Il problema dell’obbligo di certificazione degli edifici, delle connesse opere di adeguamento degli impianti o della funzionalità della struttura, e dei possibili effetti delle relative normative sul mercato immobiliare, discende dalla preoccupazione dell’U.E. e dello Stato Italiano in campo ambientale-energetico.

La considerazione vale in un certo senso anche per le cosiddette certificazioni di sicurezza (far certificare ed obbligare a produrre le certificazioni significa in sostanza spingere all’esecuzione delle opere: adeguamento significa funzionalità degli impianti e questa a sua volta si traduce in risparmio energetico); diversamente lo  Stato si sarebbe preoccupato prima che delle canne fumarie e della funzionalità degli impianti idraulici (tanto per citare), di rendere obbligatorio l’uso della termocoppia (valvola termostatica) sui fornelli da cucina a metano, nonché dell’adozione dell’apparecchio di interdizione dell’erogazione del gas in caso di fuoriuscita anomala dello stesso.

Cosa che lo Stato si è ben guardato dal fare, a tutt’oggi; lasciando in tal modo le famiglie italiane in una situazione di rischio e di pericolo  assolutamente e inconcepibilmente abnorme, libere di usare a piacere una materia altamente esplodente qual è il metano.

Se osserviamo poi la logica che muove lo Stato verso un irrigidimento progressivo delle normative che riguardano certificazioni di sicurezza e certificazioni energetiche (con una pressione sistematica verso l’esecuzione di opere sempre più specifiche) ci rendiamo conto che, ai fini delle valutazioni economiche della portata di tali disposizioni, va svolto un discorso unitario.

 


L’Italia si sta occupando attivamente di questa tematica, ma lo fa in modo farraginoso e con un enorme costo sociale ed elevatissimi costi individuali.
Probabilmente in questo sconta anche il fatto di essere un paese ad alta densità demografico-edilizia (circa 80 famiglie e 180 unità edilizie per Kmq. – la famiglia è assunta come indicatore di nucleo di consumo energetico legato alla residenza – ; con ampie zone di congestionamento) ed un paese storico, nel senso che quasi il 30% del suo patrimonio strutturale ed infrastrutturale sul territorio risale a prima del 1940, ed il 50% ha più di cinquant’anni, mentre l’obsolescenza media degli edifici all’estero in Europa e negli USA è tra i 50 ed i 60 anni.


IL COSTO ECONOMICO

 

Consideriamo l’elevatissimo costo energetico-ambientale per la nostra economia:
– I costi diretti ed indiretti connessi all’abbattimento dell’inquinamento soprattutto nell’area padana. Si pensi all’enorme dispendio derivante dagli interventi di adeguamento tecnologico (nel campo della mobilità e dei trasporti, nel campo delle strutture civili private e pubbliche); dalla perdita di capacità produttiva del sistema economico, connessa ai vari provvedimenti amministrativi di contenimento del fenomeno inquinamento (es. blocchi della circolazione stradale e quant’altro).

LA BOLLETTA ENERGETICA

Consideriamo la bolletta energetica per l’acquisto all’estero di energia elettrica e di idrocarburi.
– Noi acquistiamo ed importiamo dall’estero annualmente 100 milioni di tonnellate di petrolio, (46 MLD) 100 MLD di mc. di gas metano (13 MLD) nonché 40.000 GWh (Gigawatt) di energia elettrica (4 Miliardi).

– Se aggiungiamo il debito verso l’U.E. per il saldo negativo derivante dall’applicazione del Protocollo di Kyoto che ammonta a circa 2,4 MLD di euro, troviamo che lo sbilanciamento complessivo dei conti dello Stato verso l’estero è di 65 miliardi, pari a quasi il 5% del PIL.

– Non dimentichiamo le situazioni di malcostume italico, come quello ad esempio dello smaltimento dei rifiuti campani che costerà al Paese una cifra enorme per l’esportazione di 210 milioni di tonn. in Germania.

Il problema in Italia è aggravato dal fatto che il nostro paese, con l’opzione antinucleare espressa con il referendum del 1987, ha sostanzialmente deciso di privilegiare il consumo energetico degli idrocarburi che significa due cose: maggior indebitamento per l’acquisto dell’energia e maggior inquinamento.
Da noi l’energia elettrica (anch’essa deve essere in gran parte importata) ha assunto un costo elevatissimo, per gli usi sia domestici, sia industriali: sicché il suo utilizzo, nella vita civile, è residuale.
Ma, usando gli idrocarburi (gas, petrolio e derivati) si finisce peraltro ad inquinare dove l’energia è consumata, cioè nelle città dove funzionano milioni di motori, di impianti, di fornelli a gas, di caldaie e caldaiette, e dove è più difficile lo smaltimento dell’inquinamento. Non dove l’energia elettrica vien prodotta, le centrali collocate in aperta campagna, luogo in cui, ovviamente, lo smaltimento è più agevole.

LA SFIDA ECOLOGICA

Conciliare dunque la produzione e l’uso dell’energia con l’esigenza di non inquinare, e ridurre comunque il consumo dell’energia ai fini sia ambientali, sia di bilancio pubblico, sono le grandi sfide che il nostro Paese ha di fronte negli anni futuri.
E d’altronde l’Europa, con la proposta di Direttiva del 20, 20 e 20 (20% di riduzione di consumi energetici; 20% di aumento di energie rinnovabili; 20% di riduzione delle emissioni di gas serra, CO2), fortemente voluta dal Cancelliere tedesco Angela Merkel, l’U.E. non ci dà scampo.

Sul piano della politica di settore quelle sfide si traducono in due obiettivi: produzione di energia pulita e, in parallelo, risparmio energetico a tutti i costi e su tutti i fronti.

PRODUZIONE DI ENERGIA PULITA

Sul fronte pubblico del sistema degli interventi collettivi, ed industriali, tenendo pure nel cassetto il progetto per il nucleare che andrà recuperato quanto prima, ci si muove sull’idroelettrico e sul termoelettrico, (energia elettrica da idrocarburi e combustibili fossili). Sul fronte misto pubblico privato degli interventi individuali i campi di azione sono:
– agro energia (coltivazione di piante per produrre energia es. benzina dal grano)
– bioedilizia (es. progetto Politecnico per le tegole fotovoltaiche)
– energia geotermica (es. pompe di calore)
– energia dalle biomasse
– energia eolica
– l’energia fotovoltaica
– energia solare termica e termodinamica.

RISPARMIO ENERGETICO DEGLI EDIFICI

a) In questo quadro si cala dunque l’azione del nostro Stato, il quale è premuto dall’Unione Europea che, secondo una Direttiva della Commissione, ha stimato che il settore edilizio possa realizzare, nei prossimi 13 anni, rilevanti risparmi energetici dell’ordine del 27% per il settore residenziale e del 30% per il settore commerciale terziario.

b) E l’Italia conformemente all’indicazione comunitaria, nell’estate scorsa ha presentato all’Unione un piano nazionale di interventi volti a realizzare questo obiettivo di efficienza energetica.
Le Regioni dovranno adeguarvisi, pena il commissariamento.
Il 23 gennaio scorso, peraltro, la Commissione Europea – che preme con una serie di scadenze, di fronte alle quali ogni inadempimento da parte degli Stati membri si risolve in pesanti oneri economici a favore del bilancio europeo – ha presentato un pacchetto di proposte (nell’ambito della riduzione delle emissioni a effetto serra e della promozione di fonti energetiche rinnovabili) assegnando a ciascuno degli Stati precisi compiti.
L’U.E. preme lo Stato italiano, che preme a sua volta le regioni (dotate, in materia d’energia, di competenza legislativa concorrente) e mette alle strette il comparto immobiliare intervenendo a due livelli: mediante un irrigidimento normativo (certificazioni) e mediante una serie di incentivi (economici e procedimentali) per favorire gli interventi.

IRRIGIDIMENTO NORMATIVO (CONTROLLI E CERTIFICAZIONI)

Certificazione sicurezza

Lo Stato Italiano, con perfetta tempistica, (ma in modo scomposto e con il rischio di paralisi del sistema) con decreto del Ministero dello Sviluppo n. 37 in data 22 gennaio 2008 pubblicato sulla G.U. del 12 marzo 2008 ha dato un giro di vite a tutto il sistema della certificazione sull’impiantistica (settore nel quale sicurezza ed efficienza si sovrappongono, con rilevanti riflessi anche sul piano del risparmio energetico) degli edifici, introducendo pesanti sanzioni e, dal 27 marzo scorso, l’obbligo di allegazione della certificazione agli atti di trasferimento degli immobili ed ai contratti di locazione. Questa certificazione, nata all’insegna della sicurezza, avrà come effetto collaterale il risparmio energetico. Certificazione significa infatti controllo di funzionalità degli impianti elettrici ed a gas. Vuol dire messa a norma. Significa standardizzare i consumi e ridurre gli sprechi. E poi ci sono gli incastri normativi. In caso di sostituzione delle caldaie per il riscaldamento, scatta l’obbligo con

Certificazione energetica

Ma, tutta la materia della certificazione energetica (che è diversa da quella impiantistica) e degli interventi volti al risparmio energetico degli edifici merita un commento particolare.

