Come il settore immobiliare può uscire dalla crisi.

Qualche giorno fa, il Governatore della Banca d’Italia Mario Draghi, a Washington, dove partecipava come presidente ai lavori del Financial Stability Board, ha dichiarato che fortunatamente,sulla base dei dati attuali, non sembra che il nostro Paese soffra dell’esistenza di una vera e propria bolla.

 Draghi, poi, riferendosi al mercato immobiliare americano, che può presentare rischi di scarsa tenuta dei valori, aggiungeva come suggerimento  al Governo, di sostenerlo.

 Per cercare di capire lo stato di salute del nostro mercato immobiliare, occorre anzitutto muovere la riflessione nella consapevolezza che esso presenta una particolare stabilita’ ed equilibrio.

Il nostro mercato, nello specifico, è enormemente meno dinamico e meno volatile rispetto al mercato finanziario.

 

Intanto, è costituito da un enorme numero di soggetti:

Secondo i dati elaborati dal Cescat Centro studi di Assoedilizia, i proprietari immobiliari (in proprietà piena o pro quota) in Italia sono 47 milioni di soggetti (tra persone fisiche e persone giuridiche). Così suddivisi:

– 39 milioni i proprietari di fabbricati di cui 1,8milioni di persone giuridiche (28,5 milioni di unità residenziali e oltre 23 milioni di unità catastali ad uso diverso); dei 39 milioni complessivi,  9 milioni i soggetti proprietari anche di terreni;

–  8 milioni proprietari di soli terreni.

 

 Il 96% è costituito da cittadini italiani.

 

Il valore medio dell’investimenti per ogni soggetto è di circa 150/200.000 euro.

 

Il dato riguarda l’universo dei proprietari immobiliari italiano ed è altro rispetto al dato di cui si parla abitualmente, riguardante il titolo di godimento dell’alloggio ( il 73 % delle famiglie abita la casa in proprietà). 

 

Il raffronto con il mercato dei titoli mobiliari mostra come l’investimento in Borsa sia apprezzabile, rispetto all’investimento immobiliare, per la possibilità di rilevamento quotidiano (monitoraggio) del valore del proprio patrimonio e per la rapidità di monetizzazione, in tempo reale.

 

Ma il dinamismo, mentre in periodi di congiuntura economica favorevole è scandito dalla domanda ed è fattore di crescita del mercato e dei valori, in un periodo di crisi economica, scandito dalla offerta, offre minori garanzie di stabilità dei valori stessi.

 

Tanto che, ai fini della valutazione della tenuta dei prezzi e dell’eventuale calo, occorre tener conto, nel dimensionare l’entità dello stesso, anche del coefficiente di offerta: e la tenuta è inversamente proporzionale al dinamismo.

 

Al limite, se non c’è offerta, non c’è calo di valori.

 

Se consideriamo dunque il dinamismo rappresentato dal valore delle transazioni nell’arco temporale annuo in rapporto a quello delle capitalizzazioni dei rispettivi mercati, troviamo che la Borsa Valori ha un dinamismo di circa 250 volte rispetto al mercato immobiliare.

 Il calcolo assume il dato relativo al volume delle compravendite dell’anno scorso: che è di 140 MLD.

 

 Nel mercato immobiliare, il “flottante”è solo il 2-3 %. Con questa definizione intendiamo la parte mobile dello stock immobiliare: a fronte della parte che rappresenta gli investimenti stabili per una destinazione funzionale di natura strutturale. 

Ad esempio per una ragione di finalizzazione diretta, volta ad un uso di carattere residenziale, industriale, commerciale; o per una ragione reddituale-destinazione a reddito.

 

Mutui in essere del settore residenziale circa 260MLD che coprono circa il 9-10% del valore ed il 15% del numero delle abitazioni; sofferenze pari all’1% del totale.

 

La percentuale delle famiglie indebitate (12% per mutui e 13% per crediti al consumo) è più bassa rispetto agli altri paesi industrializzati (Francia 30%; USA 50%).

 

 La crisi del sistema finanziario dei mutui  statunitensi, è stata generata, non tanto dal difetto di una copertura delle esposizioni bancarie sul piano dei valori di garanzia, quanto piuttosto da un marcato squilibrio tra indebitamento delle famiglie e capacità delle stesse di rispondere con il proprio reddito.

 

Infatti, grazie anche alla cultura tipicamente americana della spiccata mobilità abitativa, le famiglie hanno praticato una sorta di riporto immobiliare (permesso e favorito da una notevole crescita dei valori): per cui, alla fine, ai primi cedimenti del mercato, le stesse si sono trovate ad una scopertura sul piano dell’indebitamento fino a due o tre volte la propria capacità di spesa.

