Dichiarazione del presidente Achille Colombo Clerici al Corriere della Sera:

 “Per eliminare l’evasione fiscale sui canoni di locazione Assoedilizia ha suggerito di istituire legislativamente l’obbligo di pagamento dei canoni stessi in banca o presso gli sportelli postali, nei paesi in cui  manchino agenzie bancarie: a pena di nullità del pagamento.
L’ente che riscuote dovrebbe  costituirsi quale sostituto di imposta ed effettuare una ritenuta del 20 % del reddito immobiliare a titolo di imposta, da versare direttamente all’erario.

Questo sistema permetterebbe nel medesimo tempo di ridurre gli oneri fiscali gravanti sulla locazione attraverso la cedolare secca del 20% per tutti i soggetti locatori e per tutti i contratti.

 La tassazione separata dei redditi immobiliari realizzerebbe una vera equità fiscale perché :

– da un lato equiparerebbe i redditi immobiliare a quelli mobiliari (azioni, bond, gestioni patrimoniali), dando slancio agli investimenti in locazione, soprattutto abitativa, della quale il nostro Paese ha impellente bisogno.

 – in secondo luogo eliminerebbe quella odiosa discriminazione per la quale chi affitta una casa finisce per pagare maggiori imposte anche sui redditi derivanti dal proprio lavoro, autonomo o dipendente che sia.”

www.assoedilizia.com
www.instat.wordpress.com

Due occasioni per Pavia

maggio 29, 2009

Nella splendida Villa Botta Adorno di Torre d’Isola (Pavia) l’Associazione della Proprietà Edilizia-Confedilizia della Provincia di Pavia e il Comitato Interprofessionale Edile per la Provincia di Pavia hanno organizzato martedì 26 maggio scorso un convegno per dibattere sul Piano di Governo del Territorio-PGT in fase di elaborazione ed Expo 2015: eventi che, come è stato sottolineato fin dal titolo “Due occasioni per Pavia”, rappresentano il futuro della città e del suo territorio.

Operatori economici, professionisti, associazioni imprenditoriali, cittadini e i candidati sindaci alla imminente consultazione elettorale per il nuovo Sindaco di Pavia che hanno riempito il salone della Villa, sono stati chiamati a confrontarsi dal Presidente dell’APE ing. Massimo Lardera che ha moderato i lavori cui sono giunti i saluti del presidente dell’Amministrazione provinciale e del commissario straordinario del Comune Laura Bianchi. 

E’ toccato all’avv. Achille Colombo Clerici presidente di Assoedilizia, vicepresidente di Confedilizia e presidente della Federazione Lombarda della Proprietà Edilizia, nello svolgere il saluto introduttivo, inquadrare la realtà sociale, economica e culturale del territorio in un’ottica di un auspicabile e possibile sviluppo. Ecco il testo.

 Veramente due grandi occasioni, per la città di Pavia, rappresentate dalla redazione del Piano di Governo del Territorio e dalla prospettiva dell’Expo 2015.

Due occasioni, due opportunità che devono agire in parallelo.

La prima permette di mettere a fuoco il ruolo della città. Come città storica, città d’arte, città del sapere, della scienza e della tecnologia, ma anche città al centro di una provincia dalla profonda tradizione agricola: in grado di coniugare i valori agricoli a quelli ambientali e turistici. Con un forte radicamento culturale  al territorio.

L’altra, come vetrina internazionale volta alla promozione del territorio, consente  l’innesto della realtà pavese in un contesto sinergico di valenza regionale, in vista di quella sfida internazionale che l’intero polo territoriale gravitante su Expo, sarà chiamato a giocare, in termini di concorrenzialità e di competitività.

E certamente il territorio pavese conquisterà uno spazio ed una funzione complementari di grande rilievo: solo che riesca a cogliere la giusta logica e ad assumere le opportune scelte.

 E d’altronde, il P.G.T., come strumento di pianificazione urbanistica estremamente flessibile, permetterà quel continuo adeguamento e aggiornamento delle scelte e degli obiettivi, che costituiscono la base di un processo decisionale efficace al fine del conseguimento del risultato.

L’altr’anno a Cernobbio, nel corso del meeting dell’economia tenuto dallo studio Ambrosetti, nell’ambito della sessione dal titolo “La città motore di crescita”, il business-guru Johnas Riddesträle appuntava la sua attenzione sul fatto che le città, per vincere la competizione internazionale che hanno di fronte, debbano essere i fattori di sogno, poli di immagine e di attrattività.

E per essere vincenti, non debbono tanto essere migliori, quanto, viceversa, diverse.

E’ la diversità, dunque, (che spicca ad esempio nel caso delle città storiche, delle città d’arte che non soffrono di alcuna concorrenza), la componente vincente.

Diversità, sirena del mondo esclamava il poeta.

 Pavia può giocare appieno questa carta.

Se prendiamo in esame le componenti su cui  basa la città, riscontriamo eccellenze in ogni ambito.

Considerando la comunità, vediamo che la società pavese si basa sui principi della tradizione solidaristica tipicamente lombarda (lavoro-operosità-religiosità, intesa non tanto e non solo come fede, ma come coscienza dei valori – famiglia), ma con innesti della cultura piemontese, tradizionalista e riservata.

Quanto all’ambiente, abbiamo un classico esempio del dualismo evocato dalla teoria di John Ruskin tra natura allo stato brado e natura coltivata, costruita dall’uomo; che si fa dapprima paesaggio, poi paese ed infine città.  

Questa zona presenta infatti un territorio,una natura costruita, plasmata dall’uomo come vero e proprio giardino agricolo immerso nella storia.

Quanto all’aspetto della cultura, in città e nella provincia, si trovano opere artistico-storico-monumentali legate all’antichità della vita sul territorio ed una realtà di prim’ordine nei domini della medicina, delle scienze, della tecnologia, delle lettere e delle arti; come attesta l’avvocato Carlo Goldoni, che qui trascorse alcuni anni della sua giovinezza ospite del Collegio Ghislieri, nelle sue stupende pagine dei “Memoires”.

Una vera città universitaria (con ben 15 Collegi universitari cui si  accede selettivamente mediante concorsi), dotata di eccellenze  artistico-culturali, storico-artistiche ed ambientali che debbono portare a configurare una identità forte della città e del territorio pavese a livello internazionale.