Il primo passo è quello di rendere obbligatoria una operazione di certificazione sull’efficienza degli edifici che risulta assai onerosa per il comparto immobiliare; una operazione apparentemente fine a se stessa, ma che come tale ovviamente non si giustificherebbe.
La verità è che dopo il primo passo seguirà l’altro conseguenziale: si stabilirà (con un procedimento logico molto simile a quello adottato per l’Ecopass di Milano, che costringe a pagare gli autoveicoli maggiormente inquinanti) che gli edifici poco virtuosi sul piano energetico dovranno o adeguarsi allo standard medio di efficienza, o caricarsi fiscalmente dell’onere relativo alla scarsa virtuosità. La Regione Lombardia ha già istituito il Catasto delle certificazioni energetiche e la targa energetica (una specie di pagella) degli edifici.

Allo stato dei fatti, la semplice certificazione prevista dalla legge, comporta, per la sola città di Milano un costo di 500 Milioni di euro (per il quale la legge non prevede agevolazioni fiscali di sorta). Immaginiamo quanto possa costare peraltro nell’Italia intera.
Abbiamo calcolato circa 7 Miliardi di euro. Poi ci saranno i lavori di adeguamento. Questi, ammessi al beneficio della detraibilità, nella misura del 55%, daranno però luogo ad un incremento dei valori catastali, base impositiva di tutte le tasse che gravano sull’immobile: ICI, IRPEF, imposta di successione e sulle donazioni, imposte ipocatastali.

Dulcis in fundo: anche in questo settore la Lombardia e Milano giocano il ruolo di prime della classe.
Il Comune di Milano, solerte come al solito, stipula con Londra un accordo in cui si impegna ad essere più virtuosa del resto dell’Italia sul piano energetico: introduce l’Ecopass, limita le temperature e gli orari di erogazione del riscaldamento negli edifici – qualcuno ha persino proposto di bloccarla a giorni alterni, come si faceva con la circolazione delle autovetture. E la Lombardia, vieta l’uso dei camini a legna, stabilisce blocchi alla circolazione stradale, finanzia le auto ibride, anticipa, con una delibera di Giunta (un provvedimento di dubbia legittimità costituzionale in quanto, pur promanando da un organo non dotato di potere legislativo, incide sui diritti soggettivi dei cittadini) i termini per la redazione di tutte le certificazioni energetiche.

INCENTIVI ECONOMICO-FISCALI E SEMPLIFICAZIONI PROCEDIMENTALI

Economie a scala industriale, diseconomie a scala individuale e domestica.
Quanto al fotovoltaico credo occorra distinguere, per usare la massima chiarezza, l’investimento collettivo o di sistema e l’investimento di tipo industriale dove il potenziamento di tale fonte rinnovabile trova la sua giustificazione anche sul piano economico, dall’investimento privato individuale.
Da analisi e calcoli compiuti risulta che in quest’ultimo caso l’impianto personale domestico, non trovi alcuna giustificazione.
C’è una sensibile sproporzione infatti, tra costi di intervento, – strutture e installazione (tenuto conto anche del beneficio fiscale della detrazione del 55% in tre anni) – di manutenzione e di gestione, data l’obsolescenza media dell’impianto nell’ordine di 10/15 anni ed il risparmio economico per il cittadino. L’ammortamento ed il costo di gestione stanno al risparmio in termini di 10 a 4.

Ma lo Stato non si preoccupa del fatto che non ci sia proporzione, sul piano dei costi individuali, tra spese e benefici. Si spende 10 e si risparmia 4. Ciò che importa allo Stato è che, da un lato, il risparmio individuale di 4 equivale all’alleggerimento della bilancia dei pagamenti verso l’estero per acquisto di energia, e che la spesa di dieci significa prelievo dal risparmio individuale e immissione nell’economia produttiva, significa incremento della produttività di un settore e crescita economica del Paese.
Certo è che questo duplice risultato è ottenuto a spese di una sola categoria di contribuenti: quella dei proprietari immobiliari.

E dunque, ecco perchè si stabiliscono le norme fiscali di incentivazione. Le norme urbanistiche premiali che prevedono la non computabilità ai fini volumetrici di verande, serre e corpi annessi alle costruzioni, dotati di pannelli solari, (Legge Regione Lombardia 21/12(2004 n. 39 art. 4 IV comma) e di tutte le opere edilizie di recupero energetico comportanti aumento extra volume relativo a pareti e solai. Così il D.Lgs. in data 27.1.2008 del Consiglio dei Ministri ora all’esame della Conferenza Stato-Regioni e successivamente sottoposto al vaglio delle Commissioni parlamentari, decreto che elimina l’obbligo della DIA, in caso di installazione di pannelli solari, in conformità alla direttiva Comunitaria 2006/32/cc.

 

* * *

 