 

 

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STRATEGIA : CONTENERE L’AUMENTO DEL FLOTTANTE E CONSEGUENTEMENTE RENDERE PIÙ COMPETITIVO L’INVESTIMENTO IMMOBILIARE

 

 

Normalmente, in un periodo di crisi economica con conseguente calo della liquidità è probabile che si assista, nel settore immobiliare, ad una contrazione della domanda dovuta a due cause congiunte: ad una minore disponibilità economica e ad una ridotta necessità funzionale.

 

Se non interverrà una massiccia crescita del flottante per dismissioni di immobili da parte di soggetti necessitati a farlo per esigenze monetarie di liquidità o per scarso interesse al mantenimento dell’investimento, allora si potrà fondatamente sperare che i valori possano “tenere” nel tempo.

 

Altrimenti si andrà incontro ad una prospettiva di forti ridimensionamenti dei valori stessi.

 

Contenere i FATTORI che generano una COMPRESSIONE DELLA REMUNERATIVITA’ DELL’INVESTIMENTO IMMOBILIARE.

 

Per studiare i correttivi occorre individuare quali sono le cause che riducono l’interesse al mantenimento dell’investimento immobiliare.

 

– Anzitutto la scarsa remuneratività.

Due i fattori che determinano la remuneratività: la redditività  (che cala in momenti di crisi economica) e gli oneri vari (costi ed imposte ).

 

Fra questi spiccano:

 

– L’aumento progressivo delle imposte, erariali e locali; ad esempio  dell’ICI per gli immobili soggetti al pagamento di questa imposta.

– L’aumento della Tarsu

– La prospettiva di aumento di tutte le spese condominiali (per l’aumento del costo dei servizi vari) nonché delle spese di gestione (manutenzione) e di amministrazione degli immobili (da quelle contabili a quelle assicurative).

 

 Consideriamo che anche il mancato utilizzo dell’immobile ha un suo costo: quello collegato all’obsolescenza naturale, favorita dall’inoccupazione.

 

– I costi delle opere di adeguamento funzionale e di riqualificazione degli impianti e degli immobili, in relazione alle normative energetiche; nonché i costi di certificazione energetica.  

 

 

 

RIVITALIZZARE LA LOCAZIONE PRIVATA correggendo la fiscalità punitiva nei confronti dell’investimento in locazione.

 

 

Ci sono molte incongruenze e molte asimmetrie nella politica economico-fiscale seguita dai nostri governi da trent’anni a questa parte.

Si dice ad esempio  di voler favorire la locazione privata e poi si colpiscono le società immobiliari che sono i soggetti che presentano la maggior vocazione ad essere collettori di risparmio verso l’investimento in locazione.

 

– Il regime fiscale discriminatorio e vessatorio nei confronti delle societa’ di gestione immobiliare ne è esempio . Qui i  redditi sono colpiti, peraltro da una tassazione  piena, due volte: dapprima in capo all’ente e poi in capo al socio.

 

Osserviamo che le società immobiliari rappresentano la gestione diretta del risparmio privato investito nell’immobiliare, attraverso la mobilitazione del sistema ; a differenza delle SIIQ ( Società di investimento immobiliare quotate) che rappresentano viceversa la gestione intermediaria di tale risparmio, attraverso operazioni singole e quindi di nicchia.

 

Incidentalmente, consideriamo che le SIIQ, a differenza dei REITS di tradizione anglosassone, non sono destinate esclusivamente alla gestione del risparmio diffuso ( ben potendo un unico socio possedere più del 50% del capitale) e non hanno vincolo di sorta all’investimento di una quota di capitale nella  locazione abitativa. 

www.assoedilizia.com

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“Per superare l’emergenza abitativa, che in questi anni si è accumulata sul settore pubblico, rimasto l’unica strada percorribile per quelle famiglie che non possono permettersi l’acquisto di una casa o l’affitto ai prezzi del libero mercato, occorrono delle iniziative per ampliare l’offerta abitativa in locazione a canone sostenibile anche sul mercato privato”. Lo ha detto l’assessore alla Casa Gianni Verga intervenendo alla tavola rotonda “Il Piano Casa del Governo”che si è tenuta nel pomeriggio nella sede di Assoedilizia in via Meravigli.
“Bisogna procedere alla revisione della legge 431/1998 – ha aggiunto – per adeguarla alla situazione attuale, ampliando l’offerta della casa in affitto attraverso la riattivazione del mercato privato, che è di fatto bloccato da 30 anni (legge sull’equo canone). E’ necessario introdurre la ‘cedolare secca’ per semplificare la fiscalità e contrastare gli affitti in nero”.

“Inoltre, con la messa a disposizione di aree a costo zero e defiscalizzando gli interventi edilizi a canone concordato, si può riattivare anche il ciclo virtuoso degli investimenti nella casa. Il piccolo risparmiatore, così come il grande investitore, potranno ricavare rendimenti di tipo industriale (5-6%) E, così facendo, mettere a disposizione alloggi di medie dimensioni (70-80 mq) a canoni di affitto medi di circa 500-600 euro al mese, compatibili con ampie fasce dell’attuale fabbisogno di chi non ha i requisiti per accedere all’edilizia pubblica”.

