie abbiamo mai?
Sono delle trappole!

 Per qual motivo, poi, il reddito del risparmio investito nell’ immobile deve esser tassato mediamente il triplo del reddito da lavoro ed il quintuplo delle rendite finanziarie ?

 Ed ultimo, ma non di minore importanza, perché mai anche la tassazione del reddito da lavoro (salari, stipendi, redditi professionali e derivanti dall’esercizio di impresa individuale) deve aumentare, in virtù della progressività delle aliquote,  se disgraziatamente questo si cumula, in capo al contribuente, con il reddito immobiliare ?

 Siamo stanchi di esser trattati da cittadini di serie B, senza il riconoscimento dei propri diritti; buoni solo da spremere fiscalmente .

 Se lo Stato deve stanare gli evasori si affretti a farlo.

 Ma non faccia pagare il costo della sua incapacità a chi è regolarmente a regime, dal punto di vista fiscale; e lasci stare le norme che creano “tensione permanente” tra i contribuenti ed il fisco.

 Queste servono solo a generare sfiducia verso uno Stato iniquo e quindi evasione fiscale.

 In conclusione: vanno eliminate tutte le norme distorcenti sul piano economico,delle quali, soprattutto in questi frangenti di crisi, non c’è alcun bisogno , data la loro iniqua incidenza sui bilanci già in difficoltà delle imprese collettive o individuali del settore e data comunque la  portata disincentivante l’investimento edilizio.

E va introdotta la tassazione separata dei redditi immobiliari, equiparandola a quella delle rendite finanziarie.

 La cecità dello Stato in questa materia, dunque, è in ogni caso contraria allo spirito che deve regnare,soprattutto in questi momenti di crisi economica, in chi ha la responsabilità di reggere le sorti comuni.”

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Dichiarazione del presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici: 

“Assolutamente prevenuta l’accusa mossa da Legambiente alle seconde case montane della Lombardia. 

Il giudizio, assai severo, risente, a nostro avviso, di una visione unilaterale del fenomeno, forse generata  dalla convinzione che il Paese sarà bello finché resterà povero (secondo la massima di Berenson).

Si dice, secondo quanto riferito da alcune agenzie di stampa, che esse costituiscono un fattore di svilimento e di degrado del territorio e dell’ambiente.

‘Un fenomeno associato alla speculazione che, nella percezione dei residenti, è diventato sempre più  fattore di malessere…; comportano oneri per le amministrazioni locali e concorrono al declino delle stazioni turistiche montane, oltre che al generale scadimento delle condizioni di vita dei paesi in cui, per la gran parte dell’anno, le case chiuse prevalgono su quelle abitate dei residenti.
E, comunque …….troppo cemento.’

 Osserviamo, in generale, che non si possono porre freni dirigistici alle tendenze di vita della popolazione, che, in particolare nella società moderna, implicano, per le famiglie che se lo possono permettere, la disponibilità di spazi abitativi per il tempo libero e le vacanze, cosi al mare, come in montagna e negli altri luoghi turistici.

 Si tratta ovviamente di conciliare le esigenze della produzione edilizia con quelle della tutela del territorio e dell’ambiente, secondo le regole che la cultura contemporanea più evoluta detta per lo sviluppo sostenibile, secondo criteri qualitativi di più alto profilo.

 Cosi come avviene negli altri Paesi europei, a cominciare dalla Francia, per arrivare alla Spagna, alla Svizzera, all’Austria.

 Ma, rispettata questa salvaguardia, le seconde case costituiscono, proprio perché rappresentano un investimento immobiliare dinamico sul piano economico e fiscale (a differenza delle cosiddette prime case) un fattore propulsivo oltre che della vita turistica locale, dell’economia pubblica e privata del luogo.

 La loro costruzione, infatti, comporta il pagamento di oneri di urbanizzazione e di contributi autorizzatori a favore dei Comuni; dà lavoro a professionisti, imprese e maestranze prevalentemente locali.

 Una volta realizzate,le seconde case pagano l’ICI (a differenza delle prime case) e la TARSU ai comuni e per tutto l’anno, anche se vengon usate saltuariamente; l’IRPEF, l’imposta di registro, l’imposta di successione, l’IVA (per la costruzione e la manutenzione) allo Stato.

 Esse danno lavoro sistematicamente ad una miriade di ditte per la loro manutenzione e per l’approvvigionamento ed il funzionamento di tutte le apparecchiature domestiche.

 Quando poi sono aperte, portano vita, sovente animata da bambini, e ricchezza all’economia turistica dei luoghi.

 A meno che i loro abitanti siano della specie che si accontenta di mangiar pomodori e va a letto con le galline; ma non crediamo.

 E se qualche residente le considera con fastidio, crediamo sia un po’ superficiale e non faccia bene i conti.

 Sul piano urbanistico, poi, esse son realizzate con requisiti  qualitativi edilizi e funzionali mediamente superiori a quelli delle prime case che peraltro, secondo la nostra miope legislazione (che ha consegnato al degrado le parti delle nostre città costruite dal 1950 ad oggi) per non perdere le agevolazioni fiscali, devon esser necessariamente realizzate in modo scadente.