Identità che non deve costituire un fattore di antagonismo,di contrapposizione e di separazione con la realtà milanese (come spesse volte è avvenuto nella storia); ma deve essere piuttosto un elemento di integrazione e di coesione sinergica.

Si sente dire, con sempre maggior frequenza, che l’Expo 2015 non deve esaurire i suoi effetti alla chiusura dei battenti del semestre espositivo (quel fatidico 31 ottobre 2015), che le opere strutturali realizzate non debbono rimanere come cattedrali nel deserto, inutilizzate e sterili.

Ebbene, io continuo a pensare che ci sono le condizioni perchè ciò non avvenga.

Per ottenere questo risultato occorre una risposta di sistema da parte del bacino territoriale che gravita su Expo.

Gli ambiti pavese, milanese, varesino-comasco, e brianteo  sono in grado di fare sistema in un preciso settore economico, quello del turismo: nel quale sussistono enormi potenzialità ancora inespresse, e dove non si è ancora sviluppata quella piena sinergia che è  condizione ineludibile per il comune,complessivo risultato.

Un grande polo turistico di eccellenza mondiale nel cuore della pianura padana. 

La necessaria sfida che porrà l’Expo sarà dunque quella della grande area del milanese, all’interno del più ampio contesto padano, che dovrà affermarsi quale polo turistico di prima categoria a livello planetario.

Questa sfida si vincerà solo sul piano della cultura, radicando al territorio una forte immagine culturale: in tal modo,la vasta regione milanese-pavese-lombarda può  diventare in campo turistico una regione-hub di prima grandezza a livello planetario.

Qualche giorno fa, nel corso di una cena in casa di comuni amici, ne discutevo con il prof. Roberto Schmid, per tanti anni Rettore dell’Ateneo pavese ed attualmente presidente del Comitato scientifico di Expo 2015.

E si pensava, proprio perchè la finalità di Expo è quella di promuovere il territorio, ad un progetto di eventi (coinvolgendo anche i castelli, di cui è ricca la provincia) e di investimenti anche in campo agricolo-tecnologico, in grado di dare slancio non solo al turismo, ma all’intera economia pavese.

Ed il binomio tecnologia-agricoltura potrebbe essere la chiave di volta di un meccanismo economico virtuoso, estremamente efficace nei campi dell’energia, dell’alimentazione, dell’ambiente.

Proprio una settimana fa si è tenuto a Mezzana Bigli un meeting internazionale su questo tema. Ma poi occorrerebbe anche la fiducia di privati che investissero in attrezzature alberghiere; perchè la città soffre di una scarsa ricettività alberghiera.

Per il rilancio di questo territorio in campo turistico, penso ad esempio  ad alcune idee che dovrebbero esser prese in considerazione.

Le storiche vie d’acqua, punto di forza di una suggestiva  attrazione turistica di questi luoghi. la cui percorribilità può esser riconseguita con opere abbastanza semplici: sostituendo ad esempio  i ponti a raso, con ponti che permettano il transito delle imbarcazioni.

Penso ad una sinergia con il Genovesato che puo’ esser propiziata dal potenziamento della linea ferroviaria Pavia-Genova, realizzando il Terzo Valico, e dal quadruplicamento della tratta ferroviaria Como-Milano per collegarsi al sistema di attraversamento delle Alpi Alp-Transit.

Quanto al ruolo dei  proprietari, del mondo dei risparmiatori dell’edilizia, va considerato che essi  non rappresentano di certo un gruppo, una classe, un ceto sociale, ma costituiscono una parte, una categoria sociale trasversale alla società stessa (composta da professionisti, commercianti, imprenditori, industriali, artigiani, funzionari).

Essi seguono, assecondano, favoriscono ed in un certo senso orientano i processi urbani, in quanto concorrono in modo rilevante alla formazione della cultura (connotano l’orientamento culturale della città) dominante del proprio tempo ed a determinare i caratteri della città e del suo territorio.

Essi, inoltre, hanno assolto ad un altro compito sul piano sociale, in particolare in campo ambientale, soprattutto in questo momento storico.

La casa, l’immobile (nel quale i proprietari hanno investito, ma in cui anche vivono) infatti, resta uno dei pochi fattori territorializzanti nella vita moderna: in altri termini produce un radicamento terraneo, (così definito da Massimo Cacciari nella sua monografia “La città”) cioè un attaccamento al territorio.

L’interesse dei cittadini alla prosperità del territorio in un’epoca in cui stiamo assistendo a tutta una serie di fenomeni deterritorializzanti (quali i processi di ristrutturazione – innovazione tecnologica – terziarizzazione – finanziarizzazione – internazionalizzazione) e di delocalizzazione di attività e funzioni con abbandono del territorio, la casa continua a mantenere la sua funzione di presidio del territorio e di fattore di tutela ambientale.

P.G.T. ed Expo 2015 non possono dunque non trovare nella proprietà edilizia di Pavia un interlocutore interessato, collaborativo e propositivo,  dal punto di vista, non solo edilizio, ma anche e soprattutto culturale e morale.

 Riprendendo i lavori, Lardera e il presidente degli Architetti pavesi Marco Bosi hanno sottolineato come la possibilità di recepire gli stimoli provenienti da una così importante manifestazione internazionale attraverso uno strumento urbanistico che, per sua natura giuridica, prevede un’ampia partecipazione di tutte le forze economiche e sociali della città, deve essere utilizzata nel modo migliore.
 E’ seguito l’intervento di Piero Mossi, presidente della Camera di Commercio, Industria e Artigianato di Pavia, incentrato sulla costituzione di un tavolo di lavoro assieme a Comuni e Provincia onde sottoporre progetti da realizzare in occasione di Expo. Tra questi l’aumento della capacità ricettiva del territorio (cui sono interessate, tra le altre, società spagnole e francesi) e di ristorazione a costi contenuti. In previsione anche una serie di eventi che vedono, al primo posto, temi di sviluppo alimentare (non dimentichiamo che il primo obiettivo di Expo è combattere la fame nel mondo) quali la coltivazione del riso e la rivalutazione di prodotti tipi del territorio, manifestazioni d’arte a Pavia e a Vigevano, la nuova facoltà universitaria di Enologia.