In Italia oltre l’80% delle famiglie è proprietario dell’abitazione in cui vive. Anche se solo il 17,2% vive in affitto (si tratta di un valore in costante calo, poiché nel 2005 era pari al 18,8%), nel decennio 1997-2007 i canoni di locazione a prezzi di mercato sono aumentati, nelle aree urbane, del 66,7% a fronte di una crescita delle disponibilità delle famiglie del 20,8%.
Per le famiglie meno abbienti, un affitto a prezzo di mercato può pesare fino a oltre il 30% del reddito. In una situazione del genere, non stupisce l’aumento degli sfratti per morosità.

“L’Amministrazione milanese – ha spiegato Verga -, unico caso in Italia, ha stanziato 135 milioni di euro per 1.300 nuove case e sta investendo altre cospicue risorse nell’edilizia residenziale pubblica grazie al Piano di valorizzazione del patrimonio immobiliare. Da Roma, invece, è sempre arrivato poco e niente, in particolare nei due anni del governo Prodi. In questi anni, con il Sindaco Moratti, il Comune ha compiuto enormi sforzi economici per ridurre il fabbisogno di abitazioni. I primi alloggi pronti saranno quelli di via Gallarate che inaugureremo non più tardi del prossimo mese di giugno”.
“Si tratta di poca cosa – ha riconosciuto l’assessore – rispetto al bisogno totale che ammonta a circa 20mila unità abitative di edilizia residenziale pubblica. Oltre alle famiglie in graduatoria, ci sono infatti circa 60/80mila nuclei che non hanno le condizioni per accedere all’edilizia pubblica, ma che non riescono a sostenere i prezzi del libero mercato, sia per l’affitto che per l’acquisto”.

“E’ inoltre necessario snellire le procedure e alleggerire la burocrazia – ha affermato Verga riferendosi alla bozza del Piano Casa del governo -. Il decreto legge che il governo sta predisponendo è caratterizzato proprio da procedure snelle e da tempi di esecuzione rapidi per l’edilizia privata. E’ necessario che questa accelerazione valga ancora di più nel pubblico. La lunghezza e la laboriosità delle procedure sono un danno per la Pubblica amministrazione. Se i soggetti competenti potessero rilasciare, in una sola volta, tutti i permessi necessari, i tempi sarebbero subito ridotti”.

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Programma

Martedì 28 Aprile 2009
Sessione Plenaria
Ore 10:00 – 12:00 Sala: A

Convegno: “Come uscire dalla crisi: quale il prossimo futuro del settore immobilare in Italia”
Intervengono: Daniele Molgora (Sottosegretario al Ministero Economia e Finanze), Paola Vilardi (Assessore Urbanistica, Ambiente e Edilizia Comunale di Brescia), Achille Lineo Colombo Clerici (Presidente Federazione Lombarda della Proprietà Edilizia), Franco Arosio (Presidente Nazionale FIAIP), Bruno Paludet (Presidente Nazionale FIMAA), Paolo Bellini (Presidente ANAMA), Giuliano Campana (Presidente Collegio Costruttori Edili di Brescia e Provincia)
Moderatore: Silvano Danesi (Giornalista)

Ore 14:30 – 16:00 Sala: B

Convegno: “Il risparmio energetico: necessità ed opportunità”
Intervengono: Angelo Deldossi (Collegio Costruttori Edili), Piero Castioni e Roberto Rezzola (Ordine degli Ingegneri di Brescia)

Ore 14:30 – 16:00 Sala: A

Convegno: “Il tema del decentramento catastale: riflesso sul territorio e sugli operatori del settore”
Intervengono: Ivo Amendolagine (Presidente Associazione Bresciana della Proprietà Edilizia), Flavio Zanonato (ANCI), Alberto Battioloro (Direttore Tecnocamere)

Ore 14:30 – 16:00 Sala: C

Convegno: “Il franchising immobiliare: la convenienza oggi”
Intervengono: Valentino Alessandrini (Team Manager Tecnocasa Brescia), James Coppini (Presidente Prima Casa), Luca Bogliano (Amministratore Delegato Fondo Casa), Tonino Veronesi (Confappi)
Moderatore: Paolo Bellini (Presidente ANAMA)

Ore 16:30 – 18:00 Sala: B

Convegno: “Crisi del credito: Accordo Donne Impresa, siglato tra Camera di Commercio con Banche, Confidi, Associazioni di Categoria”
Intervengono: Anna Maria Gandolfi (Presidente del Comitato Imprenditoria Femminile CCIAA Brescia), Paola Montresor (Rappresentante ABI nel Comitato Imprenditoria Femminile CCIAA Brescia), Marina Taddeo (Vicedirettore Federfidi Lombardia)

