Nel corso di una conversazione tenuta, in data odierna, alla Federlombarda il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici ha dichiarato: “Il problema abitativo in Italia è caratterizzato:
– dall’impossibilità di trovar casa per i meno abbienti;
– dalla difficoltà di reperire alloggi in locazione, a canoni accessibili rispetto al reddito, per coloro che la casa non intendono o non possono comperarla;
– dall’elevato costo di acquisto per chi si rivolge a questo mercato.

Si ritiene ormai diffusamente che uno dei principali strumenti, cui fare ricorso per indirizzare a soluzione il problema, possa esser rappresentato dal potenziamento della offerta abitativa in locazione, in campo sia pubblico, sia privato;
secondo quanto avviene, d’altra parte, in tutta Europa, e contrariamente a ciò che si è fatto da noi in tutti questi anni.
Questa via permetterebbe:
– di calmirare direttamente il mercato dei canoni locativi;
– di ridurre la pressione della domanda, insoddisfatta dalla locazione, sul mercato delle compravendite e conseguentemente sul prezzo di acquisto degli immobili; ed in tal modo di contenere i prezzi stessi.
– l’offerta di edilizia residenziale pubblica permetterebbe, d’altro lato, di evitare una pressione impropria sul libero mercato da parte degli utenti meno abbienti,che dovrebbero poter accedere pienamente all’edilizia sociale, sovvenzionata o convenzionata.

Quanto alla locazione privata, la via per il potenziamento non può esser concepita in negativo, attraverso meccanismi punitivi e penalizzanti, quali ad esempio gli aggravi ICI per gli alloggi inoccupati (a tal proposito si apre il vieto e confuso capitolo del trattamento dei cosiddetti “alloggi sfitti”; nel quale ricorrentemente assistiamo a “sparate” prevenute e disinformate, rigorosamente bipartisan.
Occorre viceversa una promozione in positivo, rappresentata da incentivi ed agevolazioni fiscali, in grado di innescare una “risposta di sistema”, la più vasta possibile, tale da generare un investimento diffuso del risparmio privato nell’edilizia abitativa in locazione (come avvenne nel secondo dopoguerra, quando l’esenzione venticinquennale dall’imposta sui redditi dei fabbricati, per coloro che avessero costruito case da offrire in locazione, permise di ricostruire l’Italia).

In questa direzione l’azione politica è rimasta in questi anni paralizzata perché prigioniera di un pensiero capzioso e perverso, in parte erede di una vecchia prevenzione verso il reddito immobiliare: il pensiero secondo il quale (nella convinzione che si tratti di rendita di posizione e non del corrispettivo di un legittimo investimento) poiché esiste nel settore una storica quota di evasione fiscale, chi paga le tasse è bene che le paghi anche per chi le evade.
Con una duplice conseguenza negativa: chi è regolare fiscalmente sopporta imposte spropositate che non lo invogliano certo ad implementare tale investimento;mentre chi evade il fisco considera l’investimento stesso comunque poco affidabile perché “alla macchia” e quindi non degno di venir potenziato.
La conseguenza, in tutti i casi,porta alla rarefazione dell’investimento privato nell’immobile in locazione.
È necessario dunque che il mondo politico, con un atto di coraggio e di lungimiranza, sia capace di equiparare, sul piano fiscale, il reddito immobiliare alle rendite finanziarie. E che in questo recuperi una credibilità ed una fiducia dei risparmiatori dell’edilizia che in questi anni è andata perduta.
Mi sembra che l’idea della cedolare secca del 20% sui redditi da locazione meriti di essere presa seriamente in considerazione. Suggerirei peraltro l’introduzione, a latere, di un meccanismo rigido volto ad impedire, in massimo grado, l’evasione fiscale, sì da ridurre per lo Stato il costo sociale iniziale della operazione: pagamenti dei canoni da effettuarsi obbligatoriamente, a pena di nullità, per tramite di banche o di sportelli postali; costituendo questi, nel contempo, sostituti di imposta.
In tal modo si realizzerebbe (nel momento in cui opera mediante ritenuta) l’indifferenza dell’esattore al pagamento delle imposte dovute dal proprietario-contribuente, e si porrebbe in atto un contrasto di interesse tra quest’ultimo ed il suo debitore, il conduttore (il quale non assolve alla sua obbligazione, se non lo fa in modo ufficiale), tale da produrre l’emersione, ai fini tributari, del rapporto economico occultato.
Sono convinto, peraltro, che, quando il sistema avrà prodotto i suoi effetti, l’erario ne trarrà alla fine un beneficio, con un aumento dell’attuale gettito, sia per l’incremento del monte affitti complessivo, sia per il recupero dell’ attuale evasione fiscale.
Non dimentichiamo, peraltro, che le abitazioni principali utilizzate a titolo di proprietà sono esenti da Irpef e sono state esentate anche dall’ICI; non così quelle in locazione.
Per cui qualunque spostamento nel rapporto tra la prima e la seconda categoria, a favore di quest’ultima, potrebbe generare decisi effetti incrementativi nella produzione del gettito erariale.