Iniziative che potranno dispiegarsi al meglio grazie al Piano di Governo del Territorio – come ha sottolineato l’avv. Bruno Bianchi, presidente della Fondazione “de Jure Publico” – che, illustrando la nuova cultura giuridica alla base della normativa, ha messo in rilievo la “rivoluzione” del PGT rispetto alle precedenti forme di governo del territorio. Che si può riassumere così: dall’imposizione del decisore alla partecipazione della collettività. Rispondendo al meglio alla domanda: si governa meglio per autorità o per consenso?, e chiudendo con una nota di cronaca: sugli oltre 1000 Comuni lombardi soltanto una settantina hanno finora adottato il nuovo strumento.

Di grande interesse infine le autopresentazioni dei candidati Sindaco e dei rispettivi programmi: Andrea Albergati, Irene Campari, Alessandro Cattaneo, Paolo Ferloni hanno fornito elementi per il dibattito pubblico: differenti le visioni, ma un unico obiettivo, il benessere di Pavia e del suo territorio.

Veramente due grandi occasioni, per la città di Pavia.

Rappresentate dalla redazione del Piano di Governo del Territorio e dalla prospettiva dell’Expo 2015. 

 Due occasioni, due opportunità che devono agire in parallelo. 

 La prima permette di mettere a fuoco il ruolo della città. Come città storica, città d’arte,citta’del sapere, della scienza e della tecnologia, ma anche città al centro di una provincia dalla profonda tradizione agricola:in grado di coniugare i valori agricoli a quelli ambientali e turistici. Con un forte radicamento culturale  al territorio.

 L’altra, come vetrina internazionale volta alla promozione del territorio, consente  l’innesto della realtà pavese in un contesto sinergico di valenza regionale, in vista di quella sfida internazionale che l’intero polo territoriale gravitante su Expo, sarà chiamato a giocare, in termini di concorrenzialità e di competitività. 

 E certamente il territorio pavese conquisterà uno spazio ed una funzione complementari di grande rilievo: solo che riesca a cogliere la giusta logica e ad assumere le opportune scelte. 

E d’altronde, il P.G.T., come strumento di pianificazione urbanistica estremamente flessibile, permetterà quel continuo adeguamento e aggiornamento delle scelte e degli obiettivi, che costituiscono la base di un processo decisionale efficace al fine del conseguimento del risultato. 

L’altr’anno a Cernobbio, nel corso del meeting dell’economia tenuto dallo studio Ambrosetti, nell’ambito della sessione dal titolo “La città motore di crescita”, il business guru Johnas Riddesträle appuntava la sua attenzione sul fatto che le città, per vincere la competizione internazionale che hanno di fronte, debbano essere i fattori di sogno, poli di immagine e di attrattivita’. 

 E per essere vincenti, non debbono tanto essere migliori, quanto, viceversa, diverse. 

 E’ la diversità, dunque, (che spicca ad esempio nel caso delle città storiche, delle città d’arte che non soffrono di alcuna concorrenza),  la componente vincente.

Diversità, sirena del mondo esclamava il poeta. 

 Pavia può giocare appieno questa carta. 

Se prendiamo in esame le componenti su cui  basa la citta’, riscontriamo eccellenze in ogni ambito. 

Considerando la comunità, vediamo che la societa’pavese si basa sui principi della tradizione solidaristica tipicamente lombarda (lavoro-operosità; religiosità, intesa non tanto e non solo come fede, ma come coscienza dei valori; famiglia), ma con innesti della cultura piemontese, tradizionalista, riservata e conservatrice. 

Quanto all’ambiente, abbiamo un classico esempio del dualismo evocato dalla teoria di John Ruskin tra natura allo stato brado e natura coltivata, costruita dall’uomo; che si fa dapprima paesaggio, poi paese ed infine città.  

Questa zona presenta infatti un territorio, una natura costruita, plasmata dall’uomo come vero e proprio giardino agricolo immerso nella storia.

Quanto all’aspetto della cultura, in città e nella provincia, si trovano opere artistico-storico-monumentali legate all’antichità della vita sul territorio ed una realtà di prim’ordine nei domini della medicina, delle scienze, della tecnologia, delle lettere e delle arti; come attesta l’avvocato Carlo Goldoni, che qui trascorse alcuni anni della sua giovinezza, ospite del Collegio Ghislieri, nelle sue stupende pagine dei “Memoires”.

Una vera città universitaria (con ben 15 Collegi universitari cui si  accede selettivamente mediante concorsi), dotata di eccellenze  artistico – culturale, storico-artistiche ed ambientali che debbono portare a configurare una identità forte della città e del territorio pavese a livello internazionale.

 Identità che non deve costituire un fattore di antagonismo, di contrapposizione e di separazione con la realtà milanese (come spesse volte è avvenuto nella storia);  ma deve essere piuttosto un elemento di integrazione e di coesione sinergica. 

Si sente dire, con sempre maggior frequenza, che l’Expo 2015 non deve esaurire i suoi effetti alla chiusura dei battenti del semestre espositivo – che le opere strutturali realizzate non debbono rimanere come cattedrali nel deserto, inutilizzate e sterili.

Ebbene, io continuo a pensare che ci sono le condizioni perchè ciò non avvenga. 

Per ottenere questo risultato occorre una risposta di sistema da parte del bacino territoriale che gravita su Expo.

Gli ambiti pavese, milanese, varesino-comasco, e brianteo  sono in grado di fare sistema in un preciso settore economico – quello del turismo: nel quale sussistono enormi potenzialità ancora inespresse, e dove non si è ancora sviluppata quella piena sinergia che è  condizione ineludibile per il comune, complessivo risultato.

 Un grande polo turistico di eccellenza mondiale nel cuore della pianura padana. 

La necessaria sfida che l’Expo porrà sarà dunque quella della grande area del milanese, all’interno del più ampio contesto padano, che dovrà affermarsi quale polo turistico di prima categoria a livello planetario.

 Questa sfida si vincerà solo sul piano della cultura, radicando al territorio una forte immagine culturale:in tal modo, la vasta regione milanese-pavese- lombarda può diventare in campo turistico una regione-hub di prima grandezza a livello planetario.

 Qualche giorno fa, nel corso di una cena in casa di comuni amici, ne discutevo con il prof. Roberto Schmid, per tanti anni Rettore dell’Ateneo pavese, ed attualmente presidente del Comitato scientifico di Expo 2015.