Quando due mesi fa il catasto pubblicò i dati sulla consistenza del patrimonio edilizio italiano, il Corriere della Sera mi chiese come mai risultasse che a Milano ci fossero meno case di lusso che a Roma o a Genova; e che a Venezia di case di lusso ce ne fossero addirittura pochissime.
Ed allora mi venne di riflettere sul fatto che nell’immaginario collettivo si è formato un criterio di valutazione delle case di tipo commerciale assai diverso da quello di natura oggettiva edilizio-funzionale sulla base del quale opera il catasto.
I criteri di classificazione catastale degli immobili si riferiscono a precise tipologie edilizie legate alla funzionalità dell’immobile; cioè alla sua capacità di produrre utilità sul piano del suo godimento e della sua fruibilità.
In tal modo non sono considerate di lusso le abitazioni per il fatto di avere i pavimenti di onice o i rubinetti d’oro, o perchè si trovano in Via della Spiga o in Via Veneto. Ma perchè, ad esempio, sono dotate di parchi, di piscine, di un certo standard di attrezzature di servizio.
Se poi guardiamo ai valori immobiliari rassegnati dalle diverse agenzie di intermediazione, ci rendiamo conto di quanto gli stessi dipendano dalle diverse zone considerate. In altri termini, il fattore localizzazione rileva in modo autonomo rispetto alla funzionalità, ai fini della determinazione della redditività dell’immobile, dalla quale discende il valore stesso.
Questa considerazione ci porta a ritenere che sia l’economicità effettiva a determinare il valore degli immobili e non il valore a determinare la remuneratività: intendendosi per economicità (remuneratività) non solo la capacità di generare reddito (redditività), ma anche quella di procurare utilità, in caso di godimento diretto da parte del proprietario.
Detto questo, entriamo direttamente nel merito della questione.
Si va diffondendo un luogo comune secondo il quale le opere di recupero energetico degli edifici e l’installazione di impianti per la produzione di energia rinnovabile rispondono a criteri di economicità; ciò in quanto danno luogo, a livello privato individuale, ad un conveniente risparmio nei consumi generali di energia e producono un plus qualitativo in grado di generare un incremento del valore immobiliare.
Taluni si spingono sino ad ipotizzare una misura di tale incremento.
Certamente il discorso giova allo Stato da un lato ed ai promotori immobiliari dall’altro.
Perchè, in un caso asseconda la logica dell’incentivazione di ogni intervento di qualificazione o di riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare perseguita dallo Stato; il quale, in tal modo, promuove la crescita di un settore produttivo e risparmia sulla bolletta energetica nazionale. Nell’altro favorisce un processo di apprezzamento del nuovo prodotto edilizio, che certamente dovrebbe creare più ampi margini economici all’operatore immobiliare.
E poi è certamente ben visto da tutto il mondo professionale, industriale ed artigianale che lavora attorno all’impiantistica ed al recupero energetico.
Ma, che fondamento può avere, in termini prettamente economici, una siffatta tesi?
Intanto, credo che, ad evitare di ricadere in meri esercizi teorici o in saggi accademici, occorra calarsi concretamente nelle logiche del mercato immobiliare.
A mio giudizio occorre preliminarmente distinguere concettualmente, sul piano economico, tra il fattore spese/benefici ed il fattore aumento di prezzo di mercato.
Perchè, in questo campo, non esiste alcun parallelismo fra i due indicatori.
Un immobile può benissimo incrementare il valore, sul piano oggettivo, e non aumentare il prezzo.
Basti pensare a tutti i fattori economici generali (estranei alle qualità oggettive dell’immobile) che concorrono a determinare il trend di crescita o di diminuzione dei prezzi immobiliari.
Se il prezzo è all’apice di un diagramma ascensionale, non c’è opera edilizio-impiantistica additiva che valga a promuoverne la crescita.
Quanto all’efficacia additiva di un plusvalore, legata all’installazione di impianti o alla virtuosità energetica o all’esecuzione di opere di recupero energetico, credo la si possa considerare molto relativa; attesa una generale sproporzione tra spese (installazione – ammortamento – manutenzioni – gestione) e risparmi della bolletta energetica.
* * *
Ci può essere un discorso di costi ed oneri legati alla qualità energetica dell’immobile o allo stato degli impianti tecnologici.
Ma è questione diversa dal rapporto cui precedentemente ho fatto cenno.
Se consideriamo il nuovo prodotto edilizio, non potendosi ipotizzare un incremento illimitato del prezzo unitario di collocamento sul mercato, (in modo tale da poter scaricare i costi sull’utente) dobbiamo pensare ad una compressione dei costi ordinari generali di produzione (magari con una limitazione qualitativa sotto altri profili rispetto a quello energetico) o ad un contenimento conseguente alla riduzione dei costi dovuta a perfezionamenti tecnologici, ovvero, in mancanza di tutto ciò, ad una riduzione del margine di utile dell’operatore.
Nel caso di interventi sull’usato, costi ed oneri si traducono in un aggravio economico compensato, solo in minima parte, dal vantaggio di un risparmio sulla bolletta energetica pagata dall’utente.
E ciò è maggiormente evidente nel campo della conformità degli impianti tecnologici alle normative di sicurezza vigenti: dove il profilo del risparmio, certamente presente, ha tuttavia una valenza del tutto secondaria e residuale.
Qui l’onere conseguente agli adempimenti legislativi si traduce in puro costo, la cui determinazione di incidenza economico-monetaria sul valore di mercato dell’immobile, è di spettanza dei tecnici e varia da caso a caso.
* * *
A proposito della interpretazione dell’art. 13 del D.M. 37 del 2008, dobbiamo osservare che la risposta ad uno specifico quesito, fornita in data 26 marzo 2008 dall’Ufficio legislativo del Ministero dello Sviluppo economico, nel tentativo di dare coerenza a quella norma, che in verità di coerenza ne ha ben poca, incorre in due affermazioni che, sul piano giuridico, presentano una forte contraddizione fra loro che fa intuire qual è il disegno finale dello Stato: mettere alle strette tutto il patrimonio immobiliare italiano, sul piano della conformità a norme di sicurezza sempre più stringenti.
Riferendosi agli impianti già esistenti negli edifici si dichiara che “la sicurezza dei predetti impianti deve essere valutata in base alla loro conformità alle norme vigenti al momento della loro realizzazione o modifica” (si badi bene non “la regolarità formale”, ma la “sicurezza” intesa dunque come requisito sostanziale).
Tanto che non sussiste alcun obbligo”, aggiunge la nota, “di procedere all’adeguamento degli impianti preesistenti conformi alle precedenti norme di sicurezza ad essi applicabili”.
Contemporaneamente richiama la disposizione secondo cui “l’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza; e, per escludere o limitare tale garanzia (introdotta dall’art. 13 in via obbligatoria), è necessario che nella relativa clausola intervengano la dichiarazione del venditore e la presa d’atto del compratore “circa la non conformità o la possibile non conformità dell’impianto alle norme di sicurezza ad esso applicabili”; ad evitare che, in mancanza di tale dichiarazione si configuri un’ipotesi di vizi e difetti occulti della cosa venduta, tale da impedire l’operatività del meccanismo di esclusione della garanzia.
Questa affermazione, correlata a quanto più sopra specificato, deve intendersi come riferita alle norme vigenti al momento della stipula dell’atto. Ci si chiede, dunque, perchè mai, se non per un effetto di costrizione alla normalizzazione degli impianti, il venditore debba dichiarare dei vizi relativi ad una conformità (quella alle norme vigenti) che si afferma non essere necessaria.
Questa costrizione, o meglio questa tendenza alla costrizione, ha un costo che rappresenta una “deminutio” di valore dell’immobile.
E non voglio dire dei rischi per danni connessi ai difetti di funzionamento degli impianti. Per la loro copertura, Assoedilizia ha persino propiziato, presso una compagnia statunitense di primaria importanza, l’istituzione di una polizza (dal costo popolare) contro i rischi di natura catastrofale e con un massimale fino a 25 milioni di euro.
* * *
Se consideriamo la compressione del valore derivante dai semplici oneri di adeguamento normativo e di correlativa certificazione ci inoltriamo su un terreno squisitamente tecnico, nel quale occorrerà valutare caso per caso.
Il Sole 24 Ore ha peraltro pubblicato alcuni studi redatti in collaborazione con la nostra Associazione.