 Senza dire che le seconde case tendono, nel tempo, a diventare le prime dei residenti, per quel fenomeno sociale che porta le famiglie a migliorare continuamente la qualità delle proprie condizioni abitative.

 Insomma, le seconde case se non ci fossero andrebbero inventate; per le montagne lombarde e per il resto del Paese.”

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Dal Corriere della Sera del 27 agosto 2009:
“Il Comune di Milano sta verificando se c’è  la possibilità di inserire nel P.G.T. (Piano di Governo del Territorio) vincoli di destinazione d’uso per gli edifici che ospitano le botteghe storiche.
Perché altro tipo di vincoli non ha funzionato: come quello della Sovrintendenza sugli arredi.”
 
Dichiarazione del presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici:

“Per affrontare compiutamente e con qualche probabilità di buon esito il problema dei negozi storici occorre avere presenti i termini della questione: interessi in gioco e dinamiche in grado di generare il fenomeno.

Gli interessi sono di tre ordini:

– A) quello collettivo-pubblico al mantenimento nella città di attività commerciali affascinanti e qualificanti sul piano culturale e storico.

Chi non ricorda i casi emblematici della nostra Milano? Il vecchio carbonaio in Via s. Maurilio, la bottega di cordami e granaglie in piazza S. Stefano.
E le mercerie oggi pressoché scomparse.

– B) quello degli esercenti le attività; che si trovano di fronte al dilemma di accettare “buonuscite” milionarie in euro (non previste da alcuna legge, ma che sono di prassi diffusissima nel settore) e di andarsene piantando baracca e burattini ovvero di tirare a campare continuando attività spesse volte antieconomiche.

– C) quello dei proprietari locatori dell’immobile che non devono e non possono subire vincoli autoritativi preordinati al mantenimento di attività che, se non sono convenienti per chi già le esercita, non si capisce come possano risultare tali per chi eventualmente subentra nella loro gestione.
 
In vero, non c’è attività commerciale diseconomica che possa esser mantenuta in vita “per decreto”.

Il problema della sopravvivenza dei negozi storici, nasce soprattutto  dal distorcente fenomeno delle “buonuscite”; cioè quei versamenti plurimilionari che intervengono o per compensare il commerciante che lascia liberi locali particolarmente appetiti sul piano dell’immagine o dell’indirizzo “griffato”; ovvero  all’atto della cessione del contratto di locazione insieme all’azienda o al ramo d’azienda e che incidono pesantissimamente, per anni ed anni, come una vera “ipoteca”, sulla gestione economica dell’azienda stessa cessionaria che prosegue nell’attività.

Un vero e proprio doppio dell’ affitto.

Altro che affitti commerciali cari!

Meccanismo di buonuscita al quale peraltro il proprietario locatore è completamente estraneo.

Gli affitti commerciali, è bene ricordarlo, sono protetti da meccanismi legislativi volti ad impedirne il rincaro alla scadenza contrattuale.  In sede di rinnovo del contratto, (dopo dodici anni di vigenza) i canoni possono sì essere aumentati; ma, se l’esercente non accetta, il proprietario gli deve un anno e mezzo del canone pattuito a titolo di indennità di avviamento.
 
Mentre l’offerta della “buonuscita” (peraltro soggetta ad un trattamento fiscale vantaggioso, per non dire dei casi di versamenti “ufficiosi”) a chi esercita un’attività commerciale, laboriosa e soggetta ad oneri amministrativi e tributari gravosi, da parte di operatori che spesso mirano ad acquisire punti commerciali strategici (“indirizzi griffati”) ai fini di un ritorno di immagine che surroghi la credibilità e la attrattività storica tanto premianti in certi settori; l’offerta di buonuscita dunque è in grado di minare qualsiasi resistenza e qualsiasi ragione affettiva di chi gestisce antiche attività, pur ricche di fascino e di tradizioni.        

E’ dunque sul meccanismo distorcente delle “buonuscite” che occorre incidere in prima istanza per impedire cessazioni di attività e trasformazioni di beni aziendali commerciali (anche aventi valore di beni culturali).         

Venendo poi al vincolo sull’immobile quale bene culturale (che il Comune di Milano vorrebbe introdurre con il P.G.T.) per mantenere l’attività, o eventualmente sull’insegna, sugli arredi del negozio e quant’altro, debbo dire che questa misura, come ha sancito la Corte Costituzionale con la sentenza n. 94 del 2003 non può essere applicata tout court, perché si tradurrebbe in un vincolo espropriativo, non accompagnato da un adeguato indennizzo.
 Il che non è consentito nel nostro ordinamento giuridico; nel quale vige dunque il principio secondo cui, se il raggiungimento dell’interesse pubblico comporta il sacrificio di un diritto soggettivo di un privato, quest’ultimo va indennizzato.   

Il vincolo può esser conseguente solo al consenso del proprietario.

 In tal senso si è orientata la legge della Regione Lazio che ha altresì previsto un finanziamento regionale per chi richieda l’apposizione del vincolo stesso.”

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