 E si pensava, proprio perché la finalità di Expo è quella di promuovere il territorio, ad un progetto di eventi ( coinvolgendo anche i castelli, di cui è ricca la provincia) e di investimenti anche in campo agricolo-tecnologico, in grado di dare slancio non solo al turismo, ma all’intera economia pavese.

 Ed il binomio tecnologia-agricoltura potrebbe essere la chiave di volta di un meccanismo economico virtuoso,estremamente efficace nei campi dell’energia,dell’alimentazione, dell’ambiente.

 E proprio una settimana fa si è tenuto a Mezzana Bigli un meeting internazionale su questo tema. 

Ma poi occorrerebbe anche la fiducia di privati che investissero in attrezzature alberghiere; perché la città soffre di una scarsa ricettività alberghiera.

 Per il rilancio di questo territorio in campo turistico,penso ad esempio  ad alcune idee che dovrebbero esser prese in considerazione.

Le storiche vie d’acqua, punto di forza di una suggestiva  attrazione turistica di questi luoghi.
La cui percorribilità può esser riconseguita con opere abbastanza semplici: sostituendo ad esempio  i ponti a raso, con ponti che permettano il transito dei barconi. 

Penso ad una sinergia con il Genovesato che può esser propiziata dal potenziamento della linea ferroviaria Pavia-Genova, realizzando il Terzo Valico.

Quanto al ruolo dei  proprietari, del mondo dei risparmiatori dell’edilizia, va considerato che essi  non rappresentano di certo un gruppo, una classe, un ceto sociale, ma costituiscono una parte, una categoria sociale trasversale alla società stessa (composta da professionisti, commercianti, imprenditori, industriali, artigiani, funzionari).

Essi seguono, assecondano, favoriscono ed in un certo senso orientano i processi urbani, in quanto concorrono in modo rilevante alla formazione della cultura (connotano l’orientamento culturale della città) dominante del proprio tempo ed a determinare i caratteri della città e del suo territorio.

Ma di certo, la loro funzione sociale non si limita a questo aspetto. I proprietari ed i risparmiatori del settore edilizio, con i loro investimenti, hanno permesso il formarsi della città ed il costituirsi di quel mix funzionale che, ancor oggi, è il fiore all’occhiello delle nostre città italiane.

Senza il volano della locazione per l’abitazione e per le botteghe commerciali artigianali e spesse volte per molti edifici industriali, come avremmo potuto fronteggiare le emergenze abitativo/funzionali createsi nei due Dopoguerra, e come avremmo potuto permettere, nel nostro paese, quei processi di inurbamento che hanno condotto attraverso enormi migrazioni, a cambiare il volto delle nostre antiche città?

 Pavia offre un modello esemplare, paradigmatico di questo ruolo della nostra categoria.

Perchéqui i proprietari avvertirono tra i primi in Italia, la coscienza di quel ruolo di pubblico interesse, che la casa e l’investimento immobiliare erano chiamati a svolgere, nell’ambito non solo economico e culturale, ma anche sociale.

 Nacquero allora le prime Associazioni della nostra categoria, non solo per difendere interessi corporativi, con un ruolo tipicamente sindacale, ma per esprimere una posizione sociale e culturale che potesse esser di utilità nella vita pubblica. 

Nella storia sociale del nostro Paese esse segnarono il passaggio dall’Associazionismo filantropico, culturale o lusorio dell’epoca dei savants, e degli aristocratici, all’Associazionismo civile dell’epoca degli scienziati e del primitivo welfare in Germania:  (le grandi riforme sociali di Bismarck alla fine dell’Ottocento) un associazionismo che aveva coscienza della funzione sociale anche sul piano culturale e in tale ottica diveniva gradatamente vivaio ove si formavano le nuove generazioni del personale politico nazionale. 

Così, in molti casi, gli esponenti delle nostre Associazioni erano chiamati a responsabilità politiche e di governo, ai vari livelli, locali e nazionali.

 Le associazioni della proprietà edilizia, fra le prime, diventarono dunque la base per la formazione e la selezione della classe dirigente economica e politica del Paese; cerniera tra il pubblico ed il privato, tra società e Stato.

 Vorrei aggiungere che le nostre organizzazioni, (forse perchè rappresentanti una categoria economica che concentra il proprio interesse in investimenti intimamente radicati sul territorio) non hanno mai perseguito interessi contrastanti con l’interesse del Paese.

 Anzi, spesso, la Proprietà edilizia è stata caricata di oneri di socialità impropri (quasi delle forme di tassazione indiretta: vincoli, blocchi, espropri, equo canone).

Essa, inoltre, ha assolto ad un altro compito sul piano sociale, in particolare in campo ambientale, soprattutto in questo momento storico.

 La casa, l’immobile, infatti, restano uno dei pochi fattori territorializzanti nella vita moderna: in altri termini producono un radicamento terraneo, ( cosi’definito da Massimo Cacciari nella sua monografia “La citta’ “) cioè un attaccamento al territorio. 

 L’interesse dei cittadini alla prosperità del territorio in un’epoca in cui stiamo assistendo a tutta una serie di fenomeni deterritorializzanti (quali i processi di ristrutturazione – innovazione tecnologica – terziarizzazione – finanziarizzazione – internazionalizzazione) e di delocalizzazione di attività e funzioni con abbandono del territorio, la casa continua a mantenere la sua funzione di presidio del territorio e di fattore di tutela ambientale. 

 P.G.T. ed Expo 2015 non possono dunque non trovare nella proprietà edilizia di Pavia un interlocutore interessato, collaborativo e propositivo,  dal punto di vista, non solo edilizio, ma anche e soprattutto culturale e morale.