Ore 16:30 – 18:00 Sala: A

Convegno: “Innalzamento della qualità degli immobili nel territorio”
Intervengono: Ivo Amendolagine (Presidente Associazione Bresciana della Proprietà Edilizia), Francesco Amendolaggine (Docente Storia Architettura), dott. Di Somma (RINA)

Ore 16:30 – 18:00 Sala: C

Convegno: “La creazione di un network professionale e personale con colleghi di altri Paesi, quale reale opportunità di business per gli operatori della filiera immobiliare”
Intervengono: Antonio Campagnoli (FIABCI), Salvatore Parisi (IRA)

Mercoledì 29 Aprile 2009
Sessione Plenaria
Ore 10:00 – 12:00 Sala: A

Convegno: “Expò 2015: analisi dei riflessi e delle opportunità che darà al territorio bresciano”
Introduzione: Marco Citterio (Amministratore Delegato Fiera di Brescia)
Intervengono:
Roberto Daneo (Expò 2015)

“Expò 2015: investimenti diretti, complementari e accessori per la costruzione di EXPO e le infrastrutture di accesso – Effetti diretti ed indotti su Milano e sulle Province Lombarde”
Alberto Marniga (Presidente Piccola Industria)
L’ammodernamento dello scalo “La piccola Velocità” di Brescia

Ore 14:30 – 16:00 Sala: A

Convegno: “Certificazione del valore immobiliare a garanzia degli investimenti: tutela e trasparenza del mercato”
Intervengono: Francesco Bettoni (Presidente Borsa Immobiliare di Brescia), Germano Landriscina (Agente Generale delle Assicurazioni Milano Divisione la Previdenza), Enrico Pernigotto (Dottore Commercialista in Brescia)

Ore 14:30 – 16:00 Sala: B

Convegno: “La formazione finanziata: aspetto fondamentale per migliorare la competitività del settore, tra qualità e convenienza”
Intervengono: Adriano Aldegheri (Management Consulting), Riccardo Villa (Sintex), Carlo de’ Gresti (Associazione Studio Formazione Europea)

Ore 14:30 – 16:00 Sala: C

Convegno: “Internazionalizzare l’impresa: quali le opportunità oggi per le aziende della filiera immobiliare”
Intervengono: Ettore Isacchini (Presidente Gestitalia)

Ore 16:30 – 18:00 Sala: A

Convegno: “Cile. Opportunità di business per l’industria bresciana”
Intervengono: Romina Di Lorenzo (Corrispondente esclusivo CORFO per l’Italia)

Ore 16:30 – 18:00 Sala: B

Convegno: “Internet: strumento di business per operatori immobiliari”
Intervengono: Pamela Ferrara (Immobiliare.com), Massimo Boraso (Studio Boraso),Carlo Dalla Libera (Immobilmente)

Ore 16:30 – 18:00 Sala: C

Convegno: “Le assicurazioni per i fabbricati: l’analisi delle garanzie della polizza “Globale” e le tutele per gli acquirenti in base ala legge n. 210/2004″
Intervengono: Carlo De Gresti (NFA – Network per la Formazione Assicurativa), Carlo Luciano Tonet (Direttore Generale Arena Broker)

 

 
Dichiarazione del Presidente Achille Colombo Clerici

 

« Nell’esprimere apprezzamento per i contenuti ed il “ pensiero” sotteso alle linee guida del disegno di Legge 2378 di iniziativa del Deputato On.le Laboccetta, pensiero indicato da Assoedilizia nel corso del Convegno PARADIGMA tenutosi a Milano, in data 3 marzo 2008, ci si richiama alle conclusioni rassegnate nel corso del Convegno stesso.

 

 In quella sede si suggeriva l’equiparazione, sul piano fiscale, dei contribuenti soggetti alle imposte sui redditi derivanti dalla locazione immobiliare, alle SIIQ.

 

 In merito al disegno di legge osserviamo, tuttavia, che la previsione della lettera (L dell’art. 1.  (misure disincentivanti le case sfitte e a disposizione)  penalizza il dinamismo delle grandi città, nelle quali la spiccata attrattività e la esigenza di competitività implicano la presenza di una quota rilevante di abitazioni a disposizione da parte di non residenti.

 

Dichiarare sfitte o equiparabili alle stesse (e penalizzarle) le abitazioni che i parigini, come pure i fiorentini o i luganesi, acquistano, per tenerle a disposizione, ad esempio a Milano o a Roma (terminali urbani gerarchici di un sistema sociale, culturale, sociale ed istituzionale nei quali,per i più diversi motivi si tende a stabilire, un radicamento,indipendentemente dal dimorarvi stabilmente ) come fanno gli italiani che comperano casa all’estero, a Parigi, piuttosto che a Londra o a New York, ci sembra francamente un principio su cui riflettere ulteriormente.