= SCHEDA TECNICA =
UFFICIO TECNICO ASOEDILIZIA

TRACCIA SINTETICA DEGLI ARGOMENTI DEL CONVEGNO

TITOLI:
 Effetti della nuova disciplina sulla§ rinegoziazione dei valori immobiliari
– 1 conseguenze economiche sui rapporti tra venditore e compratore (persone fisiche o giuridiche)
– 2 responsabilità delle imprese di costruzione
– 3 possibile impatto sul mercato immobiliare (prezzi, tempi, ecc.)
1- le conseguenze economiche tra venditore e compratore sono una diretta conseguenza dei costi che il venditore si assume per far fronte ai nuovi obblighi di legge. In particolare si evidenziano i seguenti problemi attuativi del decreto 37/2008 che si traducono in altrettanti costi
1.1 Se si parla di edifici più vecchi di qualche decina d’anni è probabile che i disegni di progetto non siano più recuperabili. In mancanza dei progetti fare una ricognizione per verificare la geometria delle canne, l’andamento delle tracce degli impianti elettrici o idraulici, diventa quasi impossibile senza una ricerca invasiva (tradotto: distruttiva di piccole porzioni di edificio). Solo in tale modo il certificatore, che ricordo si assume una notevole responsabilità circa la sicurezza dell’edificio, può affermare che la canna fumaria è fatta in modo tale da tirare adeguatamente (e se in quel momento non funziona bene è solo perché è sporca), che i cavi elettrici non sono annegati nel sottofondo del pavimento (e quindi se in quel momento non si riescono a sfilare per sostituirli con altri a norma è solo un problema di inceppamento), che se la pressione dell’acqua è insufficiente non è dovuto ad angolo troppo chiusi compiuti dai tubi, da sezioni degli stessi troppo ridotte o da incrostazioni locali, ma probabilmente ad un errore di taratura dell’autoclave. Ed ecco che la mancanza di disegni di progetto può trasformare un banale problema rilevato dal certificatore in una soluzione molto costosa.
1.2 Mancano norme transitorie che permettano una applicazione graduale: in tal modo il mercato, ancora impreparato, si troverà ad affrontare, oltre alle problematiche di certificazione energetica degli edifici, appena giunte e ancora da “digerire”, anche quelle relative alle sicurezza. Sarà più problematico anche rogitare un immobile, inevitabilmente i tempi si allungheranno notevolmente.
2- La responsabilità delle imprese di costruzioni. Ovviamente le responsabilità subiranno un incremento non adeguatamente normato dalla legge. In altri termini è indispensabile che i certificatori e gli esecutori delle opere siano assicurati anche contro questi rischi, cosa che non sempre avviene (nel senso che è per loro obbligatorio assicurarsi). Nel malaugurato caso in cui si dovesse verificare un sinistro sarà ancora più forte la corsa allo scarico delle proprie responsabilità alle quali saranno, evidentemente, legati pesanti oneri economici. In tutto ciò il cittadino è parte lesa esposta al rischio e non garantita non essendoci, come per esempio per la circolazione dei mezzi sulla pubblica via, un fondo a garanzia.
3- Il possibile impatto sul mercato immobiliare: si assisterà sicuramente ad un allungamento dei tempi, ad un incremento dei costi di transazione, ad un aumento del potere del più forte dove la parte più debole potrà essere più facilmente essere messa nella condizione di dover accettare le condizioni imposte dalla parte più forte (specie se il venditore, è grossa società, che impone al compratore, che lo paga, il notaio).
Infine i costi di certificazione: uno studio condotto dal Sole 24 Ore ha tentato di ricostruirli. Diciamo tentato perché, per quanto detto al punto 1.1, il lavoro può presentare complessità molto diverse da caso a caso. Quelle qui indicate, pertanto, rappresentano le cifre minime da prendere in considerazione (tutte le cifre sono in €).
Impianto di condizionamento: da 250 a 300;
impianto elettrico: da 350 a 800
riscaldamento: 250-300
canna fumaria non ramificata: 300-400
canna fumaria ramificata: fino a 3.000
antenna TV: 50-200
impianto del gas: 200-400
antifurto: 100-200
TOTALE: € 1.800-5.600
Per non dire se si dovesse mettere mano ad un impianto perché rivelatosi non a norma o vetusto. Per esempio rifare l’impianto elettrico di un trilocale, contatore da 3Kw, è stato stimato in € 6.570. Sostituire uno scaldabagno a gas: € 2.760.
Ma in realtà il decreto 37/2008 rappresenta un grosso affare per tutti, tranne che per gli utenti della casa e per i proprietari che locano.
Da una parte guadagna lo stato; se infatti paga € 20/tonnellata di CO2 dall’altra si sta preparando a definire una tassazione proporzionale alle emissioni in atmosfera del gas serra. La predisposizione della classificazione energetica degli edifici, da “A” a “G”, è l’anticamera della tassazione differenziata per classi di emissione. Del resto ciò già avviene per gli autoveicoli. E si può essere certi che la tassazione si riprenderà con gli interessi quanto lo Stato pagherà per le sovraemissioni di CO2.
Dall’altra parte guadagnano le imprese di installazione di impianti e di ristrutturazione. Chi vuole mettersi in regola, infatti, deve per forza rivolgersi a queste imprese che quindi guadagnano. Ed anche il risparmio fiscale del 55% frazionato in 3 anni è comunque un affare per lo Stato che prima perdeva, quasi completamente, IVA ed imponibile su tali compensi percepiti dalle società di ristrutturazione e di installazione di impianti.
Tale operazione, in generale, fa “circolare” del denaro con vantaggi per l’economia (e le casse erariali), ma reca dubbi vantaggi al portafogli del proprietario di casa che potrà solo consolarsi pensando di avere un’anima verde.
Prendiamo, infatti, ad esempio un appartamento di 100 m2 a Milano con riscaldamento centralizzato, il meno virtuoso, a gasolio e sistema di raffrescamento estivo centralizzato dell’aria.
Essendo stato costruito negli anni 50 presenta infissi in legno senza vetrocamere; allo stesso modo le pareti di facciata non presentano gli elevati livelli di coibentazione termica oggi assicurati.
L’acqua sanitaria è riscaldata da un boiler elettrico. Allo stesso modo anche l’illuminazione è ottenuta con lampadine ad incandescenza.
Questo è un ritratto di un immobile in categoria “F” o “G”, con ogni probabilità.
Tale appartamento oggi spende meno di € 2.000 all’anno per il riscaldamento, l’acqua calda sanitaria ed il raffrescamento.
Se decidessimo di portarlo in categoria “C” occorrerebbe sostituire l’impianto di riscaldamento condominiale con un sistema di cogenerazione, rifare il tetto per coibentazione e per la disposizione di pannelli per il solare termico ed il fotovoltaico, mettere una cappottatura sulla facciata, realizzare nel controsoffitto (per fortuna che i plafoni sono abbastanza alti da consentirlo) un sistema di ricambio controllato dell’aria, eliminare la produzione individuale di acqua sanitaria con boiler elettrico utilizzando quella prodotta a livello condominiale, utilizzare un sistema a pompa di calore per la produzione del raffrescamento e riscaldamento impiegando acqua di falda che poi, lo ricordiamo, va riversata in un corso d’acqua superficiale.
Da ultimo sostituirà gli infissi con altri a più elevata coibentazione termica (ed acustica per altri obblighi di legge vigenti), le lampadine ad incandescenza con altre a basso consumo.
Per un appartamento di 100 m2 a Milano è ragionevole supporre una spesa di non meno di € 20.000 (pur considerando le agevolazioni fiscali) per un risparmio atteso di circa il 30% sulle spese di riscaldamento, raffrescamento, illuminazione, vale a dire € 600/anno. Ma € 20.000 renderebbero € 800/anno se investiti in obbligazioni con rating AAA. Quindi l’operazione economicamente non è conveniente a meno che lo Stato non operi sulla leva fiscale.
Parimenti gli operatori immobiliari del settore cercano di convincere il mercato che i loro immobili, nuovi e quindi energeticamente aggiornati ed efficienti, valgono di più perché costano meno nella gestione. In tal modo, in realtà, si tenta di far invecchiare maggiormente gli immobili recenti, ma non nuovi (meno di 10 anni di vita). E conseguentemente si toglie un valore ad un immobile che appartiene, verosimilmente, ad un privato.
Si tenta, in sostanza, di portare il “consumismo” anche su quei bene che per antonomasia erano una garanzia di tenuta del valore: gli immobili. In tal modo si alimenta quella spirale, che già si è ampiamente manifestata negli U.S.A., dove chi acquista un immobile usato con un mutuo che può arrivare al 100%, se poi verifica che il valore dell’immobile è calato, smette di pagare le rate del mutuo lasciando alla banca l’onere di una rivendita in perdita. La banca rischia il fallimento (se il fenomeno è troppo frequente) e lo stato, ancora una volta con i soldi dei cittadini, interviene a favore della banca (come sta facendo ora il governo USA).
Oppure si danneggerebbe il cittadino che non potrebbe più acquistare immobili usati con mutuo superiore al 70%, tetto posto dalle banche proprio per non rischiare altri default.
In sostanza si maschera come eco-efficiente una operazione di fatto finanziaria che porta vantaggi a tutti tranne che ai piccoli proprietari.

 

Vorrei dire della grande beffa attuata dallo Stato a danno dei comuni, ma, inevitabilmente, anche dei contribuenti.
Dapprima lo stato ha lusingati i primi, attribuendo loro una modesta (il 2,6% di tutto il prelievo fiscale), ma comunque effettiva, capacità impositiva autonoma, coll’istituzione dell’ICI, come imposta di loro competenza.
Poi li ha ingolositi facendo balenare la prospettiva di incrementare sensibilmente il gettito di questa imposta a seguito di una serie di riforme catastali che avrebbero portato, tra l’altro, ad una consistente rivalutazione dei valori immobiliari sui quali determinare tutte le imposte: ICI, Irpef, IRES, registro, successioni e donazioni, ipocatastali.
I comuni, soprattutto i più attivi, i più efficienti, i più solerti in tutto, anche nel far pagare le tasse ai contribuenti, si son lanciati a capofitto in questa ventura, rivendicando il potere di gestire il catasto (vorrebbero peraltro intervenire nella determinazione delle rendite), perché convinti di ottenere senz’altro migliori risultati (leggi: più ICI) rispetto ad una gestione statale.
Ma hanno fatto male i conti. In altre parole si sono illusi di poter trattenere per sé i maggiori introiti, dimenticando l’origine non proprio absburgica del fisco italiano, il cui metodo sembra essere quello della gherminella. Lo stato, infatti, fa una cosa semplice: storicizza il gettito ICI per ciascun comune; amplia la platea dei contribuenti e decide di ridurre i trasferimenti ai comuni proporzionalmente (si fa per dire: per ogni euro in più riduce di due ) ai maggiori incassi relativi a tale ampliamento.
Ma, non pago di tale manovra, prende sotto il proprio controllo l’intera partita ICI, anticipando dal 20 al 16 dicembre il saldo dell’imposta in modo da contabilizzarla nel proprio bilancio; dispone che il pagamento venga effettuato, non più direttamente ai comuni, ma all’Agenzia nazionale delle entrate (leggasi erario statale), tanto da gestirne il gettito. Contemporaneamente amplia le categorie degli immobili soggetti ad ICI (estendendo l’imponibilità alle case ex rurali ed agli immobili speciali), ma non lascia ai comuni il relativo gettito. Dispone infatti che, a fronte dello stesso, si provveda a ridurre i trasferimenti statali. E lo fa, come dicevo, nel modo iniquo e furbesco del gatto che gioca col topo. Non pago, vara un bello sgravio ICI generalizzato per la abitazione principale in proprietà, con ciò riducendo sensibilmente il gettito dell’imposta di spettanza dei comuni; e promette agli stessi, come contropartita, generici trasferimenti compensativi il cui esito è tutto da verificare.
I comuni insorgono, ricorrono al TAR, contro la finanziaria iniqua che li costringe in definitiva ad aumentare l’ICI ai malcapitati che rimangono a pagarla. Che li costringe, per giunta, ad imporre a tutti i cittadini addizionali, tasse di scopo, ticket, aumenti tarsu e via dicendo. Alla fine perdono anche la causa davanti al Tar.
Adesso forse cominciano a rendersi conto di essere stati turlupinati.
Ma questi amministratori comunali non si sono mai accorti che, schierandosi dalla parte dello stato ed ammantandosi del vello di tutori dei cittadini-contribuenti,invece di capirne le ragioni e le preoccupazioni per quanto si profilava all’orizzonte con la riforma catastale, finivano per neutralizzarli, assecondando il gioco di uno stato che si sarebbe fatto beffe anche di loro?