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Caro Vittorio, 

Il dibattito, riguardante i grattacieli “storti” del progetto CityLife sulle aree ex Fiera di Milano, (ripreso oggi sulle colonne del Corriere dal prof. Romano) apre parallelamente una questione rilevante. Se esista una generazione di architetti italiani in grado di esprimere una cultura architettonica propria del nostro Paese; se, in altri termini, la mancanza di tale cultura causi la assenza dalla scena degli architetti italiani o se viceversa quest’ultima sia la causa della prima. Ed in questo caso, se la mancata formazione di una generazione di architetti, in grado di interpretare lo spirito dei tempi trasfondendo nell’architettura i valori e la cultura della nostra società (nel bene o nel male durante il periodo fascista gli architetti lasciarono nelle nostre città l’impronta del loro tempo), pur nel contesto del più generale fenomeno della globalizzazione, sia la conseguenza della debolezza della nostra politica e conseguentemente della politica culturale delle amministrazioni centrale e locali.

 

Insomma, per l’incapacità della politica di far crescere un milieu di architetti italiani, dobbiamo assistere agli  interventi sul nostro territorio, nelle nostre città e sui monumenti, di architetti stranieri che si piccano di occuparsi della nostra cultura e poi, intervistati da Barbiellini Amidei che, probabilmente imbarazzato, non batte ciglio, parlano di Roma come di “Capus” mundi?

 

Il problema è molto serio soprattutto perché, a seguito del processo di concentrazione della capacità di operare a livello edilizio-urbanistico nelle mani di grossi gruppi, che trovano senz’altro più comodo rivolgersi al grande nome straniero, in grado di far superare ogni diatriba domestica, gli architetti italiani saranno sempre più ridotti a progettare sottotetti, villette e ristrutturazione di appartamenti.

 

Cordialità

 

Achille Colombo Clerici

Vorrei preliminarmente denunciare l’ipocrisia delle leggi italiane in materia di sicurezza degli immobili: che ci induce a dire che, quando lo Stato parla di questa sicurezza, lo fa con l’arrière pensée della preoccupazione economica ed ambientale – energetica.

La legge infatti stabilisce dei parametri, degli standard, di funzionalità e di sicurezza; ma poi, soprattutto per quanto riguarda gli immobili abitativi, non impone obbligatoriamente l’esecuzione delle relative opere di adeguamento;  ma “aspetta al varco” il cittadino, l’utente, il quale, quando dispone dell’immobile (per la vendita o per la locazione), trova sulla sua strada l’obbligo di allegazione della certificazione di funzionalità o di sicurezza.

Emblematica al proposito è l’interpretazione dell’art. 13 del D.M. 37/2008 fornita dall’ufficio legislativo del Ministero dello sviluppo economico.

Nel tentativo di dare coerenza a quella norma che, per la verità, di coerenza ne ha ben poca, quell’ufficio incorre in due affermazioni che, sul piano giuridico, presentano una forte contraddizione fra loro che fa intuire qual è il disegno finale dello Stato: mettere alle strette tutto il patrimonio immobiliare italiano, sul piano della conformità a norme di sicurezza sempre più stringenti.

Riferendosi agli impianti già esistenti negli edifici si dichiara che “la sicurezza dei predetti impianti deve essere valutata in base alla loro conformità  alle norme vigenti al momento della loro realizzazione o modifica” (si badi bene non “la regolarità formale”, ma la “sicurezza” intesa dunque come requisito sostanziale).

Tanto che non sussiste alcun obbligo”, aggiunge la nota, “di procedere all’adeguamento degli impianti preesistenti conformi alle precedenti norme di sicurezza ad essi applicabili”.

Contemporaneamente richiama la disposizione secondo cui “l’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza; e, per escludere o limitare tale garanzia (introdotta dall’art. 13 in via obbligatoria), è necessario che nella relativa clausola intervengano la dichiarazione del venditore e la presa d’atto del compratore “circa la non conformità o la possibile non conformità dell’impianto alle norme di sicurezza ad esso applicabili”; ad evitare che, in mancanza di tale dichiarazione si configuri un’ipotesi di vizi e difetti occulti della cosa venduta, tale da impedire l’operatività del meccanismo di esclusione della garanzia.

Questa affermazione, correlata a quanto più sopra specificato, deve intendersi come riferita alle norme vigenti al momento della stipula dell’atto. Ci si chiede, dunque, perchè mai, se non per un effetto di costrizione alla normalizzazione degli impianti, il venditore debba dichiarare dei vizi relativi ad una conformità (quella alle norme vigenti) che si afferma non essere necessaria.

Questa costrizione, o meglio questa tendenza alla costrizione, ha un costo che rappresenta una “deminutio” di valore dell’immobile.