 

Vero è che, le abitazioni definibili “sfitte” sono solo quelle che, essendo finalizzate funzionalmente, per destinazione economica del proprietario, alla locazione, sono da questi deliberatamente sottratte al mercato della locazione.

Operazione questa assai remota, in quanto  assolutamente antieconomica, dati gli elevatissimi costi che la gestione di un immobile comporta, occupato o inoccupato che sia: oneri fiscali, di manutenzione e di adeguamento, spese condominiali e di riscaldamento, spese di amministrazione e di assicurazione, costo della obsolescenza legata al disuso.

 

Nella definizione di alloggi sfitti o assimilabili,secondo la concezione che ispira la norma in oggetto,cara ad alcuni sindacati degli inquilini e a certe parti politiche, sono comprese tipologie che non hanno (ora più che mai, in presenza di una congiuntura economica sfavorevole, con prospettive di calo dei valori immobiliari) niente a che fare con la sottrazione deliberata delle case al mercato della locazione.

 Necessità familiari, controversie legali in atto, esigenze di interventi edilizi, magari carenza di domanda di locazione, sono all’origine di tale rilievo statistico.

 

 Penalizzarle ci sembra francamente una scelta da ripensare.» 

 

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PIANO CASA: AGEVOLAZIONI FISCALI E PREMIALITA’ URBANISTICHE PER LA RIQUALIFICAZIONE O LA SOSTITUZIONE EDILIZIA, LIBERALIZZAZIONE DEGLI INTERVENTI. SI PUO’ ? COLOMBO CLERICI: BENE, MA POTENZIARE I CONTROLLI PUBBLICI 

Milano – Nei termini in cui si va configurando il provvedimento legislativo in itinere inerente al Piano Casa e/o al Piano Famiglia, esso ha il merito di “valenza anticiclica sul piano economico, valenza sociale, razionalizzazione del sistema normativo edilizio-urbanistico”, come ha sintetizzato il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici aprendo i lavori della Tavola Rotonda sul tema, svoltasi nella sede di Milano dell’associazione dei proprietari immobiliari. Oltre 300 persone hanno affollato la Sala Conferenze e le due sale collegate, a conferma di quale sia l’interesse sull’argomento. Trasferendo tale interesse in campo nazionale (il 78% degli italiani abita in case di proprietà) si capisce perché il governo abbia puntato sul settore casa per il “new deal” italiano: un po’ come ha fatto Obama che ha puntato sulla tecnologia verde, nella quale il nostro Paese non eccelle.

Il Piano è stato illustrato dal Sottosegretario alle Infrastrutture e all’Edilizia abitativa sen.  Mario Mantovani: “Non intende solo rispondere alla più che giustificata domanda di edilizia popolare – 20.000 richieste a Milano, 600.000 in tutta Italia – ma anche  alle domande sul merito e la socialità”. Riassumibili in queste cifre.

In Francia si costruiscono ogni anno 40-50.000 case di edilizia sociale, in Italia poco più di 1.000, in conseguenza del defatigante iter Stato-Regioni-Aer, nonostante siano disponibili, e inutilizzati, 1.520 milioni di euro dei fondi ex Gescal. Da qui la decisione di tagliare lacci e lacciuoli con la previsione, nel Piano, di una sola conferenza dei servizi per decidere tutto. E tentare di raggiungere gli obiettivi francesi.

Fondamentale la collaborazione pubblico-privato per un sistema nuovo di edilizia convenzionata: inserendo in questo sistema suoli abbandonati, standard comunali, aree urbanisticamente utili si abbatterebbero i costi di un appartamento del 40-45% a Milano e a Roma, e di oltre il 25% in provincia. Più alloggi vuol dire ripresa della macchina produttiva rappresentata da 160 attività correlate. C’è spazio anche per il rilancio della locazione.

D’accordo Assoedilizia, “stando però attenti – precisa Colombo Clerici – a non far oscillare il pendolo all’estremità opposta: da troppi vincoli ad una liberalizzazione senza efficienti ed efficaci controlli”. Ben vengano gli interventi che permettono alle famiglie di adeguare la casa alle proprie esigenze, entro determinati limiti. Bene anche le opere intese alla riqualificazione edilizio-energetica  e statico-antisismica: ma no al “libretto del fabbricato” che dovrebbe accertare la sicurezza statica ed antisismica di un edificio, con il proprietario  che incarica un tecnico di sua fiducia. I controlli, in questa materia, devono essere affidati al pubblico: e i piccoli Comuni che non sono dotati di strumenti adatti possono essere soccorsi dagli uffici tecnici delle Province.