Per indirizzare a soluzione l’annoso problema casa nella nostra città, come anche nell’intero Paese, non c’è bisogno di andare tanto lontano e di inventarsi nuove formule e nuovi strumenti: basta dare attuazione a quelli già esistenti.
Quando i costituenti del nostro Paese (con questo termine non intendo i padri fondatori della nostra Costituzione, ma coloro che posero le fondamenta del nostro ordinamento, nel secondo dopoguerra) disegnarono le istituzioni giuridiche sulle cui basi poggia il sistema di interventi nel campo della casa, diedero vita ad un complesso di strumenti che è pienamente aderente alla nostra cultura: un misto di welfare, di solidarietà, di dirigismo da un lato; e di liberismo, di iniziativa privata, di leggi di mercato, dall’altro. Un sistema di interventi in equilibrio.
Con il passare del tempo questo equilibrio si è rotto. Da vent’anni non si costruiscono alloggi popolari. I governi e le istituzioni finanziarie hanno preferito agevolare la vendita creando un rapporto abnorme tra case in proprietà e case in locazione che ci pone fuori dagli standard europei.
Case sociali in alcuni Paesi europei: Italia ca. 800.000 alloggi (81.000 a riscatto) oltre a 102.000 immobili commerciali, rispetto ai 3,5 milioni di alloggi della Francia, ai 4 milioni della Germania e della Gran Bretagna, mentre la Spagna sta completando la costruzione di 1.100.000 alloggi sociali.
Famiglie che abitano in case di proprietà in alcuni Paesi europei e del mondo: Svizzera 35% – Germania 42,6 – Danimarca 51 – Olanda 53 – Austria 56 – Francia 56,2 – Giappone 62 – Canada 63,2 – Usa 68,3 – Inghilterra 69 – Australia 70 – Irlanda 77 – Italia 73,6 (in affitto il 18,7% pari a 4.180.000 famiglie) – Spagna 87 – Ungheria 90.
La questione casa – probabilmente perché le conseguenze del disequilibrio colpivano soltanto un numero ridotto di cittadini-elettori – è stata ignorata dalle forze politiche, da tutte le forze politiche, fino alla situazione attuale.
Quali i mezzi a disposizione per risolverla?
L’edilizia sovvenzionata. Le cosiddette case popolari ad affitti assolutamente al di sotto dei canoni di mercato, costruite a totale carico del pubblico (un tempo era lo Stato), destinate ai meno abbienti e a coloro che la casa non se la possono pagare in tutto o in parte.
All’opposto l’edilizia libera destinata a soddisfare quella fascia medio alta che ha disponibilità economica per rientrare nel mercato.
In mezzo l’edilizia agevolata (con finanziamenti in conto capitale o in conto interessi, e con aree a prezzi contenuti e misure fiscali agevolative) riservata alle cooperative edilizie. E l’edilizia convenzionata (con aree a prezzi calmierati; e agevolazioni fiscali; oneri di offerta a canoni convenzionati a fronte di concessioni edificatorie) riservata ad operatori e ad imprese edilizie.
Infine, nel 1998, intervenendo nel disciplinare il contratto di locazione del settore privato, la legge ha introdotto l’istituto del canone agevolato – concordato.
Il sistema normativo – ordinamentale c’è, dunque. Ma, come possiamo constatare, nessuno di questi strumenti ha funzionato pienamente.
Non l’edilizia popolare, la cui competenza è stata trasferita dallo Stato alle Regioni, senza un adeguato supporto finanziario.
Non l’edilizia privata che, onerata di un ingente carico fiscale, si è progressivamente ritirata dal mercato della locazione. Quale rappresentante dei proprietari privati, mi soffermo un istante su questo settore. Oggi l’investimento in edilizia residenziale da locare rende al massimo il 2%.
Controprova, il fatto che molti grandi investitori privati e pubblici quali banche, assicurazioni, enti di previdenza, amministrazioni locali, istituti autonomi hanno dismesso i loro patrimoni edilizi.
Neppure i contratti di locazione agevolati hanno prodotto gli effetti sperati. Si dice, da parte dei sindacati inquilini, che i canoni di locazione di mercato, sia pure ridotti per effetto della agevolazione fiscale, non sono idonei a sovvenire al bisogno abitativo dei meno abbienti.
Ma per questa occorrenza c’è – o dovrebbe esserci – l’edilizia residenziale pubblica. Credo comunque che i contratti agevolati, a canoni di mercato ridotti, intervenendo a favore di una fascia di utenza intermedia, possano dispiegare un benefico effetto di calmieramento generale sui canoni liberi.
Quanto alla idea di housing sociale, della quale si sente parlare con frequenza, mi permetto di dire che la formula può stare in piedi solo a condizione che intervenga un qualche soggetto (pubblico o privato) che, in virtù o di un compito istituzionale o di un forte impulso di solidarietà, sia disposto a sostenere, con un finanziamento a fondo perduto, l’iniziativa.
Non vi è infatti altra via, fino a quando non mi si dimostrerà che c’è qualche promotore o costruttore disposto ad operare in perdita, per realizzare abitazioni da destinare a chi la casa non se la può pagare in tutto o in parte.
Da quanto esposto, discendono le proposte di Assoedilizia:
– a breve termine, rivitalizzare il comparto della locazione privata attraverso un regime fiscale che renda competitivo questo settore rispetto ad altre forme di investimento (cedolare secca del 20%). Inoltre, rendere operativo il sistema dei contratti concordati;
– a medio- lungo termine, promuovere una politica pubblica di investimento nell’edilizia sociale e popolare per la produzione di nuove abitazioni e per la riqualificazione del patrimonio esistente.
E’ auspicabile che tutte le parti sociali, le categorie economiche interessate ed i loro rappresentanti sindacali cooperino al raggiungimento di questi obiettivi.

 

IL TEMA ECOLOGICO IN ITALIA


Trattando del tema ecologico (il tema del nostro presente e del nostro futuro), dobbiamo parlare di ambiente, di inquinamento ma anche di energia pulita, di risparmio energetico: materie tutte che hanno una stretta connessione tra loro e che pongono il nostro Paese alle strette su una molteplicità di fronti.
L’Italia si sta occupando attivamente di tutte queste tematiche, ma lo fa in modo farraginoso e con un enorme costo sociale ed elevatissimi costi individuali.
Probabilmente in questo sconta anche il fatto di essere un paese ad alta densità demografico-edilizia (circa 80 famiglie e 180 unità edilizie per Kmq. – la famiglia è assunta come indicatore di nucleo di consumo energetico legato alla residenza – ; con ampie zone di congestionamento) ed un paese storico, nel senso che quasi il 30% del suo patrimonio strutturale ed infrastrutturale sul territorio risale a prima del 1940, ed il 50% ha più di cinquant’anni, mentre l’obsolescenza media degli edifici all’estero in Europa e negli USA è tra i 50 ed i 60 anni.

IL COSTO ECONOMICO

Consideriamo l’elevatissimo costo energetico-ambientale per la nostra economia:
– I costi diretti ed indiretti connessi all’abbattimento dell’inquinamento soprattutto nell’area padana. Si pensi all’enorme dispendio derivante dagli interventi di adeguamento tecnologico (nel campo della mobilità e dei trasporti, nel campo delle strutture civili private e pubbliche); dalla perdita di capacità produttiva del sistema economico, connessa ai vari provvedimenti amministrativi di contenimento del fenomeno inquinamento (es. blocchi della circolazione stradale e quant’altro).

LA BOLLETTA ENERGETICA

Consideriamo la bolletta energetica per l’acquisto all’estero di energia elettrica e di idrocarburi.
– Noi acquistiamo ed importiamo dall’estero annualmente 100 milioni di tonnellate di petrolio, (46 MLD) 100 MLD di mc. di gas metano (13 MLD) nonché 40.000 GWh (Gigawatt) di energia elettrica (4 Miliardi).