E non voglio dire dei rischi per danni connessi ai difetti di funzionamento degli impianti. Per la loro copertura, Assoedilizia ha persino propiziato, presso una compagnia statunitense di primaria importanza, l’istituzione di una polizza (dal costo popolare) contro i rischi di natura catastrofale e con un massimale fino a 25 milioni di euro.

Egualmente emblematica, sotto altro profilo, la normativa di sicurezza dell’uso domestico di apparecchiature ed impianti a metano.

Il legislatore, conoscendone l’alta pericolosità, ha statuito che non possano esser vendute cucine economiche non dotate di valvola termostatica sui fornelli. Ma non ha il coraggio di prescrivere l’obbligo di sostituzione di circa 25 milioni di cucine attualmente in funzione, nelle case degli italiani, senza la dotazione della predetta termocoppia.

Come pure il legislatore non introduce l’obbligo d’installazione dell’apparecchiatura di interdizione dell’erogazione del gas in caso di fuoriuscita anomala; nè statuisce l’obbligatorietà dei controlli, a valle del contatore, con responsabilità a carico degli enti erogatori del gas per l’uso irregolare dello stesso da parte dell’utente.

Grava quindi, in quest’ultimo caso, sulla vita dell’immobile, una cappa permanente di insicurezza con pesanti riflessi in caso di sinistro.

Tanto che, stante questo atteggiamento legislativo, Assoedilizia, nel varare la polizza contro i rischi di natura catastrofale, ha insistito perchè la compagnia di Assicurazione inserisse la copertura anche degli eventi derivanti da colpa grave. Perchè, in fondo, anche quando esistono le norme di sicurezza, queste o non sono chiare, o sono difficilmente applicabili in toto, o non si capisce quando debbano essere applicate.

Stiamo parlando, ovviamente, dei riflessi sul patrimonio edilizio edificato. Altro e differente discorso va svolto per la progettazione e l’esecuzione di nuovi interventi edilizi.

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Credo occorra svolgere una premessa generale per meglio comprendere la relazione agli atti.

Perchè, se vogliamo esaminare gli influssi delle normative inerenti alle certificazioni (di sicurezza ed energetiche) sul mercato immobiliare italiano, non possiamo esimerci dal considerare le peculiarità del nostro mercato, che, in breve sintesi, possono indicarsi nei seguenti fattori:

1)      nel nostro Paese c’è una specie di culto della casa e del bene immobile.

La riprova sta nel fatto che gli italiani tendono a diventare proprietari immobiliari.

Attualmente i soggetti (persone fisiche e giuridiche) proprietari di immobili, in proprietà  piena, parziale, o pro quota, in Italia sono 46 milioni, così suddivisi:

38 milioni proprietari di fabbricati (di cui 9 MLN  proprietari di terreni)

  8 MLN – proprietari di soli terreni.

 

Questo dato non ha nulla a che fare con quello comunemente corrente secondo il quale l’80% degli italiani è proprietario della casa. Il dato si riferisce alle abitazioni occupate dalla famiglia proprietaria. Anzi, secondo una nostra ricerca pubblicata sul Sole 24 Ore, queste sono 17,8 MLN (cioè circa il 71,3% del totale delle abitazioni e non l’80%); poichè va considerato che il 19,9% è rappresentato dalle abitazioni in locazione e l’8,8% da quelle occupate a titolo diverso.

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2)      La propensione alla conservazione delle strutture edilizie.

Raramente infatti il processo edilizio è di radicale trasformazione del tessuto urbano sul piano edilizio-urbanistico.

Più frequente è il riuso del manufatto edilizio.

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3)      In Italia è mediamente presente un alto livello di qualità edilizia degli immobili (più elevato che negli altri paesi europei) sotto i profili:

–         della qualità architettonica

–         della tipologia edilizio- costruttiva

–         della qualità dei materiali impiegati

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4)      Il fattore localizzazione soprattutto la prossimità ai centri storici (città monocentriche) ha un rilievo preponderante nella determinazione dei valori immobiliari.

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5)      Fra i fattori di determinazione dei valori immobiliari, si riscontra una prevalenza della funzionalità (interna ed esterna) del manufatto edilizio (tipologia – localizzazione dei servizi ecc.) sulla qualità edilizia.

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6)      Determinante è poi la dipendenza delle quotazioni immobiliari dalle condizioni generali dell’economia. Tra i fattori determinanti:

–         la domanda del mercato di utilizzazione e di godimento dell’immobile

–         la competitività (sul piano della remuneratività) degli altri fattori di investimento. Ad esempio il mercato finanziario e l’investimento mobiliare.

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7)      Sostanzialmente scarsa rilevanza presenta il fattore incrementativo connesso alle cosiddette superfetazioni additive di natura qualitativa (ad esempio le opere volte al risparmio energetico degli edifici) che non abbiano anche contenuti quantitativi (ad esempio incrementi di S.L.P.).