Anche secondo Alberico Barbiano di Belgiojoso, ordinario di Progettazione architettonica e urbana al Politecnico di Milano, è opportuno andare cauti nel procedere nel sia pure indispensabile rinnovo e adeguamento degli strumenti di controllo: la Commissione comunale ad hoc (ex Commissione edilizia), ad esempio, dovrebbe assumere un ruolo più marcato sulla qualità urbana, tema sul quale il Piano Casa non sembra soffermarsi. Inoltre: il favorire gli spazi privati a detrimento degli spazi pubblici potrebbe stravolgere il patrimonio collettivo che va invece salvaguardato.

Fabrizio De Pasquale, presidente della Commissione Arredo urbano del Comune di Milano si è soffermato sul recupero delle periferie degradate: dal Gratosoglio a Milano al Corviale di Roma allo Zen di Palermo. E’ giusto che la proprietà pubblica (le Aer) si liberi del peso della locazione che non consente neppure il recupero delle spese di manutenzione. Preferibile vendere gli immobili agli attuali inquilini ed utilizzare il denaro sia per nuovi alloggi sia per la riqualificazione dei quartieri.

E il tema della qualità è stato al centro – assieme ai provvedimenti fiscali per ripristinare il circuito virtuoso della locazione – dell’intervento di Gianni Verga, assessore alla Casa e al Demanio del Comune di Milano, il quale ha auspicato “di superare lo schema mentale della legge sull’equo canone rivedendo la legge 431 del 1998 così da dare certezza ai rapporti contrattuali tra locatore e conduttore”; e ha definito la cedolare secca “sacrosanta”. Aggiungendo: “Gli interventi di sostituzione edilizia per edifici fatiscenti è bene che vengano attuati sul territorio con caratteristiche di sicurezza, di risparmio energetico e di qualità”.

Giampio Bracchi, Presidente della Fondazione Politecnico, Michele Cibrario, amministratore delegato Fondi Immobiliari Bnp Paribas Reim Sgr, Paolo Caputo, ordinario di Progettazione architettonica e urbana al Politecnico di Milano, Luca Squeri, Comitato direttivo della Camera di Commercio di Milano, hanno affrontato altri importanti punti del Piano Casa: mentre le “nuove città” sono già in fase di realizzazione – basti pensare alle ex aree Falck di Sesto S. Giovanni, 30.000 residenti previsti, e a Santa Giulia di Milano, 14.000 – avanzano le nuove tecnologie per un’edilizia più bella, economica e funzionale: solo il Politecnico di Milano ha messo a punto più di 200 progetti di collaborazione con i costruttori. Nuova edilizia, e in particolare il social housing, da realizzare con le risorse dei fondi immobiliari.

Ampio il dibattito che ne è seguito. A cominciare dall’intervento dell’avv. Piergiuseppe Torrani: i ristretti margini in cui risulta confinata la fiscalità comunale dal prevalere della fiscalità erariale  lascia ai  Comuni il compito di reperire risorse per l’edilizia residenziale promuovendo interventi che diano ritorni in termini di risorse tributarie locali; anche attraverso l’incremento degli indici volumetrici. Nel contempo si punta ad utilizzare il risparmio privato, il più alto d’Europa. Ma per ben gestire operazioni così complesse, occorrerebbero macchine pubbliche in grado di funzionare. Secondo Torrani, così non è a Milano, dove il settore è al collasso sia organicamente che numericamente. Per l’arch. Zenoni quanto raccolto dalla vendita del patrimonio pubblico, a rate e a prezzi non di mercato, non offre le risorse finanziarie che le Aer potrebbero utilizzare per costruire e ristrutturare nuove case di edilizia residenziale pubblica.

Bruna Vanoli Gabardi, consulente per l’Urbanistica di Assoedilizia, ha chiesto che in caso di crolli per calamità naturali  o scoppio di gas la legge faccia salvi i volumi esistenti indipendentemente dalla prova della regolarità amministrativa del manufatto distrutto.

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 senmantovani

 

L'intervento del Sen. Mario Mantovani

L'intervento del Sen. Mario Mantovani

 

Il pubblico nella sala 1

Il pubblico nella sala 1

Il pubblico nella sala 2

Il pubblico nella sala 2

Il pubblico nella sala 3

Il pubblico nella sala 3

 

Dichiarazione del presidente Achille Colombo Clerici:

 

“Con la soppressione della causale della ricostruzione dell’Abruzzo nel 5 per mille, finisce a prevalere la ragione di chi questo contributo lo vuole incassare; piuttosto che, come ogni logica umana e sociale suggerirebbe,  quella di chi lo deve pagare.

 

Cosi sarebbe se i contribuenti potessero liberamente scegliere  a chi destinarlo.

 

E certamente i contribuenti assolverebbero a questo loro dovere-diritto, senz’altro scegliendo secondo coscienza.”