ASPESI
Saremo presenti all’E.I.R.E., l’evento internazionale del real estate italiano, nel Padiglione 2 Stand P38 di Fiera Milano/Rho dal 9 al 12 giugno prossimi.
EVENTO ASPESI
Presentazione della ricerca
“DINAMICA DEL SETTORE IMMOBILIARE–COSTRUTTIVO E RIPRESA DEL PIL: IL CASO ITALIANO”
a cura del Centro Studi Immobiliari Aspesi
Mercoledì 10 giugno 2009 alle ore 14.45 all’EIRE, presso la nuova Fiera di Milano/Rho
Brown Conference Room

La gravissima crisi economica mondiale in corso suscita, sia negli esperti che nell’”uomo della strada”, il ricorrente quesito sui tempi e i modi della sua fine e dell’inizio della ripresa. E’ ben nota la valenza anticongiunturale del settore immobiliare-costruttivo (ad alta intensità di occupazione e a basso tasso di importazioni). In particolare nel nostro Paese ogni fase critica ha visto storicamente un ruolo essenziale del nostro settore fino al 2005, anno in cui il + 6% dell’edilizia compensò la caduta dell’industria manifatturiera e dei servizi, evitando che l’Italia fosse dichiarata tecnicamente in recessione dalla UE quando il resto del mondo stava crescendo
e in certi casi anche a ritmi sostenuti.
Questa interrelazione tra ciclo edilizio-immobiliare e ciclo economico generale ha suscitato l’attenzione dell’ASPESI che ha ricordato un importante studio sul tema del compianto Prof. Mario Talamona. Il nostro Centro Studi Immobiliari è stato, quindi, incaricato di sviluppare una ricerca sul rapporto tra disponibilità finanziaria, mercato immobiliare e crescita del Pil.
Di seguito il panel del convegno, organizzato con la collaborazione del Gruppo Zurich:

ore 14.30 Welcome coffee e registrazione dei presenti

ore 14.45 Presentazione della ricerca a cura del Prof. Carlo A. Ricciardi, Ordinario di Economia Politica della Facoltà di Scienze della
Comunicazione dell’Università IULM

Intervento di approfondimenti metodologici del Prof. Giuseppe Boari, Ordinario di Statistica della Facoltà di Economia dell’Università Cattolica del Sacro Cuore di Milano

Tavola Rotonda:

Coordina: Evelina Marchesini, giornalista del Sole 24 Ore, responsabile Mondo Immobiliare e Casa&Case
Fabio Casiroli (Docente del Politecnico di Milano), Achille Colombo Clerici (Presidente Assoedilizia), Pier Luigi Mantini (Deputato), Ambrogio Prezioso (Presidente Consulta Ance-Aspesi e Associazione Costruttori di Napoli), Giorgio Stracquadanio (Deputato), Manfredi
Rosso (Chief Investment Officer Gruppo Zurich Italia).

Conclusioni del Seminario: Federico Filippo Oriana, Presidente ASPESI e Coordinatore Forum Interassociativo Real Estate
Ricordiamo che per accedere alla Sala è necessario essere accreditati ad EIRE. Di seguito modalità e costi di iscrizione.

INGRESSI DI FAVORE PER I SOCI ASPESI
Ai Soci Aspesi accreditati verrà consentita la riduzione dei biglietti di ingresso (validi per le quattro giornate) al prezzo scontato di € 204,00 in luogo del prezzo al pubblico di € 306,00.
Per ottenere tale trattamento occorre presentare all’ingresso l’attestazione nominativa dell’Associazione, che verrà da noi inviata a chi ne farà richiesta entro lunedì 8 giugno. La condizione non consente la registrazione online: pertanto, per usufuire dell’agevolazione, bisognerà accreditarsi sul posto presso la reception dedicata agli operatori non registrati web.

invito La terra e i nuovi investimenti_Pagina_1

invito La terra e i nuovi investimenti_Pagina_2

Che cosa significa il “Piano Casa” per quegli aspetti non attinenti all’urbanistica ed al risparmio energetico finora abbastanza trascurati dalla stampa? Soffermiamoci su quelle che sono le problematiche acustiche. Il “Piano casa” concede la possibilità di cambiare la destinazione d’uso, con poche formalità, di un immobile. Ma attenzione, i requisiti acustici di un immobile di tipo A ex DPCM 5/12/1997 (ovvero residenza o assimilabile) se viene trasformato in tipo B (uffici e assimilabili) comporta un incremento del fonoisolamento acustico di facciata di 2 dB (tabella B del DPCM 5/12/1997) ed un decremento del rumore massimo da calpestio di ben 8 dB. Se invece si volesse trasformare una tipologia C (albergo o pensione ed attività assimilabili) in un ospedale, cliniche, case di cura ed assimilabili (tipo D) allora bisognerebbe incrementare il fono isolamento di facciata di 5 dB e l’isolamento acustico delle pareti interunità di 5 dB. Tali interventi, svolti sulla base di progetti firmati da un “Tecnico competente in acustica” ai sensi della legge 447/95, sono tutt’altro che banali. Si pensi che per ridurre il rumore da calpestio è indispensabile almeno rendere galleggiante il pavimento, con il completo rifacimento dello stesso. Per incrementare il fonoisolamento acustico di facciata potrebbe essere sufficiente intervenire con la sostituzione di infissi e cassonetti con altri che abbiano prestazioni acustiche superiori (e certificate da laboratorio indipendente), mentre per incrementare il potere fonoisolante delle partizioni interunità potrebbe essere sufficiente la posa di contropareti specifiche e certificate. Come si vede si è usato il condizionale, non è detto che tali interventi minimali, seppur di una certa importanza, siano sufficienti. Venendo alla possibilità di ricostruire interi edifici (condomini) edificati prima del 1989 con altri che abbiano una volumetria superiore del 35% e categoria energetica A si fa presente che occorre che i nuovi edifici siano anche rispettosi dei valori minimi di fonoisolamento acustico stabiliti sempre dal DPCM 5/12/1997, che non era quindi in vigore al momento della edificazione degli edifici che si possono demolire; si precisa, a scanso di equivoci, che l’elevato potere di isolamento termico di una facciata di un edificio di categoria energetica “A” non è detto abbia potere fonoisolante adeguato al rispetto del valore minimo di legge. Per tali ricostruzioni sarà inoltre necessario predisporre anche la “Valutazione previsionale di Clima Acustico” come da Legge 447/95 art. 8 comma 2; si tratta di una relazione, corredata da misure fonometriche svolte nell’arco delle 24 ore, dove si valuta il clima acustico oggi esistente e si prevede quello che ci sarà ad immobile nuovo ricostruito e lo si andrà a paragonare con i valori minimi di legge applicabile per la destinazione d’uso del nuovo immobile; in caso di problemi sarà eventualmente necessario predisporre anche un progetto di mitigazione sonora. L’incremento di volumetria del 20% delle case mono o bifamiliari comporta parimenti il rispetto dei requisiti acustici passivi minimi stabiliti dal medesimo decreto per ciò che attiene agli “interventi sul patrimonio edilizio”, ovvero per tutto ciò che si va ad aggiungere o a modificare sull’edificio esistente. Se ad esempio si aggiungesse un bagno o una cucina allora occorre che la rumorosità degli scarichi sia a norma, così come il potere fonoisolante della nuova facciata modificata ivi compreso il tetto che dal punto di vista legale è assimilabile ad una facciata. Se il 20% di volumetria in più costituisse una unità immobiliare a sé stante occorrerebbe verificare anche il fonoisolamento acustico interunità (tra le due unità abitative distinte) e sarà inoltre necessario predisporre anche la “Valutazione previsionale di Clima Acustico” come da Legge 447/95 art. 8 comma 2 qui sopra già brevemente descritta.  Parimenti il progetto sarà sempre condotto da un “Tecnico competente in acustica” ai sensi della legge 447/95. Insomma l’occasione per allargare casa è anche una occasione per avere una abitazione più silenziosa.

