Credo che il discorso possa muovere dalla considerazione che il concorso del privato nella soluzione del problema casa in Italia può e deve realizzarsi attraverso il potenziamento dell’offerta abitativa in locazione.
E l’incentivo più efficace resta quello della leva fiscale in positivo, consistente in agevolazioni e non in misure punitive.
Forse vale la pena di ricordare la legge Tupini (dell’inizio del secondo dopoguerra) che contemplava l’esenzione venticinquennale dall’imposta sui redditi dei fabbricati per coloro che avessero investito in case da destinare all’affittanza. Quel provvedimento permise la ricostruzione postbellica e generò (come risposta di sistema) il concorso di centinaia di migliaia di operatori il cui impegno consentì al nostro Paese di raggiungere la quota del 42% di abitazioni in locazione.
Oggi, con vincoli, blocchi, tasse e oneri crescenti siamo scesi al livello del 20-19%, pari a quello della Turchia e dell’Irlanda e molto lontano dallo standard medio europeo.
Sulla base di tale premessa il legislatore, e particolarmente quello tributario, si è preoccupato di disciplinare adeguatamente la gestione intermediaria del risparmio privato investito nel settore immobiliare, tralasciando però di attualizzare la fiscalità della gestione diretta, dove pure, se vogliamo considerare il solo comparto delle persone giuridiche, operano in Italia, secondo stime effettuate nostra organizzazione, non meno di 250 mila tra società, enti, fondazioni, istituzioni di diritto privato. Soggetti questi che, nella trasparenza amministrativa e fiscale, gestiscono un patrimonio edilizio abitativo di oltre 200 miliardi di euro investito prevalentemente in immobili in locazione (consideriamo, per fare un raffronto sul piano dimensionale, che la capitalizzazione dei Fondi di investimento immobiliare è di poco superiore ai 30 miliardi di euro investiti nel settore degli usi diversi e scarsamente in quello abitativo), con più di 1,5 milioni di addetti, considerando il personale direttamente impiegato ed il puro indotto amministrativo; assolvendo di fatto ad una funzione sociale rilevante quale componente di quel volano della offerta e della mobilità abitativa così necessario alla stabilità socio-economica ed al progresso del Paese.
Ma il regime fiscale applicabile a questi soggetti, (alcuni dei quali – sulla base di una normativa degli anni ’70, addirittura la legge Nicolazzi, più recentemente reiterata dalla Legge 21 del 2001 – assolvono addirittura ad un compito di sussidiarietà rispetto al pubblico, nel campo dell’Housing sociale, essendo sottoposti all’obbligo di riserva del 60% delle disponibilità insorgenti di alloggi, per la stipula di contratti concordati a favore di destinatari colpiti da azioni di rilascio ed inseriti nelle graduatorie comunali di edilizia pubblica), è improntato ad un rigido conservatorismo, tanto da risultare punitivo e quindi dissuasivo da tale forma di investimento.
Se mi è permesso un sintetico richiamo vorrei solo ricordare che questo regime fiscale si presenta come un impalcato, frutto di una stratificazione di criteri valutativi di carattere catastale presuntivo ed oggettivo, tipici della cultura agricola, appartenente alla nostra antica tradizione, (nella quale le spese si misuravano in termini di fatica umana e le rendite in termini di fruttuosità) e di criteri di natura reddituale, e quindi soggettiva, più propri di una civiltà industriale legata all’utile di un bilancio improntato al principio dei costi e dei ricavi.
Consapevole della sostanziale incongruenza dell’attuale regime fiscale, rispetto alle esigenze di una società che non può confinare il settore economico dell’immobiliare entro un ruolo residuale e subalterno, ma deve riconoscergli dignità tale da permettergli una competitività a pari livello rispetto agli altri settori produttivi, il legislatore tributario, nel disciplinare la fiscalità dei moderni istituti dei Fondi di investimento immobiliare e delle SIIQ, ha molto opportunamente fatto tabula rasa di tutta quella sedimentazione normativa di cui è incrostata la disciplina tributaria applicabile alle persone giuridiche, e che costituisce una deleteria zavorra concettuale e istituzionale.
Riferendosi viceversa alle società ed agli enti di gestione immobiliare, oltre alla totale assenza di incentivi (in termini di agevolazioni fiscali) all’investimento nel settore della locazione abitativa, ci lascia registrare la presenza di norme fiscali chiaramente penalizzanti, quali, in particolare, quelle riguardanti:
– La valutazione della congruità del reddito dichiarato sulla base di una remuneratività presunta (10%) parametrata al valore catastale.
– La indeducibilità delle spese di manutenzione che esorbitino da quella ordinaria. E la deducibilità limitata di queste ultime a non oltre il 15% del canone di locazione (spese documentate, relative alle singole unità, non oltre il 15% del canone di locazione nell’anno). Al proposito notiamo che l’irrilevanza fiscale delle manutenzioni straordinarie e degli interventi di recupero produce una accelerazione del degrado degli immobili.
– Per le società che locano ai sensi dell’art. 2, terzo Comma Legge 431/98 (contratti concordati) la penalizzazione ai fini della congruità dei ricavi in relazione agli studi di settore, derivante dal previsto abbattimento del 30% dal reddito IRES.
In tal modo quei soggetti che promuovono tale forma di contratto, di indubbio interesse e valore sociale (abitazioni locate a canoni agevolati a nuclei familiari di modeste condizioni economiche), sono paradossalmente puniti, vanificandosi dunque un meccanismo socialmente utile.
– Il problema della morosità: si rileva al proposito la sostanziale inottemperanza degli uffici al senso e alla lettera della sentenza della Corte Costituzionale n. 362/26/7/2000, che stabilisce che “la determinazione del reddito imponibile sulla base dei canoni, pur se non pagati, non può durare oltre la cessazione della vigenza del contratto, il quale si interrompe ad esempio per la scadenza del termine pattuito tra le parti oppure per un qualsiasi fenomeno risolutivo (come la clausola risolutiva espressa o la diffida ad adempiere).
In realtà l’art. 26 del TUIR 1° comma, così come modificato dall’art. 8 della legge 431/98, si limita, rispetto ai canoni percepiti, a toglierli dal reddito “dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità”, oltre a prevedere un farraginoso credito d’imposta per quanto già pagato…
– In sintesi il regime fiscale di cui parliamo contempla l’assoggettamento integrale all’IRES sulla base di un reddito virtuale, non di quello effettivo, con intuibili effetti distorsivi e di forte disincentivazione.
La finanziaria 2008 (art. 1 Comma 36) prevede la costituzione di una Commissione di studio per rivedere l’intera fiscalità del settore immobiliare.
Noi non crediamo, che per il rilancio della locazione abitativa nel nostro Paese, ci sia solo la via obbligata del ricorso agli istituti del nuovo diritto. Crediamo che questo compito di alto valore sociale possa e debba esser assolto anche da tutte le persone giuridiche del vecchio corso, che con impegno, fatica e poco riconoscimento pubblico già di fatto oggi sono presenti in questo campo.
La disciplina delle SIIQ non presenta una soglia minima di investimento nella locazione abitativa, nè è finalizzata precipuamente all’organizzazione ed alla tutela del risparmio diffuso, visto che la normativa permette – a differenza di quanto previsto per i REIT anglosassoni – il controllo societario da parte di un solo socio con il 51% del capitale. Vi sono solo i controlli ed il limite all’attività sociale, rappresentato dalla quota obbligatoria minima in locazione.
Cosicchè, per non creare squilibri nel sistema, occorre porre le società e gli enti di gestione immobiliare in condizioni di concorrenzionalità. E dunque quella soglia minima per la locazione abitativa la si imponga pure, in via compensativa, alle persone giuridiche ordinarie che gestiscono l’immobiliare, (potrebbe essere per esempio del 25% dell’investimento complessivo), ma si estenda il regime fiscale delle SIIQ alle stesse, facendo piazza pulita di tutto l’apparato normativo farraginoso e contraddittorio attualmente in vigore in materia di imposizione diretta.