 

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Credo che il piano casa, nei termini in cui si va configurando nel lavoro governativo, in questo momento storico, sia suggerito da alcune ragioni.

  – Valenza anticiclica sul piano economico. 

Non tanto e non solo dall’opportunità di creare, in questi tempi di congiuntura economica negativa, importanti occasioni di lavoro in tutto il settore edilizio.

  –  Valenza sociale.

Ma, dall’esigenza di attenuare alcuni squilibri abitativi presenti nel nostro paese (conseguenti ai vasti processi di trasformazione socio-economica ed ai fenomeni migratori che hanno interessato le nostre città).
Squilibri, non solo da città a città; ma, anche nel confronto internazionale, nel quale l’Italia si presenta come il fanalino di coda, in Europa, quanto a disponibilità di alloggi in locazione.

Con evidenti distorsioni quanto alla possibilità di trovar casa per i meno abbienti; quanto ad un accentuato pendolarismo (fenomeno derivante dal processo di marginalizzazione delle residenza che è stato tipico di molte nostre città; pendolarismo che produce conseguenze negative sulle vita delle città, quali ad esempio il congestionamento del traffico, l’inquinamento atmosferico, uno squilibrio nei bilanci degli enti locali).

Quanto ad una scarsa mobilità abitativa (cui segue una scarsa mobilità delle forze di lavoro e sociali: pensiamo ai lavoratori ed agli studenti, ai ceti manageriali e dirigenziali) che è di ostacolo ai processi di trasformazione socio-economica; gli unici in grado di  rendere competitive, sul piano internazionale, le diverse regioni.

Oltre tutto, la preponderanza della proprietà sulla locazione, come titolo di godimento dell’immobile, rallenta il processo di rinnovamento e di adeguamento tecnologico del patrimonio edilizio e complessivamente delle nostre città.

Anzitutto, perché il “turn over” abitativo legato alla proprietà dell’alloggio è molto meno dinamico di quello legato alla locazione.
Il primo si misura mediamente in termini di decenni, l’altro in termini di generazioni.

 Ed in secondo luogo perché’, in un Paese “in proprietà dei condominii, le città sono prigioniere dell’immobilismo: poiché non c’è soggetto meno reattivo del condominio, di fronte alle esigenze di rinnovamento urbano.

 – Sul piano ordinamentale. Razionalizzazione del sistema normativo edilizio-urbanistico.

Il Piano-casa è suggerito anche dall’esigenza di sfrondare alcune rigidità normative, che ancora permangono nel campo del recupero, del riuso e della sostituzione del patrimonio edilizio esistente; rigidità che sono di ostacolo ad un quanto mai opportuno pieno utilizzo, anche sul piano funzionale, di una serie di strutture inutilizzate o sottoutilizzate presenti sul nostro territorio.

 

*       *       *

–  In tale ottica, soprattutto in questa fase del dibattito che ha accompagnato lo studio e la definizione di un testo legislativo da parte del governo, la nostra organizzazione, si è espressa su alcuni punti particolarmente significativi e qualificanti della materia; avanzando anche alcune proposte tecniche.

Anzitutto esprimiamo un giudizio complessivamente positivo sullo spirito dell’iniziativa governativa.  Sulla filosofia che  ispira le linee guida del provvedimento legislativo in itinere, anche a seguito dell’intesa con le Regioni; e quindi intervenendo lo stato nella determinazione dei principi fondamentali in materia edilizio-urbanistica, nell’ambito della sua competenza legislativa concorrente con quella regionale.

–   Sul piano dei principi, dunque, nello specifico condividiamo l’idea di permettere, entro determinati limiti, alle famiglie ogni intervento edilizio volto ad adeguare la casa alle esigenze familiari.  

–   Concordiamo altresì con  l’intento di liberalizzare gli interventi edilizi, correlandoli alla assunzione di responsabilità da parte, sia del soggetto che vi è legittimato (avente titolo), sia, attraverso la certificazione di conformità delle opere, da parte del professionista qualificato ed abilitato, subordinatamente alla efficienza ed all’efficacia di adeguati controlli pubblici.

  Apprezziamo l’idea di introdurre incentivi, in termini volumetrici e fiscali, che valgano a rendere economicamente sostenibili gli interventi di sostituzione e di riuso edilizio, soprattutto in presenza di opere intese alla riqualificazione edilizio-energetica (uso di fonti di produzione energetica alternative e rinnovabile) e statico-antisiamica degli edifici;  nel rispetto della sostenibilità ambientale.

   Sosteniamo con interesse e vigore la linea di intervento governativo volta a potenziare l’investimento pubblico e privato nelle abitazioni in locazione.

 –   Confidiamo sulla chiarezza di pensiero e sulla fermezza di giudizio governative di fronte alle proposte che talune parti, sull’onda dell’ emozione creata dal terremoto d’Abruzzo, avanzano a proposito ad esempio della assicurazione obbligatoria antisismica (soprattutto nella forma generale applicabile su tutto il territorio nazionale, anche in quelle regioni che non presentano rischio sismico di sorta) e del libretto fabbricato.