Sole 24 Ore 25.4.09

Catasto. In corso il processo di regolarizzazione delle posizioni

A caccia di castelli


Dagli anni`80 a oggi il numero delle fortezze censite e salito del 40%

 

Pagina a cura di Nicoletta Canazza
In ltalia si contano 2.404 edifici tra fortezze e palazzi di “eminente pregio artistico e storico”, di cui, stima Aldo Pezzana, presidente dell`Associazione italiana dimore storiche (Adsi), circa la metà sono castelli. Li ha censiti l`agenzia del Territorio mettendo a confronto la banca dati del Catasto con le dichiarazioni dei redditi degli armi 2006 e 2007. Un monitoraggio che riserva più di una sorpresa. Intanto non tutti i castelli italiani rientrano nella categoria catastale A9 (corretta per tale tipologia), ma alcuni, complici le norme succedutesi negli anni(e i regimi fiscali da esse introdotti), sono censiti in A1, A8 o altro a seconda dei Comuni in cui sono situati (molti, come Fano, nelle Marche non prevedono nemmeno la categoria A9).
Per contro, mentre l`agenzia del Territorio classifica insieme castelli e palazzi con «eminenti pregi artistici e storici», esistono tuttora sul territorio molte fortezze e rocche da accatastare. Dagli anni`8o a oggi ne sono “emerse circa 350.I luoghi “incastellati”- storicamente sedi di fortezze molte delle quali diroccate – in Italia sono circa 20mila. Il quadro, quindi, è tutt`altro che definito. Se rivolessero valorizzare i castelli a fini turistico culturali servirebbe innanzitutto una classificazione catastale rigorosa. «Senza un apparato statistico adeguato – sottolinea Achille Colombo Clerici, vicepresidente di Confedilizia e presidente di Assoedilizia Lombardia – non è possibile avviare nessun progetto strategico di sviluppo edilizio e valorizzazione del territorio».
Molte le ragioni di un quadro immobiliare così frammentato: dai problemi di accatastamento tra l`altro
in Italia ci sono sei milioni di pratiche “sospese` – alla convenienza per i proprietari a restare in categorie diverse da quelle di naturale pertinenza «Per riordinare il settore – precisa Colombo Clerici – basterebbe una disposizione del ministero delle Attività produttive diretta a far rientrare in A9 tutti gli immobili di pregio storico e artistico, mettendo fine alle difformità sul territorio».
Al momento, invece, ogni proprietario si regola in relazione al Comune dove è ubicato il suo castello.
Una motivazione è il regime fiscale a cui è sottoposto l`immobile: quelli storici e artistici, esenti dalle imposte di successione e donazione, possono usufruire di un regime fiscale agevolato per l`Irpef. A volte però è più conveniente beneficiare dell`esenzione Ici prima casa, che non è riconosciuta per le categorie catastali A9 (insieme a A1 e A8). In ogni caso, è l`esistenza del vincolo storico-artistico a stabilire il diritto ai vantaggi fiscali. In più, è possibile accedere a finanziamenti agevolati per i restauri a condizione di aprire alle visite tutto o una parte dell`immobile.
Ma come sono distribuiti i castelli sul territorio? Secondo i dati dell`agenzia del Territorio – che comprende anche le dimore di pregio – la provincia con il maggior numero di questi edifici è, a sorpresa, quella di Bologna (517, di cui 455 nel Comune capoluogo), seguita da Milano (181), Torino(139) e Roma (131). Nelle regioni, oltre all`Emilia-Romagna (686), spiccano Lombardia (522), Piemonte (282) e Toscana(209). Buona parte sono ancora residenze private, ma crescono le strutture ricettive, hotel con spa di lusso, o resort di charme e musei. Quello dei castelli è un mercato di nicchia. Si può vendere per
controversie ereditarie, vicende imprenditoriali non decollate, società che si sciolgono. «Gli acquirenti
sono spesso stranieri, in larga parte operatori con in mente un progetto preciso», spiega Rosalba
Borello, titolare dell`agenzia Internati Monferrato di Asti. Chi compra raramente è un privato, anche perché le cifre sono importanti: in Italia si va da un minimo di 600-700 mila euro fino a 5-6 milioni per gli edifici meglio conservati o collocati in aree di pregio. Quotazioni a due cifre perle tenute più prestigiose. Il capitolo restauri poi è oneroso, ma anche la manutenzione ordinaria non scherza: dai 25mila ai 50mila euro all`anno.