– Se aggiungiamo il debito verso l’U.E. per il saldo negativo derivante dall’applicazione del Protocollo di Kyoto che ammonta a circa 2,4 MLD di euro, troviamo che lo sbilanciamento complessivo dei conti dello Stato verso l’estero è di 65 miliardi, pari a quasi il 5% del PIL.

– Non dimentichiamo le situazioni di malcostume italico, come quello ad esempio dello smaltimento dei rifiuti campani che costerà al Paese una cifra enorme per l’esportazione di 210 milioni di tonn. in Germania.

Il problema in Italia è aggravato dal fatto che il nostro paese, con l’opzione antinucleare espressa con il referendum del 1987, ha sostanzialmente deciso di privilegiare il consumo energetico degli idrocarburi che significa due cose: maggior indebitamento per l’acquisto dell’energia e maggior inquinamento.
Da noi l’energia elettrica (anch’essa deve essere in gran parte importata) ha assunto un costo elevatissimo, per gli usi sia domestici, sia industriali: sicché il suo utilizzo, nella vita civile, è residuale.
Ma, usando gli idrocarburi (gas, petrolio e derivati) si finisce peraltro ad inquinare dove l’energia è consumata, cioè nelle città dove funzionano milioni di motori, di impianti, di fornelli a gas, di caldaie e caldaiette, e dove è più difficile lo smaltimento dell’inquinamento. Non dove l’energia elettrica vien prodotta, le centrali collocate in aperta campagna, luogo in cui, ovviamente, lo smaltimento è più agevole.

LA SFIDA ECOLOGICA

Conciliare dunque la produzione e l’uso dell’energia con l’esigenza di non inquinare, e ridurre comunque il consumo dell’energia ai fini sia ambientali, sia di bilancio pubblico, sono le grandi sfide che il nostro Paese ha di fronte negli anni futuri.
E d’altronde l’Europa, con la proposta di Direttiva del 20, 20 e 20 (20% di riduzione di consumi energetici; 20% di aumento di energie rinnovabili; 20% di riduzione delle emissioni di gas serra, CO2), fortemente voluta dal Cancelliere tedesco Angela Merkel, l’U.E. non ci dà scampo.

Sul piano della politica di settore quelle sfide si traducono in due obiettivi: produzione di energia pulita e, in parallelo, risparmio energetico a tutti i costi e su tutti i fronti.

PRODUZIONE DI ENERGIA PULITA

Sul fronte pubblico del sistema degli interventi collettivi, ed industriali, tenendo pure nel cassetto il progetto per il nucleare che andrà recuperato quanto prima, ci si muove sull’idroelettrico e sul termoelettrico, (energia elettrica da idrocarburi e combustibili fossili). Sul fronte misto pubblico privato degli interventi individuali i campi di azione sono:
– agro energia (coltivazione di piante per produrre energia es. benzina dal grano)
– bioedilizia (es. progetto Politecnico per le tegole fotovoltaiche)
– energia geotermica (es. pompe di calore)
– energia dalle biomasse
– energia eolica
– l’energia fotovoltaica
– energia solare termica e termodinamica.

RISPARMIO ENERGETICO DEGLI EDIFICI

a) In questo quadro si cala dunque l’azione del nostro Stato, il quale è premuto dall’Unione Europea che, secondo una Direttiva della Commissione, ha stimato che il settore edilizio possa realizzare, nei prossimi 13 anni, rilevanti risparmi energetici dell’ordine del 27% per il settore residenziale e del 30% per il settore commerciale terziario.

b) E l’Italia conformemente all’indicazione comunitaria, nell’estate scorsa ha presentato all’Unione un piano nazionale di interventi volti a realizzare questo obiettivo di efficienza energetica.
Le Regioni dovranno adeguarvisi, pena il commissariamento.
Il 23 gennaio scorso, peraltro, la Commissione Europea – che preme con una serie di scadenze, di fronte alle quali ogni inadempimento da parte degli Stati membri si risolve in pesanti oneri economici a favore del bilancio europeo – ha presentato un pacchetto di proposte (nell’ambito della riduzione delle emissioni a effetto serra e della promozione di fonti energetiche rinnovabili) assegnando a ciascuno degli Stati precisi compiti.
L’U.E. preme lo Stato italiano, che preme a sua volta le regioni (dotate, in materia d’energia, di competenza legislativa concorrente) e mette alle strette il comparto immobiliare intervenendo a due livelli: mediante un irrigidimento normativo (certificazioni) e mediante una serie di incentivi (economici e procedimentali) per favorire gli interventi.

IRRIGIDIMENTO NORMATIVO (CONTROLLI E CERTIFICAZIONI)

Certificazione sicurezza

Lo Stato Italiano, con perfetta tempistica, (ma in modo scomposto e con il rischio di paralisi del sistema) con decreto del Ministero dello Sviluppo n. 37 in data 22 gennaio 2008 pubblicato sulla G.U. del 12 marzo 2008 ha dato un giro di vite a tutto il sistema della certificazione sull’impiantistica (settore nel quale sicurezza ed efficienza si sovrappongono, con rilevanti riflessi anche sul piano del risparmio energetico) degli edifici, introducendo pesanti sanzioni e, dal 27 marzo scorso, l’obbligo di allegazione della certificazione agli atti di trasferimento degli immobili ed ai contratti di locazione. Questa certificazione, nata all’insegna della sicurezza, avrà come effetto collaterale il risparmio energetico. Certificazione significa infatti controllo di funzionalità degli impianti elettrici ed a gas. Vuol dire messa a norma. Significa standardizzare i consumi e ridurre gli sprechi. E poi ci sono gli incastri normativi. In caso di sostituzione delle caldaie per il riscaldamento, scatta l’obbligo con

Certificazione energetica

Ma, tutta la materia della certificazione energetica (che è diversa da quella impiantistica) e degli interventi volti al risparmio energetico degli edifici merita un commento particolare.

Il primo passo è quello di rendere obbligatoria una operazione di certificazione sull’efficienza degli edifici che risulta assai onerosa per il comparto immobiliare; una operazione apparentemente fine a se stessa, ma che come tale ovviamente non si giustificherebbe.
La verità è che dopo il primo passo seguirà l’altro conseguenziale: si stabilirà (con un procedimento logico molto simile a quello adottato per l’Ecopass di Milano, che costringe a pagare gli autoveicoli maggiormente inquinanti) che gli edifici poco virtuosi sul piano energetico dovranno o adeguarsi allo standard medio di efficienza, o caricarsi fiscalmente dell’onere relativo alla scarsa virtuosità. La Regione Lombardia ha già istituito il Catasto delle certificazioni energetiche e la targa energetica (una specie di pagella) degli edifici.

Allo stato dei fatti, la semplice certificazione prevista dalla legge, comporta, per la sola città di Milano un costo di 500 Milioni di euro (per il quale la legge non prevede agevolazioni fiscali di sorta). Immaginiamo quanto possa costare peraltro nell’Italia intera.
Abbiamo calcolato circa 7 Miliardi di euro. Poi ci saranno i lavori di adeguamento. Questi, ammessi al beneficio della detraibilità, nella misura del 55%, daranno però luogo ad un incremento dei valori catastali, base impositiva di tutte le tasse che gravano sull’immobile: ICI, IRPEF, imposta di successione e sulle donazioni, imposte ipocatastali.

Dulcis in fundo: anche in questo settore la Lombardia e Milano giocano il ruolo di prime della classe.
Il Comune di Milano, solerte come al solito, stipula con Londra un accordo in cui si impegna ad essere più virtuosa del resto dell’Italia sul piano energetico: introduce l’Ecopass, limita le temperature e gli orari di erogazione del riscaldamento negli edifici – qualcuno ha persino proposto di bloccarla a giorni alterni, come si faceva con la circolazione delle autovetture. E la Lombardia, vieta l’uso dei camini a legna, stabilisce blocchi alla circolazione stradale, finanzia le auto ibride, anticipa, con una delibera di Giunta (un provvedimento di dubbia legittimità costituzionale in quanto, pur promanando da un organo non dotato di potere legislativo, incide sui diritti soggettivi dei cittadini) i termini per la redazione di tutte le certificazioni energetiche.