Achille Colombo Clerici

Agenda governativa: l’imposta di successione non può essere mantenuta.
Penalizzate le successioni negli immobili. Esenzione anche per le successioni già aperte

Non è solo una questione di equità generale a suggerire l’abolizione dell’imposta di successione. Essa infatti non è di alcuna utilità sociale, per le casse erariali, perché il suo gettito risulta assolutamente irrilevante; mentre per chi vi incappa è una vera tagliola che porta anche alla svendita dei patrimoni per poterla fronteggiare, tanto da assumere dunque una connotazione ideologica e punitiva.
Occorre abolire questa imposta poiché la sua attuale strutturazione è fortemente discriminatoria.
Essa infatti, rispetto a tutti gli altri beni, penalizza gli immobili intestati alle persone fisiche (in massima parte abitazioni) per i quali il carico fiscale complessivo, tra imposta principale (aliquote del 4-6-8 % a seconda delle categorie di eredi) ed imposte ipocatastali (3 % ) – le quali nell’antico regime erano assorbite nell’imposta principale, mentre ora si sovrappongono – raggiunge rispettivamente il 7,4-il 9,6-ed il 11,8%; ciò in quanto si è tassati, tra l’altro, anche su una quota del 10% del valore degli immobili per beni mobili di cui si presume il possesso.
Con la riforma catastale in corso, che innalzerà sensibilmente il valore degli immobili e quindi la base impositiva, tale imposta assumerà una portata espropriativa.
E l’immobile non è un bene che si possa vendere a fette per pagare le tasse; da qui il rischio di svendita ove si tratti di fare cassa per fronteggiare l’imposta, che equivale ad una parte non irrilevante dell’intero valore.
Un Governo che si preoccupi di tutelare l’investimento privato nella casa, alla luce non solo dell’esigenza della sua concorrenzialità economica, ma anche del suo ruolo sociale quale volano della funzione abitativa, non può tralasciare di rivedere la materia relativa a questo tributo.
Esiste una franchigia, ma – oltre al fatto che essa non esime dal pagamento delle imposte ipocatastali (3%), che già non sono poca cosa – la sua efficacia rischia di essere fortemente ridotta o vanificata dalla disposizione della circolare della Agenzia delle entrate, secondo cui sono richiamate a far parte dell’asse ereditario tutte le donazioni effettuate in vita dal de cuius, anche nel periodo in cui l’imposta era abolita.
Per i valori mobiliari e gli altri beni non immobili (opere d’arte, preziosi, denaro, titoli) si applicano solo le aliquote ordinarie del 4-6-8 %, non essendovi le ipocatastali.
Data, inoltre, l’altalena di regimi a seconda dei governi che si succedono, sarebbe opportuno stabilire, in deroga al principio tempus regit actum per il quale si dovrebbe applicare la legge vigente al momento dell’apertura della successione, che si applichi, come in materia penale, la legge più favorevole al contribuente vigente al momento della imposizione tributaria.
A conferma che i nostri rilievi cercano di non essere campati per aria ricordiamo che, per la successione nella azienda “di famiglia”, la finanziaria 2008 ha già recepito la nostra pressante richiesta – reiterata più volte dopo il vademecum fiscale da noi diramato nel gennaio del 2007- tesa ad ottenere l’equiparazione, sul piano dell’esenzione, del coniuge (che era soggetto all’imposta) e dei discendenti diretti, già esentati.