La provincia di Bologna guida la classifica dei manieri (517), seguita da Milano (181) e Torino (1.39) – La regione principe è l`Emilia-Romagna
Così Oltralpe. In Francia i castelli del patrimonio francese sono 43mila e ogni anno in media se ne vendono l`1%, attraverso le poche acenzie specializzate, i notai e il passaparola (nella foto “La Varvasse”, si veda a lato)


LA REPUBBLICA

 La denuncia di Assoedilizia: non potrebbero essere venduti senza il sistema termostatico
“Metano pericoloso, servono controlli troppi fornelli senza valvola di sicurezza”

RORY CAPPELLI
ROMA – Il gas è pericoloso. E il gas metano lo è ancora di più.
Dopo l`esplosione di una palazzina che ieri mattina a Roma ha provocato due morti e tre feriti, sono in molti a puntare il dito non solo sulla pericolosità ma anche sulla mancanza di una regolamentazione
chiara e univoca. “C`è molta incoerenza nelle norme di sicurezza che regolano le modalità di uso domestico del gas” afferma infatti senza mezzi termini il segretario nazionale di Assoedilizia Achille Colombo Clerici. Quanto accaduto ieri, ha continuato, fa parte di quella serie «di episodi che dimostra
la pericolosità del gas (metano in particolare) lasciato alla mercé degli utenti a causa, appunto, di una normativa lacunosa ed equivoca». Anche perché la legge che regolamenta gli apparecchi a gas è
entrata in vigore nel marzo del 1990: molti impianti installati prima non sono mai stati verificati
da tecnici abilitati.
Il segretario di Assoedilizia ha poi ricordato che, secondo la regolamentazione vigente, «i fornelli delle cucine non possono essere venduti se non sono dotati del dispositivo della valvola termostatica. In realtà
però si permette che in milioni di case continuino a essere usati vecchi fornelli che di questa valvola sono privi. Non viene disposta l`installazione obbligatoria, all`interno delle abitazioni, di apparecchiature
che interrompano automaticamente l`erogazione del gas, o diano l`allarme, in caso di perdite dell`impianto». Di qui la richiesta che «gli apparecchi domestici vengano `blindati` per evitare manomissioni da parte di chi volesse far un uso improprio di questa sostanza altamente pericolosa (come
per esempio nel caso di tentativi di suicidio, di minacce o di tentativi di ritorsioni)».
Tra gli obblighi che riguardano proprio il gas metano c`è anche quello che prevede che nei locali dove sono installati gli apparecchi a gas possa circolare aria, elemento essenziale per una corretta combustione
del metano. Nel 2007 19 milioni di famiglie hanno utilizzato gas metano, 7 milioni e 700mila gpl. Gli incidenti causati da metano sono stati 160 (170 nel 2006). Quelli causati da gpl, invece, 152 (127 nel 2006).

IL MESSAGGERO

 Come difendersi dalle fughe di gas

CONTROLLI
1. Ventilare i locali, meglio se con feritoie in basso
2. Far controllare ogni anno la caldaia e ogni 3 anni il bombolone esterno

COME COMPORTARSI IN CASO DI FUGHE
Chiudere il rubinetto dei gas
Non azionare interruttori elettrici (luci, campanelli, telefono, ecc.)
Non accendere fiamme
Spegnere le fiamme accese
Non usare né il cellulare né il telefono fisso
Aerare subito e bene l`ambiente creando correnti d`aria
Telefonare all`azienda distributrice dei gas (da un telefono fuori casa)

ASSOEDILIZIA

Va resa obbligatoria l`installazione di valvole di sicurezza
«Metano, servono norme più severe»

ROMA- Quanto accaduto ieri a Roma con l`esplosione di una parte di una palazzina che ha provocato due morti e tre feriti rientra in quella «varietà di episodi che dimostra la pericolosità del gas (metano in particolare) lasciato alla mercè degli utenti a causa di una normativa lacunosa ed equivoca». Lo afferma il segretario nazionale di Assoedilizia Achille Colombo Clerici secondo cui «c`è molta incoerenza nelle  norme di sicurezza che regolano le modalità di uso domestico del gas».
Assoedilizia ricorda che «si dispone che i fornelli delle cucine non possano essere venduti, se non sono dotati del dispositivo della valvola termostatica e poi si permette che in milioni di case continuino
ad essere usati vecchi fornelli che ne sono privi. Non viene disposta l`installazione obbligatoria, all`intemo delle abitazioni, di apparecchiature che interrompano automaticamente l`erogazione del gas, o diano l` allarme, in caso di perdite dell`impianto».
Di qui la richiesta che «gli apparecchi domestici vengano “blindati” ad evitare manomissioni da parte di chi vuol far un uso improprio.

IL CORRIERE DELLA SERA – ED. ROMA

Assoedilizia  «Il pericolo gas aumenta senza le valvole»

«L`esplosione di ieri rientra fra gli episodi che dimostrano la pericolosità
del gas, alla mercè degli utenti a causa di una normativa lacunosa ed
equivoca». È l`accusa di Achille Colombo Clerici, segretario nazionale di
Assoedilizia. «C`è molta incoerenza nelle norme di sicurezza – aggiunge Clerici
– si dispone che i fornelli da cucina non possano essere venduti senza
valvova termostatica, ma poi si permette di usare in milioni di case fornelli che
ne sono privi. Gli apparecchi domestici devono essere blindati per evitare manomissioni».

www.assoedilizia.com

La mia energia0001

Secondo la UE, gli edifici rappresentano il 40% del consumo totale di energia, del quale il 70% è rappresentato da edifici residenziali. Circa l’1-2% degli edifici viene ristrutturato ogni anno. Sembrerebbe logico, da un punto di vista economico e operativo, attuare le adeguate misure di risparmio energetico nel momento in cui un edificio viene ristrutturato.

Secondo il Catasto (Agenzia del Territorio) il patrimonio residenziale italiano comprende 30.835.000 unità di cui circa 14 milioni situate nel Nord Italia: il numero è superiore di circa due milioni a quello calcolato, con criteri diversi, dall’Istat che si ferma a meno di 29 milioni. Di esse, 4.745.000 sono state costruite prima del 1919; 2.633.000 tra il ’19 e il ’45; 4.095.000 tra il ’46 e il ’60; 6.090.000 tra il ’61 e il ’71; 4.940.000 tra il ’72 e l’’81;  2.523.000 tra l’’82 e il ’91; 5.809.000 dopo il ’91.

La consistente porzione di alloggi con età di 50 anni  ed oltre (37%) e la tendenza a conservarli hanno comportato una notevole crescita del mercato del recupero edilizio a partire dagli anni ’80. Oggi questo rappresenta il comparto che attrae la quota maggiore di investimenti, considerando sia gli investimenti in “lavori di manutenzione straordinaria” sia  i “progetti di rinnovo edilizio”.

La necessità d’intervenire sul patrimonio edilizio esistente è ulteriormente sottolineata  dal fatto che si stimano a 3.575.000 gli edifici a rischio di crollo, il 36,5% dei quali a causa di degrado per vetustà e il 63,5% per difetti di costruzione.

Ecco una breve analisi degli edifici residenziali attraverso le varie epoche di costruzione.