INCENTIVI ECONOMICO-FISCALI E SEMPLIFICAZIONI PROCEDIMENTALI

Economie a scala industriale, diseconomie a scala individuale e domestica.
Quanto al fotovoltaico credo occorra distinguere, per usare la massima chiarezza, l’investimento collettivo o di sistema e l’investimento di tipo industriale dove il potenziamento di tale fonte rinnovabile trova la sua giustificazione anche sul piano economico, dall’investimento privato individuale.
Da analisi e calcoli compiuti risulta che in quest’ultimo caso l’impianto personale domestico, non trovi alcuna giustificazione.
C’è una sensibile sproporzione infatti, tra costi di intervento, – strutture e installazione (tenuto conto anche del beneficio fiscale della detrazione del 55% in tre anni) – di manutenzione e di gestione, data l’obsolescenza media dell’impianto nell’ordine di 10/15 anni ed il risparmio economico per il cittadino. L’ammortamento ed il costo di gestione stanno al risparmio in termini di 10 a 4.

Ma lo Stato non si preoccupa del fatto che non ci sia proporzione, sul piano dei costi individuali, tra spese e benefici. Si spende 10 e si risparmia 4. Ciò che importa allo Stato è che, da un lato, il risparmio individuale di 4 equivale all’alleggerimento della bilancia dei pagamenti verso l’estero per acquisto di energia, e che la spesa di dieci significa prelievo dal risparmio individuale e immissione nell’economia produttiva, significa incremento della produttività di un settore e crescita economica del Paese.
Certo è che questo duplice risultato è ottenuto a spese di una sola categoria di contribuenti: quella dei proprietari immobiliari.

E dunque, ecco perchè si stabiliscono le norme fiscali di incentivazione. Le norme urbanistiche premiali che prevedono la non computabilità ai fini volumetrici di verande, serre e corpi annessi alle costruzioni, dotati di pannelli solari, (Legge Regione Lombardia 21/12(2004 n. 39 art. 4 IV comma) e di tutte le opere edilizie di recupero energetico comportanti aumento extra volume relativo a pareti e solai. Così il D.Lgs. in data 27.1.2008 del Consiglio dei Ministri ora all’esame della Conferenza Stato-Regioni e successivamente sottoposto al vaglio delle Commissioni parlamentari, decreto che elimina l’obbligo della DIA, in caso di installazione di pannelli solari, in conformità alla direttiva Comunitaria 2006/32/cc.

CONCLUSIONI

Ma l’esito finale di questa politica mentre per lo Stato è quello di ridurre lo sbilanciamento finanziario con l’estero per il debito energetico, per il cittadino si traduce in un risparmio di consumi energetici, ma, al tempo stesso, in un aumento di costi generali per ottenere questo risparmio assolutamente non proporzionato al beneficio ottenuto.
Ed in ciò risiede la distorsione di questo sistema che addossa prevalentemente ad una categoria di contribuenti, gli oneri ed i costi del risparmio energetico nazionale.

Ma, a costo di questo grande sacrificio addossato alla proprietà immobiliare, sembra almeno, secondo la ricerca “Le leve per l’integrazione e la competitività dell’Europa” presentata a metà marzo scorso da Ambrosetti Club – ricerca che si basa soprattutto su alcuni indicatori legati ai problemi dell’energia e delle emissioni inquinanti – che l’Italia sia la nazione più efficiente fra quelle europee sul piano del perseguimento degli obiettivi ambientali.
Auguriamoci che questa valutazione statistica non dipenda da un livello iniziale di virtuosità tanto basso, per cui anche un progresso anche ridotto in termini assoluti, diventa una performance significativa in termini relativi; un po’ come succede, nella statistica della crescita economica dove un paese, passando da 1 a 2 cresce del 100%, ed invece, passando da 10 a 12, cresce solo del 20%.
Resta aperto, comunque, il capitolo della virtuosità ambientale del nostro Paese, in rapporto alla tutela del territorio e delle sue risorse. Un capitolo tutto da esplorare, sull’approfondimento del quale occorre un apposito discorso. 

 

 

 

 

 

 

 

Il problema abitativo in Italia è caratterizzato:
dall’impossibilità di trovar casa per i meno abbienti; dalla difficoltà di reperire alloggi in locazione, a canoni accessibili rispetto al reddito,per coloro che la casa non intendono o non possono comperarla; dall’elevato costo di acquisto per chi si rivolge a questo mercato.

Uno dei principali strumenti cui fare ricorso è rappresentato dal potenziamento della offerta abitativa in locazione, sia pubblica, sia privata; secondo quanto avviene, d’altra parte, in tutta Europa,contrariamente a ciò che si è fatto da noi in tutti questi anni.
Ciò permette:
– di calmirare direttamente il mercato dei canoni locativi; – di ridurre la pressione della domanda, insoddisfatta dalla locazione, sul valore di acquisto degli immobili ed in tal modo di contenere i prezzi.
– di evitare una pressione impropria sul libero mercato da parte degli utenti meno abbienti, che dovrebbero poter accedere pienamente all’edilizia sociale,sovvenzionata o convenzionata.

Quanto alla locazione privata, la via per il potenziamento non può esser concepita in negativo, attraverso meccanismi punitivi e penalizzanti, quali ad esempio gli aggravi ICI per gli alloggi inoccupati.
Occorre una promozione in positivo, rappresentata da incentivi ed agevolazioni fiscali, in grado di innescare una “risposta di sistema”, la più vasta possibile, tale da generare un investimento diffuso del risparmio privato nell’edilizia abitativa in locazione (come avvenne nel secondo dopoguerra, quando l’esenzione venticinquennale dall’imposta sui redditi dei fabbricati, per coloro che avessero costruito case da offrire in locazione, permise di ricostruire l’Italia).

In questa direzione l’azione politica è rimasta in questi anni paralizzata perché prigioniera di un pensiero capzioso e perverso, in parte erede di una vecchia prevenzione verso il reddito immobiliare: esiste nel settore una storica quota di evasione fiscale e chi paga le tasse è bene che le paghi anche per chi le evade.
Con una duplice conseguenza negativa: chi è regolare fiscalmente paga imposte spropositate che non lo invogliano certo ad implementare tale investimento,mentre chi evade il fisco considera l’investimento stesso comunque poco affidabile perché “alla macchia” e quindi non degno di venir potenziato.
È necessario che il mondo politico, con un atto di coraggio e di lungimiranza, sia capace di equiparare, sul piano fiscale, il reddito immobiliare alle rendite finanziarie. E che in questo recuperi una credibilità ed una fiducia dei risparmiatori dell’edilizia che in questi anni è andata perduta.
Mi sembra che l’idea meriti veramente di essere presa in considerazione: cedolare secca del 20% sui redditi da locazione. Suggerirei l’introduzione, a latere, di un meccanismo rigido volto ad impedire, in massimo grado, l’evasione fiscale, sì da ridurre per lo Stato il costo sociale iniziale della operazione.
Pagamenti dei canoni da effettuarsi obbligatoriamente, a pena di nullità, per tramite di banche o di sportelli postali; costituendo,nel contempo, questi ultimi sostituti di imposta.
In tal modo si realizzerebbe, nel momento in cui opera mediante ritenuta, l’indifferenza dell’esattore al pagamento delle imposte dovute dal proprietario, e si porrebbe in atto un conflitto di interesse tra quest’ultimo ed il suo debitore, il conduttore (il quale non assolve alla sua obbligazione, se non lo fa in modo ufficiale ), tale da produrre l’emersione, ai fini tributari, del rapporto economico.
Sono convinto, peraltro, che, quando il sistema avrà prodotto i suoi effetti, l’erario ne trarrà alla fine un beneficio, con un aumento dell’attuale gettito, sia per l’incremento del monte affitti complessivo, sia per il recupero dell’ attuale evasione fiscale.
Non dimentichiamo, peraltro, che le abitazioni principali utilizzate a titolo di proprietà sono esenti da Irpef e godono di sensibili detrazioni ICI; non così quelle in locazione. Per cui qualunque spostamento di rapporti tra la prima e la seconda categoria, a favore di quest’ultima, potrebbe generare decisi effetti di produzione di gettito erariale (quanto alla riduzione dell’ICI, i Comuni sono in gran parte compensati dallo Stato, almeno per cio’ che è disposto in finanziaria).