In quest’ultimo caso l’idea potrebbe reggere semmai  per le nuove costruzioni; dove però già ci sono dei responsabili per legge (oltre il proprietario) che peraltro non dovrebbero essere deresponsabilizzati.

 

Ma, se si tratti di verificare a posteriori il costruito, allora siamo nel campo delle cento pertiche.

Chi controlla il controllore, che è il professionista del proprietario ?

Sarebbe bene, viceversa istituire dei seri controlli pubblici, facoltizzando i comuni che non fossero in grado di effettuarli a rivolgersi agli uffici tecnici degli Assessorati alle Province: che, pur dotati di una alta competenza in materia di gestione e di manutenzione degli immobili, sono attualmente sottoutilizzati.

Il Libretto casa non è altro che un’occasione di lavoro per moltissime categorie professionali ed imprenditoriali  che oggi, trincerandosi  dietro la giustificazione dell’accertamento della sicurezza statica degli edifici, si fanno portatrici di un’idea che finirebbe per comportare costi gravosissimi ed assolutamente ingiustificati per la maggior parte dei proprietari immobiliari (soprattutto relativi ad interventi che nulla hanno a che fare con la sicurezza statica ed antisismica degli edifici).

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Convegno: Lo spreco energetico relativo all’abitare.
6 maggio 2009
ore 9.30 – 13
Società Umanitaria, sala Facchinetti (ingresso da Via S. Barnaba 48, Milano)
Prenotazioni al n. 02.5517380

 

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Qualcuno, equivocando sulla “portata” dei cosiddetti microprogetti di arredo urbano, vuol farci passare come detrattori del principio del silenzio-assenso, in materia di assentimento di opere edilizie; dopo che il Governo ha accolto il nostro suggerimento di  eliminare tale meccanismo legislativo dalla procedura di approvazione di queste particolari opere. 

 È bene, chiarire, dunque, che il favor legislativo verso il principio del silenzio assenso (richiamato nelle argomentazioni di chi ci muove quelle critiche) correttamente trova, nel nostro ordinamento, la sua ragion d’essere (e ne siamo i primi sostenitori, sia ben chiaro ) laddove si tratti di assentire opere da compiersi dal privato su un bene che gli appartenga; non certo quando si tratti di approvare interventi di privati su beni di proprietà pubblica, quali sono gli interventi previsti dall’art. 23 della legge anticrisi, che disciplina i microprogetti.

 

Capito?

 

Quanto poi alla possibilità che il privato, in via di sussidiarietà, possa collaborare con il pubblico, sul piano dell’arredo urbano e dei microprogetti di opere di interesse locale, ci sembra un principio valido,  oggi riconosciuto dalla legge e favorito da agevolazioni tributarie.

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Dichiarazione del presidente Achille Colombo Clerici:

 “Quest’anno è bene disporre il 5 per mille a favore dell’Abruzzo.

 

“Assoedilizia, che già il 29 gennaio di quest’anno, durante il Convegno SoloAffitti-Nomisma, aveva avanzato la proposta di destinare parte del 5 per mille alla costruzione di alloggi popolari per i meno abbienti, si compiace con il Ministro Tremonti per l’idea di inserire la “Ricostruzione dell’Abruzzo” fra le causali legittimanti a ricevere la devoluzione del 5 per mille.

Questa misura permette ai proprietari di casa italiani (che nella stragrande maggioranza sono persone fisiche e quindi  tra i contribuenti i principali destinatari dell’invito a disporre della rilevante quota del 5 per mille dell’IRPEF) di compiere, con un semplice tratto di penna sulla dichiarazione dei redditi, un grande gesto di solidarietà umana verso le popolazioni colpite da questa immane tragedia.

 

Ed al tempo stesso un gesto di responsabilità sociale essendo utili allo Stato,  con la devoluzione di una risorsa  finanziaria immediata, che non costringerà lo Stato stesso ad incidere su altre voci del bilancio pubblico.

 

Assoedilizia rivolge un doveroso appello, oltre che ai propri soci, ai mass media ed in particolare a tutto l'”universo” dei siti e dei blog del settore immobiliare, della casa e del territorio, che costantemente ha dato prova di vicinanza e di condivisione del nostro messaggio, affinché si attivino per sensibilizzare il loro mondo di riferimento ad accogliere l’invito del Ministro dell’Economia ed a disporre, ove possibile, la devoluzione del 5 per mille a favore della ricostruzione dell’ Abruzzo.

 

Riteniamo questa mobilitazione di grande importanza: decisiva ai fini dell’ottenimento di un buon risultato, che di cuore auspichiamo.”

 

 

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