 • gli edifici antichi e i centri storici con impianto urbanistico medievale (anche ristrutturati in epoca successiva) sono caratterizzati da insediamenti molto compatti, con continuità fra il piano stradale e le strutture murarie. La costruzione si compone di muri portanti in laterizio, solai in legno e tetti a falda; venivano inoltre realizzati pozzi e cunicoli al fine di migliorare la ventilazione;

• gli edifici borghesi, eretti a partire dalla seconda metà del XIX secolo fino al 1930 circa, sono in generale caratterizzati da muri portanti in laterizio, finiture più o meno elaborate, sia all’interno che all’esterno, appartamenti grandi dai soffitti alti con una netta distinzione fra la zona padronale ben aerata e quella della servitù;

• le case popolari e di ringhiera del XIX e XX secolo, anch’esse ristrutturate abbastanza di recente per usi abitativi e non, in generale presentano muri portanti in laterizio e tetti a falda ricoperti da coppi; sono caratterizzati da stanze piccole e impianti inadeguati;

• gli edifici della ricostruzione post-bellica (1945-1970) si rivolgevano a una fascia di mercato medio bassa. In generale sono costruiti in cemento armato gettato in opera con muri di tamponamenti in laterizio o, più frequentemente, con pannelli prefabbricati e coperture piane; sono caratterizzati da tecniche edilizie di scarsa qualità che provocano considerevoli dispersioni di calore, ponti termici, umidità da condensa, muffe, infiltrazioni d’acqua dai rivestimenti di facciata e dalle coperture, spifferi e infiltrazioni d’acqua dai serramenti;

• più recentemente, a causa della preferenza accordata agli edifici mono e bi-piano, le scelte tecnologiche, soprattutto nel settore residenziale, rispettano la tradizione costruttiva italiana prediligendo, di conseguenza, strutture in laterizio coerenti con le particolari esigenze climatiche e offrono maggiori garanzie in termini di qualità ambientale. Infatti, in seguito all’entrata in vigore della Legge 10/91 sul “contenimento dei consumi energetici degli edifici”, le pareti esterne sono diventate nuovamente un elemento chiave dell’edilizia.

Leggi ed incentivi consentono benefici per le spese sostenute nell’ambito di lavori di riqualificazione edilizia che mirano a conseguire un risparmio energetico e l’installazione di impianti che utilizzano le energie rinnovabili. Le misure principali da adottare sono: l’isolamento dell’involucro edilizio, del tetto o del sottotetto e del pavimento sopra locali non riscaldati; l’isolamento dell’impianto di distribuzione del calore; i pannelli solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria e il riscaldamento degli ambienti; gli impianti fotovoltaici per la produzione di elettricità; le caldaie ad alta efficienza; i serramenti ad elevate prestazioni; i sistemi individuali di contabilizzazione del calore; la sostituzione degli scaldabagni elettrici con quelli a gas; la sostituzione delle lampade ad incandescenza con quelle ad alta efficienza, ecc. 

Ma una cosa è attrezzare le nuove costruzioni al risparmio energetico oppure in caso di ristrutturazione quando ne valga la pena: cosa ben diversa è intervenire soltanto a questo scopo su manufatti  che in molti casi, come abbiamo visto dai dati di vetustà degli edifici, sarebbe più conveniente abbattere e ricostruire piuttosto che ristrutturare.

E’ opportuno quindi, adottando normale buonsenso, fare un attento bilancio tra costi e risultati; soprattutto se si tratti, come è nella gran parte dei provvedimenti conseguenti varati nel campo immobiliare, di misure di valenza marginale per il bene pubblico, ma gravosissime per i costi privati ed individuali che esse comportano.

Un solo esempio: una famiglia milanese residente in un alloggio condominiale di 80-100 mq che decidesse di utilizzare l’energia solare per riscaldamento ed usi civili dell’acqua, avrebbe bisogno di oltre 20 mq di pannelli – per edifici con decine di condomini occorrerebbero quindi tetti smisurati – con una spesa ammortizzabile soltanto dopo 12-15 anni, senza tener conto dei costi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto intervenuti nel frattempo. *

Come proprietari siamo preoccupati che la prima euforia e la solerzia, nell’adempiere alle prescrizioni comunitarie, abbiano portato l’Italia a varare un sistema di certificazioni energetiche degli edifici, e di conseguenti adeguamenti, i cui costi  privati ed individuali non sono stati adeguatamente valutati nei loro effetti.

Se c’è un settore già onerato di tasse, balzelli, vincoli e spese, questo è il settore immobiliare; i costi di certificazione energetica e di adeguamento degli edifici sono e saranno altissimi e costituiscono una vera cappa di piombo sull’intero comparto, in grado di metterlo in ginocchio, in questo momento di crisi dell’economia.

Particolarmente vessatorio il trattamento fiscale nei confronti delle società di gestione immobiliare, i cui redditi sono colpiti da una tassazione  piena due volte: dapprima in capo all’ente e poi in capo al socio. Inoltre le società immobiliari sono oggetto di pesanti discriminazioni quali, ad esempio, l’impossibilità di detrarre il 55% delle innovazioni tecnologiche.

Assoedilizia chiede pertanto l’eliminazione di tali discriminazioni fiscali, la detraibilità dalle imposte dirette dei costi di certificazione, anche energetica, degli edifici e degli impianti, nonché di tutte le spese per opere di riqualificazione energetica degli edifici; e una moratoria per tutti i termini ed i procedimenti disposti da Stato, Regioni, Comuni.

Parimenti auspica che nel tormentato Piano Casa del governo si normi, con riferimento al settore residenziale

-la non computabilità a fini volumetrici delle verande (annesse ad abitazioni) ricoperte da pannelli solari; ciò indipendentemente dalla disciplina dell’incremento volumetrico.

-la liberalizzazione   di tettoie e pensiline, fissando all’uopo un limite nel rapporto di copertura.

-la liberalizzazione (cioè  l’estensione alle stesse del regime di ampliabilità, prescindendo dalle soglie di ammissibilità degli interventi, in modo da permetterne l’esecuzione anche all’interno di interi stabili; sempre, chiaramente, nei limiti quantitativi di legge) delle soppalcature interne alle singole unità immobiliari.

* preventivo fatto da Enel e ottenibile da tutti gratuitamente