È di tutta evidenza la manovra che lo Stato sta attuando in materia di federalismo fiscale ed ICI.
Da un lato sta portando gradatamente sotto il proprio controllo (contabilizzazione nel bilancio statale ed incasso diretto da parte della Agenzia delle Entrate) questa imposta che, con la riforma catastale, diventerà assai interessante sul piano del gettito.
Non solo, ma già da ora ha cominciato ad appropriarsi di una parte del gettito relativo a segmenti impositivi di nuova istituzione (case ex rurali ed immobili speciali) riducendo proporzionalmente i trasferimenti ai comuni, e disponendo sgravi per la prima casa, che si tradurranno in minori introiti comunali, compensati, vedremo se e come, con i cosiddetti “trasferimenti compensativi”.
D’altro lato lo stato sta conducendo una operazione di riduzione progressiva dei trasferimenti in essere (il cui sistema è già di per sé sperequativo perché premia i comuni meno efficienti, parametrato com’è sulla storicizzazione dei deficit comunali), solo parzialmente compensata dalla compartecipazione all’IRPEF di relativamente recente istituzione.
Guidati dall’ANCI i comuni, nella cui autonomia impositiva rientrava l’ICI, che già si preparavano a godersi i benefici della varata riforma catastale di natura patrimoniale – che in molti casi potrà portare fino al triplicamento dell’ICI – cominciano a rendersi conto che lo stato con questa manovra tende a metterli nel sacco, incamerando gli attuali ed i prossimi incrementi dell’ICI, e protestano, minacciano impugnazioni al Tar, ventilano prospettive di aumenti dell’ICI e di istituzione di altri nuovi balzelli.
Ma, quel che è più grave e che pochi hanno capito, è che, con questo meccanismo, i più penalizzati sono i comuni più efficienti, i più solerti, anche nel far pagare le tasse ai propri cittadini; comuni che, ricevendo dallo stato proporzionalmente di meno, saranno costretti a spremere sempre maggiormente i contribuenti. Ed è la peggiore sperequazione.
Se dunque questo è il federalismo fiscale che si persegue è meglio che non se ne parli più; e che l’ICI venga abolita, non già solo per i residenti nella prima casa di proprietà (perché per ogni euro pagato in meno da questi, gli altri contribuenti ICI finiranno a pagarne due), ma per tutti.

ICI E FEDERALISMO DISTORTO

Ricordo che, quando si cominciò a parlare di ICI, nel nostro Paese si diceva che in molti altri Stati esisteva già una imposta comunale analoga per finanziare i servizi locali. L’ICI venne concepita a questo scopo e originariamente doveva porsi a carico degli utenti della città, cioè degli occupanti le case: metà ai proprietari e metà agli inquilini. Ricordo anche che, in questa logica, molti appartenenti alla categoria dei proprietari non si opposero a tale imposta, ma la trovarono in qualche modo giustificata.
La mia esperienza mi insegnava ad essere diffidente: quante volte avevo visto, in campo fiscale, dei veri e propri voltafaccia del fisco. Ed avevo ragione. L’ICI nacque come imposta a carico solo della proprietà immobiliare, e con carattere di patrimonialità, indipendentemente cioè dal grado di fruizione dei servizi ed altresì dalla capacità dell’immobile di generare reddito. E poichè i valori catastali, sulla base dei quali si sarebbe determinato il valore imponibile ICI, erano bassi rispetto a quelli di mercato, vennero fissate aliquote assai elevate; tali per cui, se fossero applicate a valori pieni di mercato, produrrebbero un effetto indubbiamente espropriativo del bene.
Una volta varata l’imposta si cominciò, da più parti, a rilevare che il sistema catastale conteneva evidenti sperequazioni e che i valori catastali erano comunque assai lontani da quelli reali. Che occorreva, dunque, procedere ad una revisione del catasto per eliminare gli squilibri. E, invocando una maggiore equità catastale, si imboccò la via di una riforma del catasto di tipo patrimoniale e non reddituale, che porterà con le aliquote vigenti, ad un rilevante innalzamento del carico ICI, fino al doppio ed al triplo dell’attuale misura.
Nel frattempo, i comuni, investiti di questa autonomia impositiva che si prospettava foriera di sempre maggiori e crescenti introiti, si sbizzarrivano nella più discrezionale e fantasiosa gestione di quest’imposta. C’è, a tal proposito, una impressionante casistica che, se non fosse indice di un malcostume amministrativo, sarebbe pure divertente.
Lo Stato, per parte sua, in nome di un federalismo fiscale distorto, concedeva ai Comuni la compartecipazione all’IRPEF, ma tagliava drasticamente i trasferimenti agli stessi, gli investimenti ed i finanziamenti diretti,invitando i Comuni ad arrangiarsi imponendo tasse di scopo, ticket, pedaggi, tariffe, project financing (che altro non è se non una forma indiretta di fiscalità) addizionali IRPEF, ed aumentando comunque il prelievo ICI.
Il federalismo fiscale corretto, per inciso, suppone che per un euro pagato in più agli enti locali, se ne debba pagare uno in meno all’erario statale: non che le imposte locali si debbano aggiungere a quelle dello Stato, come avviene ora in Italia.
Ma lo Stato, non ancora pago di questo risultato, si rende conto di due fatti.
Anzitutto che l’ICI è una torta comunale che comincia ad essere interessante.
Ed allora opera in due sensi: anzitutto vuole metterla sotto il proprio controllo e stabilisce, non solo che il saldo ICI venga anticipato dal 20 al 16 dicembre in modo tale da poter contabilizzare la partita nel bilancio statale, ma che dal 2006 l’ICI venga pagata direttamente, attraverso il concessionario nazionale della riscossione, alla Agenzia sempre nazionale delle entrate con il modello F24 allegato alla dichiarazione dei redditi.
E poi, avendo esteso la gamma delle originarie fattispecie soggette all’imposta, includendo anche le case ex rurali ed altri fabbricati speciali che prima erano esclusi, lo Stato si arbitra di ridurre ulteriormente i trasferimenti ai Comuni proporzionalmente ai maggiori introiti dovuti a quelle voci. Insomma uno scippo dell’ICI bell’e buono.
Il secondo fatto di cui lo Stato si rende conto è che, una volta che la riforma catastale sarà stata attuata, (con l’effetto perverso della combinazione valori aggiornati – aliquote correnti) l’ICI sarà un peso insostenibile per la maggior parte degli italiani: figuriamoci l’effetto devastante sul piano politico.
Ed allora, invece di stanare gli evasori e di ridurre le aliquote, si inventa uno sgravio ICI per l’abitazione principale in proprietà, che si applica indipendentemente dalle condizioni di reddito del proprietario: quindi anche ai miliardari. Con ciò evidentemente illudendosi di “sfilare”dal problema dell’ICI la maggior parte degli elettori del paese per lasciare tutti gli altri nelle panie a vedersela con i Comuni sempre più bisognosi di risorse economiche.
Perchè altro significato non si può attribuire a questa misura, per il modo in cui è concepita.
Errore: perchè le abitazioni alle quali si applica tale agevolazione sono circa 15 milioni (nemmeno tutte quelle che sono prime case): mentre a pagare l’ICI, rimarranno le abitazioni locate, quelle occupate a titolo diverso dalla proprietà e tutti gli “usi diversi” per un totale di oltre 25 milioni di soggetti.
Anche coloro che avranno ottenuto lo sgravio fino a 200 euro per la prima casa si troveranno stangati per il negozio, il laboratorio, il magazzino, la seconda casa affittata.
Ne vedremo delle belle anzi, delle brutte; anche perchè è tutto da verificare il rapporto con lo Stato per i trasferimenti compensativi del minor gettito ICI. Altro che sgravi, agevolazioni ed equità fiscale.
Osserviamo comunque che l’ICI, anche dilatata a dismisura, non si presta a realizzare un equo federalismo fiscale per questi motivi.
– Perchè è posta a carico di una sola categoria, anzi alla metà di quella categoria, di contribuenti, sicchè il costo del federalismo ricadrà sulle spalle solo di alcuni cittadini.
– Perchè, non essendo prevista la sua detraibilità dalle imposte erariali, non si realizza il necessario spostamento del prelievo fiscale dalla sede statale a quella locale; si attua viceversa una duplicazione di prelievo.
– Perchè questa imposta è inidonea a risolvere il problema del concorso dei city users nel pagamento dei servizi comunali di cui essi pure sono fruitori.
Durante un convegno, il Vice presidente dell’ANCI, Zanonato, paragonò la Città ad un condominio in cui gli abitanti-condomini pagano l’ICI-spese condominiali.
Obiettai che in tale caso è un ben strano condominio, nel quale i condomini pagano sì le spese, ma dove entrano anche quelli che passan per strada per utilizzarne i servizi.
Vorrei dire, dunque, in conclusione, che qualsiasi accelerazione si imprima oggi (prima di aver introdotto un equo federalismo fiscale) al prelievo ICI, quale quella che deriverà dalla riforma catastale in atto, essa sarà foriera di gravissime sperequazioni e squilibri, tali da minare seriamente la stabilità sociale del paese.
ACHILLE COLOMBO CLERICI